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Verwaltertätigkeit

13.01.2005 Kosten des Wohnungsverwalters
25.09.2004 Verwaltervertrag: Sonderkündigungsrecht kann vereinbart werden
09.09.2004 Notverwaltung: Wann ist eine Maßnahme dringend?
07.06.2004 Ermächtigung des Verwaltungsbeirats
14.05.2004 Verwalterzustimmung zu baulichen Veränderungen
  Unwirksame Sondervergütung | Forderungsbeitreibung

Unwirksame Sondervergütung | Forderungsbeitreibung

Die in einem formularmäßigen Verwaltervertrag vorgesehene Bestimmung, nach der vom Verwalter eine pauschale Sondervergütung ("Beitreibungsgebühr") für den Fall der "Veranlassung von Klageverfahren bei Zahlungsrückstand, zahlbar vom säumigen Eigentümer" erhoben wird, ist unwirksam.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf beanstandete im konkreten Fall die Vereinbarung einer pauschalen Sondervergütung in Höhe von 250 DM (der Fall ereignete sich vor der Euro-Einführung) zzgl. Umsatzsteuer wegen unangemessener Benachteiligung der betroffenen Wohnungseigentümer, weil darin weder genau beschrieben war, wann ein Zahlungsrückstand in dem genannten Sinne als gegeben erachtet wird, noch ob Rückstände jeder Art und Höhe für jeden - auch geringfügigen - Zeitraum die Kostenfolge auslösen sollen. Außerdem war nicht klar, unter welchen Voraussetzungen eine Säumnis (verschuldeter Zahlungsrückstand) vorliegen und unter welchen Umständen ein Klageverfahren als veranlasst gelten soll.


OLG Düsseldorf, AZ 3 Wx 364/02, Beschluss v. 06.01.2003, ZAP EN-Nr. 501/2003


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Verwalterzustimmung zu baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen an Eigentumswohnanlagen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Sieht die Teilungserklärung vor, dass die Wohnungseigentümer vor baulichen Veränderungen die Zustimmung des Verwalters einholen müssen, so tritt die Zustimmung des Verwalters im Regelfall nicht an die Stelle der einstimmigen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, sondern ist neben dieser erforderlich.

Beschluss des OLG Köln vom 15.10.2003, 16 Wx 97/03, ZR-Report online


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Ermächtigung des Verwaltungsbeirats

Das Aushandeln und Abschließen des Vertrags mit dem Verwalter gehört zum ureigensten Aufgabenbereich des Wohnungseigentümerversammlung. Trotzdem kann die Wohnungseigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat ermächtigen, den Vertrag mit dem Verwalter auszuhandeln und abzuschließen. Vorausgesetzt, der Verwalter ist bereits bestellt und die wesentlichen Vertragsbedingungen stehen fest. Für die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats reicht dann sogar ein Mehrheitsbeschluss

Beschluss des OLG Hamburg, 2 Wx 112/02

Notverwaltung: Wann ist eine Maßnahme dringend?

Dringend sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Zu berücksichtigen ist auch die Größe der Eigentümergemeinschaft. (BayObLG, 2Z BR 266/03)

Die Eigentümergemeinschaft hatte die Innenentwässerung der Dachterrasse beschlossen. Das mit der Maßnahme kurz vor Wintereinbruch beauftragte Fachunternehmen stellte fest, dass aufgrund der örtlichen Voraussetzungen eine Außenentwässerung anzubringen sei.

Der Verwalter beauftragte daraufhin ohne entsprechende Beschlussfassung der Eigentümer die geänderte Baumaßnahme – zu Unrecht:

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Innenentwässerung der Dachterrasse instand zu setzen, deckt nicht den Auftrag, eine Außenentwässerung anzubringen. Insbesondere liegt nicht eine nur geringfügige Abweichung vom Beschluss der Wohnungseigentümer vor.

Der Sachverhalt rechtfertigte auch nicht die Annahme, es habe ein dringender Fall im Sinn des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vorgelegen. Dringende Fälle sind solche, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.

Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Dies war nicht der Fall.

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Quelle: Haufe Verlag

Sonderkündigungsrecht kann vereinbart werden

Im Verwaltervertrag kann ein Sonderkündigungsrecht der Wohnungseigentümer für den Fall vereinbart werden, dass der derzeitige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet (BayObLG, Beschluss, 2Z BR 17/04).

Im Rahmen der Verlängerung der Verwalterstellung hatten die Wohnungseigentümer mit der Verwalterin ein Sonderkündigungsrecht für den Fall vereinbart, dass die für die Gemeinschaft zuständige Sachbearbeiterin aus dem Arbeitsverhältnis zu der Verwalterin ausscheidet. Nachdem diese Sachbearbeiterin tatsächlich bei der Verwalterin ausgeschieden war, beriefen die Wohnungseigentümer die Verwalterin von ihrem Amt ab. Diese wendet sich gegen die Abberufung mit dem Argument, es liege kein Abberufungsgrund vor, da die Wohnungseigentümer nicht geltend gemachte hätten, dem Nachfolger mangele es etwa an fachlicher Geeignetheit.

Dies konnte selbstverständlich nicht überzeugen. Denn hätte die Verwalterin das Sonderkündigungsrecht tatsächlich etwa auf den Fall beschränken wollen, dass ein fachlich nicht ebenbürtiger Nachfolger der ausgeschiedenen Sachbearbeiterin die Verwaltung übernehme, hätte sie dieses mit der Eigentümergemeinschaft ausdrücklich vereinbaren müssen, was im Übrigen problemlos möglich gewesen wäre. Denn auch für den Verwaltervertrag gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Grenzen dieser Vertragsfreiheit werden allenfalls durch die Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung, die von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse und auch durch das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt.

Die Vertragsfreiheit besteht insbesondere auch im Hinblick auf die Dauer der Verwalterstellung, soweit die zeitliche Obergrenze von fünf Jahren nicht überschritten wird und etwaige Modalitäten im Hinblick auf eine vorzeitige Beendigung des Verwalteramts durch Vereinbarung von Sonderkündigungsrechten zugunsten der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Im Übrigen ist stets von dem Beschluss der Eigentümer über die Abberufung des Verwalters die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrags kann der Verwalter im Feststellungsverfahren überprüfen lassen.

Quelle: Immobilien - Wirtschaft und Recht

Kosten des Wohnungsverwalters

Der Wohnungseigentümerversammlung steht es völlig frei darüber zu entscheiden, wen sie zum Verwalter wählt und welche Vergütung sie ihm dafür zahlen will.

Schlägt ein Wohnungseigentümer einen Verwalter vor, der für die Hälfte des Honorars des bisherigen Verwalters arbeiten würde, ist das noch lange kein Grund, den bisherigen Verwalter abzusetzen.

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung, die bewährte Zusammenarbeit mit dem bisherigen Verwalter fortzusetzen, ist das kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Das hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg entschieden und erinnert in diesem Zusammenhang daran, dass für solche Entscheidungen die einfache Mehrheit ausreicht (HansOLG, 2 Wx 145/01).

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