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Haftung

Verwalter darf auf Sachkunde vertrauen

Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung gartengestalterischer Maßnahmen, dann handelt der Verwalter nicht schuldhaft, wenn er Art und Umfang der Arbeiten einem Fachunternehmen überlässt und dieses mehrere Bäume fällt.

Im vorliegenden Fall hatten einige Eigentümer den Verwalter auf Schadensersatz bzw. Ersatzpflanzung in Anspruch nehmen wollen. Dieser durfte sich jedoch auf die Sachkunde des Fachbetriebs verlassen.

BayObLG, Beschluss v. 06.06.2003 in IWR 2003, 62


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Verwalter-Mitschuld an Verjährung v. Baumängeln

Zu dem Mitverschulden des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage an der Verjährung bei Baumängel durch Unterlassen einen Beschluss der Eigentümer herbeizuführen, hat das Bayerische Oberlandesgericht einen wichtigen Beschluss gefasst:

Das Gericht hat festgestellt, dass ein Mitverschulden des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage schon dann zu bejahen ist, wenn bei Vorliegen von Baumängeln den Wohnungseigentümern der drohende Ablauf der Verjährungsfrist zwar bekannt ist, der Verwalter es aber unterlässt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

In diesem Fall hätten sowohl die Eigentümer als auch der Verwalter vor Ablauf der Verjährungsfrist erkennen können und müssen, dass die Gebäude der Wohnungseigentumsanlage mängelbehaftet sind. Dennoch blieb der Verwalter untätig und führte innerhalb der noch laufenden jedoch ablaufenden Verjährungsfrist einen Beschluss der Eigentümer zur weiteren Vorgehensweise der Mängelbeseitigung nicht durch.

Das Gericht beurteilte ein solches Verhalten als Verletzung des Verwaltervertrages. Der Verwalter wäre verpflichtet gewesen, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeizuführen, ob und welche Maßnahmen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel zu ergreifen sind.

Die einzelnen Wohnungseigentümer haben kaum eine Möglichkeit, ihrerseits darauf hinzuwirken, dass eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen hinsichtlich der Baumängel getroffen wird. Aus praktischen Gründen ist es daher primär Sache des Verwalters, eine entsprechende Entscheidung herbeizuführen.
Da der Verwalter untätig geblieben ist, haftet er für den der WEG entstandenen Schaden.

(Beschluss des Bayerischen Oberlandesgerichtes vom 18.09.2002, Aktenzeichen: 2 Z BR 62/02)


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Streit in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Zur Vermeidung eines Verschuldens bei Vertragsschluss ist der Verkäufer einer Eigentumswohnung gehalten, Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nachfrage dem Kaufinteressenten bekannt zu geben. Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers setzt bereits erhebliche Umstände voraus.

Streitigkeiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften nicht der verkauften Wohnung unmittelbar an, es fehlt somit an einem Sachmangel. Ansprüche sind daher denkbar aus Verschulden bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo).

Ein Vermögensschaden kann auch insoweit vorliegen, dass die erworbene Sache für die Zwecke des Käufers nicht voll brauchbar ist. Nicht alle Spannungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind offenbarungspflichtig, hat sich die Gemeinschaft allerdings in zwei widerstreitende Gruppen gespalten, von denen eine gezielt fast ausnahmslos ihr nicht genehme Beschlüsse der Gemeinschaft anficht, um ihre wirtschaftlichen Interessen durchzusetzen, kann eine Offenbarungspflicht vorliegen.

Der Wohnungseigentümer, der trotz solcher Auseinandersetzungen die Gemeinschaft als harmonisch bezeichnet, kann sich bei Nichtbeachtung schadensersatzpflichtig machen.


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Verkäufer muss auf Schäden hinweisen

Der Verkäufer eines Hauses ist verpflichtet, den Käufer auf Mängel im Objekt hinzuweisen. In einem Fall, den das OLG Saarbrücken jetzt entschieden hat, ging es um Feuchtigkeitsschäden im Keller des Hauses.

Die Hinweispflicht besteht bereits dann, wenn der Verkäufer den bloßen Verdacht hat, dass ein Mangel vorliegt.

Das hört sich besser an, als es in der Praxis ist. Denn: Dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder kennen musste, sind Sie als Käufer beweispflichtig

OLG Saarbrücken, Az: 7 U 126/03

Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, bei Erwerb einer Gebrauchtimmobilie einen Sachverständigen durch das Haus zu schicken, bevor Sie den Notarvertrag unterschreiben.


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