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Gebrauchsregelungen der Eigentümer untereinander

Balkonien ist kein rechtsfreier Raum

Und es ist endlich wieder Frühling...

Auch wenn es die Bewohner nach den langen Wintermonaten wieder hinaus ins Freie zieht, sind sie doch nicht vollkommen frei in der Gestaltung ihres Balkons. So ist es z.B. untersagt, Blumenkästen nach außen zu hängen. Dadurch wird nicht nur die Fassade uneinheitlich gestaltet, es besteht auch das Risiko, dass neben den Blumen die Untermieter gegossen werden.

Quelle: BayObLG, Beschluss v. 22.03.2001, Az.: 2Z BR 20/01


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Grenzabstände bei Pflanzen beachten!



Nicht nur zwischen verschiedenen Grundstücken, sondern auch zwischen verschiedenen Sondernutzungsrechten sind die Vorschriften der landesrechtlichen Nachbarrechtsgesetze, in Bayern also des AGBGB zu beachten.

Dies ergibt sich aus dem nach § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz bestehenden Rücksichtnahmegebot. Allerdings gelten sie nicht direkt, sondern sind Bestandteil einer Interessenabwägung der betroffenen Beteiligten. Art. 47 AGBGB regelt, dass Bäume, Sträucher und Hecken mindestens 50 Zentimeter, wenn sie über 2 Meter groß sind, sogar 2 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt sein müssen.

OLG Hamm, Beschluss v. 21.10.2002, Az.: 15 W 77/02, in NZM 2003, 156


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Tätige Mithilfe von Eigentümern

"Tätige Mithilfe" muss zumutbar sein
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur "tätigen Mithilfe" herangezogen werden, wenn er die ihm "aufgegebene" Arbeit nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausführen kann.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.10.2003, AZ.: I-3 Wx 225/03

In der aus zwei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft wurde mit der Stimme des Mehrheitseigentümers beschlossen, dass die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rückstausicherung, der Wechsel defekter Glühbirnen und die Reinigung der Einfahrt jeweils im jährlichen Wechsel von einem der Wohnungseigentümer ausgeführt werden sollte. Auf entsprechende Anfechtung des anderen Wohnungseigentümers hin wurde dieser Beschluss für ungültig erklärt. Ob ein Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden kann, bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen persönlich zu erbringen oder auf seine Kosten durch Dritte erbringen zu lassen, ist umstritten.

Überwiegend für zulässig wird es erachtet, Reinigungsarbeiten in beschränktem Umfang - wie zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses - die in vergleichbaren Miethäusern ebenfalls in der Regel von Mietern erledigt werden, den Wohnungseigentümern auch durch Mehrheitsbeschluss zu übertragen. Denn eine solche Regelung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Übertragung der Reinigung der Hofeinfahrt wie auch die Übertragung der übrigen in dem Beschluss aufgeführten Arbeiten verstößt jedoch gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, da es sich um Tätigkeiten handelt, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören.


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Geruchsbelästigung: Unzumutbare Küchengerüche

Störende Küchengerüche, die durch das geöffnete Fenster einer Eigentumswohnung ins Freie dringen, müssen von Miteigentümern in Mehrfamilienhäusern nicht hingenommen werden.

Das Oberlandesgericht Köln entschied, im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander seien strengere Regeln anzuwenden als im allgemeinen Nachbarschaftsrecht.

Deshalb gehöre es zum Pflichtenkreis des Wohnungsbesitzers, die Störung in zumutbarem Maße zu verringern, etwa durch Einbau einer Dunstabzughaube. Dies gelte auch dann, wenn Geruchsbeeinträchtigungen "ortsüblich" seien.

Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 67/97


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Fenstergitter: In ETW nicht ohne Zustimmung

Eigentümer einer Erdgeschosswohnung dürfen nicht ohne weiteres Fenstergitter zum Schutz vor Einbrüchen anbringen. Die übrigen Wohnungseigentümer im Haus müssten grundsätzlich ihre Zustimmung geben, beschloss das pfälzische Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken.

Wenn die Gitter als Kletterhilfe dazu dienen könnten, Einbrüche in die darüber liegenden Wohnungen zu erleichtern, seien die Nachbarn berechtigt, ihre Zustimmung zu verweigern.

Im verhandelten Fall hatten Wohnungseigentümer gegen ihren Nachbarn geklagt und gefordert, er solle die Gitterstäbe vor den Fenstern entfernen. In der Begründung betonte das OLG, das Anbringen der Gitter stelle eine so genannte bauliche Veränderung dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Wohnhauses hinausgehe. Die betroffenen Nachbarn müssten es nicht hinnehmen, dass die Sicherheit ihrer Wohnungen beeinträchtigt werde.

Oberlandesgericht Zweibrücken, 3 W 12/00


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Sanierung des Treppenhauses

Geht es um die Sanierung des Treppenhauses in einer Eigentumswohnanlage, ist es erfahrungsgemäß schwierig, den Geschmack aller Eigentümer unter einen Hut zu bekommen.

Auch wenn Mehrheitsentscheidungen ausreichen, liegt es naturgemäß im Interesse aller Beteiligten, dass die Entscheidung über Art und Umfang der Arbeiten auf möglichst breiter Zustimmung erfolgt.

Um sich langwierige Diskussionen im großen Kreis zu ersparen, kann die Eigentümerversammlung aber auch beschließen, dass der Verwaltungsbeirat damit beauftragt wird, beispielsweise Einzelheiten des Farbanstrichs festzulegen

BayObLG,Az: 2Z, BR 208/03


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Mobilfunkanlagen sind hinzunehmen

Klagen gegen den von Mobilfunkanlagen ausgehenden Elektrosmog haben gegenwärtig keine Erfolgsaussicht. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Betreiber - wie meist - die festgelegten Immissionsgrenzwerte einhalten.

Dies folgt aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az: V ZR 217/03). Danach sind Mobilfunkanlagen zu dulden, wenn die von ihnen ausgehenden Immissionen keine oder nur unwesentliche Beeinträchtigungen bewirken. Das bedeutet dann aber auch, dass Ihre Mieter nicht berechtigt sind, Mobilfunkanlagen in der Nachbarschaft zum Anlass zu nehmen, die Miete zu kürzen.


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Musizierverbot in der Hausordnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann jederzeit mit einfacher Mehrheit eine Hausordnung aufstellen und sie dann auch ändern. Die Regelungen der Hausordnung dürfen aber die Rechte der Hausbewohner nicht unangemessen benachteiligen. So darf die Hausordnung beispielsweise das Musizieren nicht generell verbieten. Die Zeiten, zu denen nicht musiziert werden soll, dürfen aber ausgedehnt werden.

In einem Fall, der vom OLG Frankfurt a.M. entschieden wurde, erstreckte sich die nächtliche Ruhezeit ursprünglich von 22.00 Uhr abends bis 06.00 Uhr morgens. Eines Tages beschloss die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, dass diese Ruhezeit bereits um 20.00 Uhr beginnt und bis 08.00 Uhr verlängert wird. Dazu sind die Wohnungseigentümer berechtigt, stellten die Frankfurter Richter jetzt klar. Lediglich ein totales Musizierverbot sei unzulässig.

OLG Frankfurt, Az: 20 W 22/02


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Ein Hund oder eine Katze pro Wohnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass in jeder Wohnung nur ein Hund oder nur eine Katze gehalten werden darf. Dazu reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Der ist sogar dann zulässig, wenn die Teilungserklärung hierzu nichts regelt und in einigen Wohnungen der Anlage bereits mehrere Hunde oder Katzen "zuhause" sind.

Oberlandesgericht Celle, Az: 4 W 15/03


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Bestellung eines Verwalters

In kleinen Eigentums-Wohnanlagen üben die Wohnungseigentümer die Verwaltung oft gemeinschaftlich aus, um die Kosten für einen Verwalter zu sparen. Immer wieder kommt es vor, dass die Verwaltung in Eigenregie nicht lange gut geht.

Allzu oft gibt es Streit ums Geld. Verlangt dann ein Wohnungseigentümer, dass ein Verwalter bestellt wird, kann er seine Forderung notfalls gerichtlich durchsetzen. Das hat das Oberlandesgericht Saarbrücken entschieden. Im verhandelten Fall bestand die Eigentums-Wohnanlage nur aus drei Wohnungen. Können sich die Eigentümer nicht auf einen Verwalter einigen, sucht das Gericht einen Verwalter aus (OLG Saarbrücken, Az: 5 W 255/03).


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Installation von Wohnungswasserzählern

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, dass Kaltwasserkosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen. Das gilt jedenfalls immer dann, wenn in der Teilungserklärung – wie meist – Regelungen über die Anschaffung und Installation der Wohnungswasserzähler fehlen.

Bei dem Einbau der Kaltwasserzähler handelt es sich auch nicht um eine bauliche Veränderung. Vielmehr entspricht der Beschluss über den Einbau der Wasserzähler und die verbrauchsabhängige Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Und dafür reicht stets ein Mehrheitsbeschluss (OLG Hamburg, 2 Wx 73/01).
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Quellenangabe: Eigentümer dieser Meldung ist der Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG. Viele weitere Informationen finden Sie auch unter Personalverlag, ein Unternehmensbereich der Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG.


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Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung

Vermietung von Eigentumswohnung: Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. So das BayObLG (Beschluss v. 23.10.2003, 2Z BR 141/03) in Übereinstimmung mit der absolut herrschenden Meinung in einer aktuellen Entscheidung.

Die Teilungserklärung der aus zwei Mitgliedern bestehenden und zerstrittenen Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich ist, wenn eine Eigentumswohnung vermietet oder für andere als Wohnzwecke verwendet werden soll. Die erforderliche Zustimmung zur Vermietung wurde der Wohnungseigentümerin ohne wichtigen Grund verweigert.

Es ist zwar zulässig, als Inhalt des Sondereigentums zu vereinbaren, dass die übrigen Wohnungseigentümer zur Vermietung der Eigentumswohnung schriftlich zustimmen müssen. Die Zustimmung darf dann allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden, was bereits aus § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB hergeleitet werden kann. Als zur Versagung der Zustimmung berechtigender wichtiger Grund kommen nur solche Umstände in Betracht, aus denen sich ergibt, dass der Erwerber erkennbar rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzen werde.

Dies lässt sich dahin näher eingrenzen, dass die Unzumutbarkeit des Eintritts des Erwerbers in die Gemeinschaft ihre Ursache in der Person des Erwerbers haben muss. Zwar lassen sich diese Grundsätze nicht unbesehen auf einen Mieter übertragen. Dennoch bedarf es auch hier eines wichtigen Grundes um die Zustimmung zur Vermietung zu verweigern.

Wird die Zustimmung zur Vermietung jedenfalls ohne wichtigen Grund verweigert, so kann dies Schadensersatzansprüche wegen einer Pflichtverletzung auslösen. Die Höhe des auszugleichenden Schadens richtet sich nun danach, wie lange die Mieträume wegen der unberechtigten Zustimmungsverweigerung tatsächlich leer stehen sowie nach den erzielbaren Mieteinnahmen für diesen Zeitraum.

Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht


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Zugang zum Heizungsraum ist Gemeinschaftseigentum

Steht der Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum bilden, zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Beschluss des BayObLG vom 30.10.2003, 2Z BR 184/03, ZR-Report online


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Vorsicht bei notwendiger Vermietungszustimmung

Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. So das BayObLG (Beschluss v. 23.10.2003, 2Z BR 141/03) in Übereinstimmung mit der absolut herrschenden Meinung in einer aktuellen Entscheidung.

Die Teilungserklärung der aus zwei Mitgliedern bestehenden und zerstrittenen Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich ist, wenn eine Eigentumswohnung vermietet oder für andere als Wohnzwecke verwendet werden soll. Die erforderliche Zustimmung zur Vermietung wurde der Wohnungseigentümerin ohne wichtigen Grund verweigert.

Es ist zwar zulässig, als Inhalt des Sondereigentums zu vereinbaren, dass die übrigen Wohnungseigentümer zur Vermietung der Eigentumswohnung schriftlich zustimmen müssen. Die Zustimmung darf dann allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden, was bereits aus § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB hergeleitet werden kann. Als zur Versagung der Zustimmung berechtigender wichtiger Grund kommen nur solche Umstände in Betracht, aus denen sich ergibt, dass der Erwerber erkennbar rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzen werde. Dies lässt sich dahin näher eingrenzen, dass die Unzumutbarkeit des Eintritts des Erwerbers in die Gemeinschaft ihre Ursache in der Person des Erwerbers haben muss. Zwar lassen sich diese Grundsätze nicht unbesehen auf einen Mieter übertragen. Dennoch bedarf es auch hier eines wichtigen Grundes um die Zustimmung zur Vermietung zu verweigern.

Wird die Zustimmung zur Vermietung jedenfalls ohne wichtigen Grund verweigert, so kann dies Schadensersatzansprüche wegen einer Pflichtverletzung auslösen. Die Höhe des auszugleichenden Schadens richtet sich nun danach, wie lange die Mieträume wegen der unberechtigten Zustimmungsverweigerung tatsächlich leer stehen und nach den erzielbaren Mieteinnahmen für diesen Zeitraum.


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Beseitigung von Mängeln der Terrasse

Die Terrassen der Erdgeschosswohnungen in einer Eigentumswohnanlage wiesen Mängel auf. Deshalb kam es am Gemeinschaftseigentum zu Feuchtigkeitsschäden. Die Eigentümergemeinschaft beschloss, dass die Terrassen fachmännisch abzudichten sind.

Ein Eigentümer weigerte sich. Die Eigentümergemeinschaft beauftragte dennoch eine Fachfirma, auch auf und an der Terrasse des besagten Eigentümers die notwendigen Arbeiten auszuführen.

Völlig zu recht, entschied jetzt das Bayerische Oberste Landesgericht. Begründung: Eigentümer müssen notfalls auch Eingriffe in ihr Sondereigentum dulden, wenn sie erforderlich sind, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen (BayObLG, Az: 2 Z BR 2/04).


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Umstrittene Gebrauchsregelungen

Missverständliche Gebrauchsregelungen in Teilungserklärungen sorgen immer wieder für Streit unter Wohnungseigentümern. Das zeigt einmal mehr ein Fall, den das Landgericht Freiburg entschieden hat. Die Wohnanlage besteht aus gewerblichen Flächen im Erdgeschoss und Wohnungen in den darüber liegenden Etagen. Was die Räume im Erdgeschoss betrifft, so sind laut Teilungserklärung "gewerbliche Raumeinheiten" zugelassen.

Als im Erdgeschoss eine psychosoziale Beratungs- und Behandlungsstelle für Alkohol- und Drogenprobleme eröffnet wurde, liefen die übrigen Eigentümer Sturm dagegen, konnten sich vor Gericht aber nicht durchsetzen.

Die Beratungs- und Behandlungsstelle stört weniger als beispielsweise ein Ladengeschäft, dass dort nach der Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung auch zulässig wäre, urteilten die Freiburger Richter. Und: Generelle Vorbehalte gegen die spezifische Nutzergruppe der Beratungsstelle seien auch kein Grund, die Beratungsstelle zu untersagen (LG Freiburg, 4 T 49/03).


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Sicherheitsgitter im Erdgeschoss

Das nachträgliche Anbringen eines Fenstergitters an die Hausfassade durch die Inhaber der Erdgeschosswohnungen einer Wohnanlage kann eine bauliche Veränderung darstellen, die die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Folge: Der Beschluss über das Anbringen der Fenstergitter muss einstimmig gefasst werden.

In folgendem Fall reicht allerdings ein Mehrheitsbeschluss: Aus konkreten Umständen ergibt sich eine gesteigerte Einbruchsgefahr, der nur durch Maßnahmen begegnet werden kann, die ebenso beeinträchtigend sind wie ein Fenstergitter. Beispiel: Sicherheitsglas, Verstärkung der Fensterbeschläge, Schutz des Rollladens gegen Hochschieben (OLG Düsseldorf, 1-3 Wx 148/04).


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Versicherung für Verwaltungsbeiräte

Zumindest in mittleren und erst recht in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften ist ein Verwaltungsbeirat unverzichtbar. Die mit dem Amt verbundenen Pflichten sind allerdings enorm, und immer öfter kommt es vor, dass einzelne Wohnungseigentümer versuchen, neben dem Verwalter auch Verwaltungsbeiräte in Regress zu nehmen, wenn sie mit der Verwaltung der Wohnanlage unzufrieden sind.

Dies dürfte mit ein Grund dafür sein, dass es oftmals schwierig ist, überhaupt noch Wohnungseigentümer zu finden, die bereit sind, sich als Verwaltungsbeirat zu engagieren. Hilfreich ist in solchen Situationen, dass zugunsten der Verwaltungsbeiräte eine Vermögenshaftpflichtversicherung abgeschlossen wird.

Dass die Versicherungsprämie dann von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen wird, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (Kammergericht Berlin, 24 W 203/02).

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel


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