Hörenswert Immobilien/Verwaltung PC-Hilfe Newsflash LiebLinks
Startseite Immobilien/Verwaltung WEG-Recht Hausgeld | Abrechnung | Wirtschaftsplan

Immobilien/Verwaltung


Hausverwaltung Mietrecht WEG-Recht Recht allgemein Immobilien-News Erbbauzins

Abstimmung in der WEG-Versammlung Sonder- + Gemeinschaftseigentum Gebrauchsregelungen der Eigentümer untereinander Hausgeld | Abrechnung | Wirtschaftsplan Verwaltertätigkeit Prozessuales etc. Haftung Bauliche Änderungen Bauträger | Recht

Impressum | Sitemap |

Hausgeld | Abrechnung | Wirtschaftsplan

Jeder Eigentümer haftet gesamtschuldnerisch

Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass ein Eigentümer gesamtschuldnerisch für Müllgebühren der Wohnanlage in Höhe von 282.345 DM (= ca. 144.361 Euro) hafte.

Gesamtschuldnerisch bedeutet, dass der Gläubiger nach Belieben bis zur kompletten Bezahlung seiner Forderung jeden der Eigentümer auf die volle Summe oder Teile davon in Anspruch nehmen kann.

Im entschiedenen Fall hat ein Eigentümer einen Gebührenbescheid der Stadt Hanau über Müllgebühren der Wohnanlage in Höhe von 282.345 DM (= ca. 144.361 Euro) erhalten.

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Eigentümer auch eine gemeinsame Tonne nutzten, sowie die Müllabfuhr einheitlich erfolge. Der betroffene Eigentümer kann jedoch Ersatz von seinen Miteigentümern verlangen.

VG Frankfurt am Main, Urteil v. 15.11.2001, Az.: 15 E 1296/99 (V)


nach oben

Versorgungssperre bei Wohngeldrückstand

Der mangelnden Zahlungsmoral einer Eigentümerin hat das Kammergericht Berlin einen Riegel vorgeschoben:

Es erklärte einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft für rechtens, nach dem die Gemeinschaft der säumigen Eigentümerin das Wasser abgedreht hat. Bei erheblichen Rückständen – vorliegend betrug der Rückstand über 130.000 DM (!) – dürfe die Wasserversorgung oder die Versorgung mit Heizenergie gekappt werden, da sonst der betreffende Eigentümer der Gemeinschaft seine Bewirtschaftungskosten in unzumutbarer Weise auferlege.

KG Berlin, Beschluss v. 26.11.2001, Az.: 24 W 7/01


nach oben

Verteilungsschlüssel bei Fehlen v. Messeinrichtung

Enthält die Teilungserklärung hinsichtlich der Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten eine Regelung, die aber wegen Fehlens der erforderlichen technischen Einrichtungen nicht durchführbar ist, können die Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss einen Abrechnungsmodus beschließen.

Es gilt vielmehr die gesetzliche Regelung des § 16 Absatz 2 WEG.

OLG Köln, Beschluss v. 17.06.2002, Az.: 16 Wx 73/02 in NZM 2002, 665


nach oben

Fortgeltungsklausel im Wirtschaftsplan

Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss eine Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 28 Absatz 5 WEG.

Grund: Auch nach Ende eines Wirtschaftsjahres ist die Gemeinschaft zur Liquiditätssicherung auf den regelmäßigen Eingang der monatlichen Wohngelder angewiesen.

KG, Beschluss v. 22.02.2002, Az.: 24 W 16/02 in NZM 2002, 294

°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°

Ein beschlossener Wirtschaftsplan gilt im Zweifelsfall auch weiterhin als Grundlage für die Erhebung der darin festgelegten Wohngelder, wenn das betreffende Kalenderjahr bereits abgelaufen ist und (aus welchen Gründen auch immer) noch kein neuer Wirtschaftsplan verabschiedet wurde. Ein Wohnungseigentümer kann ohne weiteres erkennen, dass er die Wohngeldbeträge auch im Folgejahr in unveränderter Höhe schuldet. Anderenfalls wäre eine Deckung der laufenden Kosten nicht möglich.


OLG Hamburg, Beschluss v. 23.08.2002, AZ 2 Wx 4/99, MietRB 2003, 42


nach oben

Wasserkosten

BGH: Wasser ist nach Verbrauch abzurechnen (Aktenzeichen BGH: V ZB 21/03)

In dem Rechtsstreit hatten sich die Bewohner von Reiheneckhäusern in einer Wohnungseigentumsanlage gegen einen Modus gewehrt, wonach die Kaltwasserkosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer verteilt wurden. Wegen ihrer größeren Grundstücksflächen haben sich die Eigentümer der Reiheneckhäuser benachteiligt gefühlt. Der BGH ist zu folgendem Ergebnis gekommen:

Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass alle Betriebskosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind, gelte nicht für die Wasserkosten. Wasserkosten lassen sich nicht zu dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen, sondern gehörten zum Sondereigentum der jeweiligen Eigner.

Die Rechtsprechung des BGH hat erhebliches Potenzial. Der Verteilungsschlüssel der Betriebskosten für die Wohnungseigentumsanlage kann nur von allen Eigentümern einvernehmlich festgelegt werden. Für die Umlage des privaten Wasserverbrauchs genügt nunmehr ein Mehrheitsbeschluss. Es besteht darüber hinaus sogar die Möglichkeit, dass die Eigentümer dazu verpflichtet sein könnten, eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung zu billigen. Sollte allerdings der Einbau von Wasserzählern teurer sein als das, was sich dadurch innerhalb von zehn Jahren sparen lässt, ist die verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig.


nach oben

Erwerber v. Wohneigentum haftet für Rückstände

In einer aktuellen Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (AZ: 2 Zbr 151/01) wurde folgendes festgestellt:

Die in einer Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, wonach auch der Neuerwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wirksam. Sogar ein rechtswidriger, jedoch bestandskräftiger Eigentümerbeschluss ändert daran nichts.


nach oben

Eigentumswechsel im WEG-Recht

Wann wird der neue Eigentümer Mitglied der Eigentümergemeinschaft!

Verpflichtungen eines Eigentumswohnungserwerbs erst ab Besitzübergang und Vormerkungseintragung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung stellt sich regelmäßig die Frage, ab welchem Datum der neue Eigentümer Mitglied der Eigentümergemeinschaft wird bzw. verpflichtet ist, die sich daraus ergebenden Belastungen zu tragen. Dieser Zeitpunkt muss nicht mit dem im notariellen Kaufvertrag angegebenen Zeitpunkt von Nutzen/Lastenwechsel zusammenfallen. Das Oberlandesgericht Hamm entschied mit Beschluss vom 3. Dezember 2002 (15 W 340/02), dass bei Neubegründung einer Eigentümergemeinschaft sowohl die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, als auch zwingend die tatsächliche Besitzübergabe an den Erwerber erforderlich sind.

Sonderfall bei Verpflichtungen aus neu gefassten Beschlüssen

Der im Vertrag vereinbarte Zeitpunkt für den Übergang von Nutzen/Lasten betrifft nicht alle Verpflichtungen aus der Eigentümergemeinschaft, beispielsweise sind neu gefasste Beschlüsse der übrigen Eigentümer nicht zwingend hiervon umfasst. An solche Beschlüsse ist der Erwerber erst gebunden, wenn er faktisch die Stellung eines Eigentümers erlangt hat. Dies ist regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem sowohl die Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, als auch die Wohnung von ihm in Besitz genommen wurde.

Praxistipp

Falls also bei langsamer Grundbuchbearbeitung der Zeitpunkt des vollständigen Lastenübergangs unklar ist, sollte im Kaufvertrag eine spezielle Klausel aufgenommen werden zur Übernahme einzelner Verpflichtungen auch vor Eintritt in die Eigentümergemeinschaft (z. B. geplante Fassadensanierung).

Quelle: VDM Brandenburg

_________________________________________________________________________________________________

Mein Tipp für WEG-Verwalter:

Nutzen sie die nächste Eigentümerversammlung, um einen solchen Themenpunkt auf die Tagesordnung zu setzen. Dann können sie gemeinsam mit den Eigentümern der Wohnanlage darüber beschließen, ob und in welchem Umfang die Eigentümer verpflichtet werden sollen, dafür zu sorgen, dass bei einem Verkauf ihrer Einheit die Klausel im Kaufvertrag aufnehmen zu lassen.


nach oben

Veräußerer einer ETW muss mit Mieter abrechnen

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bzgl. der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (BGH; Urteil vom 03.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 168/03).

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bzgl. der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist.

Diese Lösung sorge für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung der Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind. Auf das sogenannte Fälligkeitsprinzip, komme es nicht an.

BGH; Urteil vom 03.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 168/03


nach oben

Fortgeltung eines Wirtschaftsplans

Ein beschlossener Wirtschaftsplan gilt im Zweifelsfall auch weiterhin als Grundlage für die Erhebung der darin festgelegten Wohngelder, wenn das betreffende Kalenderjahr bereits abgelaufen ist und (aus welchen Gründen auch immer) noch kein neuer Wirtschaftsplan verabschiedet wurde. Ein Wohnungseigentümer kann ohne weiteres erkennen, dass er die Wohngeldbeträge auch im Folgejahr in unveränderter Höhe schuldet. Anderenfalls wäre eine Deckung der laufenden Kosten nicht möglich.

Beschluss des OLG Hamburg vom 23.08.2002, AZ: 2 Wx 4/99, MietRB 2003, 42


nach oben

Eigentümerwechsel: Wer über die BK abrechnen muss

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, denkt jeder an seine Rechte, aber kaum einer an seine Pflichten. Eine davon ist das Erstellen der Betriebskosten-Abrechnung. Wird sie vergessen, kann es richtig teuer werden. Fragt sich nur noch, wer eigentlich abrechnen muss. Dazu gibt es eine Faustregel:

Wechselt der Eigentümer während einer Abrechnungsperiode, muss der neue Eigentümer die gesamte Betriebskosten-Abrechnung erstellen. Auch für die Zeit innerhalb der Abrechnungsperiode, in der er noch gar nicht Eigentümer war.

Beispiel:

Sie haben am 1.10.2003 ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung gekauft. In diesem Objekt wurde bisher immer von Januar bis Dezember über die Betriebskosten abgerechnet. Sie als neuer Eigentümer müssen nun die Abrechnung für 2003 erstellen.

Ergibt sich eine Nachzahlung zu Ihren Gunsten, haben Sie Glück gehabt. Kommt unterm Strich für den Mieter ein Guthaben heraus, müssen Sie ihm diesen Betrag auszahlen - auch dann, wenn der Verkäufer die Mehrzahl der Vorauszahlungen eingestrichen hat.

Wechselt die Immobilie erst nach Ende eines Abrechnungszeitraums den Eigentümer, ist der Verkäufer noch in der Pflicht: Er muss über die Betriebskosten abrechnen und den Mietern ihre eventuellen Guthaben auszahlen.

Beispiel:
Sie wurden am 1.2.2004 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Über die Betriebskosten für Januar bis Dezember 2003 wurde noch nicht abgerechnet. Für diese Abrechnung ist der Verkäufer zuständig.

Fordert Ihr neuer Mieter die Abrechnung oder sogar einen Guthabenbetrag von Ihnen, können Sie ihn an seinen bisherigen Vermieter verweisen.

Was Sie wissen müssen: Rechnet der "alte Vermieter" nicht ab, muss Ihr Mieter dennoch seine laufenden Vorauszahlungen weiter an Sie zahlen!

Der Vermieter Tipp:

Am besten, Sie sichern sich schon im Kaufvertrag das Recht, dass der Verkäufer Ihnen die vom Mieter für den laufenden Abrechnungszeitraum bereits geleisteten Vorauszahlungen überträgt bzw. verrechnen diese mit dem zu zahlenden Kaufpreis.


nach oben

Druckbare Version