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WEG-Recht

Keine Freizeichnung des Bauträgers

Eine von Bauträgern gern verwendete Klausel ist in Formularverträgen unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof. Betroffen ist eine Klausel, die vorsieht, daß der Bauträger erst haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm vom Bauträger abgetretenen Gewährleistungsansprüche gegenüber den Subunternehmern durchzusetzen.

BGH, Urteil v. 21.03.2002, Az.: VII ZR 493/00


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Hoffnung für Bauträgergeschädigte

Neue Entscheidung des BGH vom 25.03.2003, Az.: IX ZR 227/02

In die Materie der Steuersparmodelle durch Erwerb von - wertlosem - Wohneigentum, die in den 90er Jahren massiv unter Beteiligungen der finanzierenden Banken in den Markt gedrückt worden sind, ist erhebliche Bewegung gekommen.

Nach der neuen Rechtsprechung sind die mit den Geschäftsbesorgern abgeschlossenen Verträge regelmäßig wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Damit ist den geprellten Anlegern jedoch nicht geholfen. Der Verstoß des Geschäftsbesorgers wirkte sich - von Sonderfällen, abgesehen - nicht ohne weiteres auf die vom Geschäftsbesorger im Namen der Kunden geschlossenen Darlehensverträge aus, die die eigentliche Belastung für die Anleger darstellten.

Hier hilft nur, wenn die Vollmacht fehlt. Es ist in der Literatur umstritten, ob die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages auch die Vollmacht erfasst. Diese Frage ist jetzt obsolet, weil mittlerweile drei Senate des BGH (II., III. und - jetzt - IX.) vertreten, dass die Nichtigkeit grundsätzlich auch die Vollmacht umfasst. Selbst damit ist den Anlegern nicht geholfen.

Zum Einen spielt die Unwirksamkeit keine Rolle, wenn der Bank bei Abschluss des Darlehensvertrages - die regelmäßig notariell beurkundete - Originalvollmacht vorlag. Dies muss jedoch die Bank beweisen, was dieser im Regelfall schwer fallen wird, wenn nicht unmöglich ist. Zum Anderen haben die Anleger in mehr oder minder großem Umfang an dem Abschluss der Darlehensverträge mitgewirkt (Schweigen auf Mitteilung der Banken, Erteilung von Einzugsermächtigungen, Mitteilung von Gehaltsnachweisen und Steuererklärungen), was den Tatbestand einer sogenannten Duldungsvollmacht erfüllen kann. Eine Duldungsvollmacht ist dann gegeben, wenn der Vertretene es - in aller Regel über einen längeren Zeitraum - geschehen lässt, dass ein anderer für ihn ohne Bevöllmächtigung als Vertreter auftritt und der Vertragspartner dieses bewusste Geschehenlassen nach Treu und Glauben so verstehen darf, dass der als Vertreter handelnde bevollmächtigt ist.

Hier war der Maßstab bislang großzügig und die Hürde bislang unüberwindbar (vgl. z. B. die Entscheidung des IX. Senates WM 1996, 2230 (2232). Nun hat der IX. Senat klar gestellt, dass an die Schutzwürdigkeit des Vertrauens erhebliche Anforderungen zu stellen sind.

Es reicht nicht, dass die Anleger überhaupt an der Abwicklung des Geschäftes mitgewirkt haben. Vielmehr muss ein erkennbarer Zusammenhang zum Abschluss der Kreditverträge bestanden haben. In dem vorliegendem Fall hatten sich die Anleger zwar aktiv an der Verhandlung über die Vorfinanzierung beteiligt. Die eigentlichen Darlehensverträge sind jedoch ein dreiviertel Jahr später abgeschlossen worden.

Unter diesen Umständen, so urteilte der BGH "fehle für die Annahme, dass der Beklagte hinsichtlich dieser Verträge einen Rechtsschein nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht gegenüber der Klägerin hervorgerufen habe, die notwendige Tatsachengrundlage."

Dies sollte dem pauschalen Einwand der Banken, es habe eine Duldungsvollmacht vorgelegen, einen Riegel vorschieben und alle geschädigten veranlassen, die Vertragsabschlüsse noch einmal unter diesem Gesichtspunkt zu überprüfen.


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Nachforderung u. U. auch bei Festpreis zulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Nachforderungen von Bauunternehmern auch bei Festpreisen nicht ausgeschlossen werden dürfen.

Eine vom Auftraggeber gestellte Klausel in einem Bauvertrag, nach der jegliche Nachforderungen ausgeschlossen sind, wenn sie nicht auf schriftlichen Zusatz- und Nachtragsaufträgen des Auftraggebers beruhen, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist deshalb gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (§ 307 Abs. 1 BGB n.F.) unwirksam.

Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 27.11.2003, VII ZR 53/03) und damit festgelegt, dass Festpreise in Bauverträgen eventuelle Nachforderungen von Bauunternehmen nicht von vorne herein ausschließen dürfen.

Im entschiedenen Fall hatte ein Bauunternehmen nach Fertigstellung eines Einkaufszentrums Nachforderungen in Millionenhöhe geltend gemacht. Der Auftraggeber verweigerte die Zahlung, da es im Vorfeld keine schriftliche Vereinbarung in Form eines Nachtragsangebots hierüber gegeben habe. Er verwies dabei auf seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Der BGH sah darin, anders als die Vorinstanzen, eine unangemessene Benachteiligung des Bauunternehmers. Das Interesse des Auftraggebers an Kostenklarheit und der Vermeidung von Auseinandersetzungen über die häufig umstrittenen Nachforderungen rechtfertige es nicht, dass der Auftraggeber die Leistungen ohne geldwerten Ausgleich behalten und nutzen kann, so der BGH.

Denn letztlich seien solche Nachforderungen, in vielen Fällen entweder auf nachträgliche Sonderwünsche des Auftraggebers, Änderungen der öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen, unzureichende Ausschreibung und Beauftragung oder auf eine nach Nutzerwünschen geänderte Planung zurückzuführen, die sich der Auftraggeber häufig zu eigen macht. Sie haben deshalb ihre Ursache regelmäßig im Verantwortungsbereich des Auftraggebers.


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Verwalter-Mitschuld an Verjährung v. Baumängeln

Zu dem Mitverschulden des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage an der Verjährung bei Baumängel durch Unterlassen einen Beschluss der Eigentümer herbeizuführen, hat das Bayerische Oberlandesgericht einen wichtigen Beschluss gefasst:

Das Gericht hat festgestellt, dass ein Mitverschulden des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage schon dann zu bejahen ist, wenn bei Vorliegen von Baumängeln den Wohnungseigentümern der drohende Ablauf der Verjährungsfrist zwar bekannt ist, der Verwalter es aber unterlässt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

In diesem Fall hätten sowohl die Eigentümer als auch der Verwalter vor Ablauf der Verjährungsfrist erkennen können und müssen, dass die Gebäude der Wohnungseigentumsanlage mängelbehaftet sind. Dennoch blieb der Verwalter untätig und führte innerhalb der noch laufenden jedoch ablaufenden Verjährungsfrist einen Beschluss der Eigentümer zur weiteren Vorgehensweise der Mängelbeseitigung nicht durch.

Das Gericht beurteilte ein solches Verhalten als Verletzung des Verwaltervertrages. Der Verwalter wäre verpflichtet gewesen, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeizuführen, ob und welche Maßnahmen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel zu ergreifen sind.

Die einzelnen Wohnungseigentümer haben kaum eine Möglichkeit, ihrerseits darauf hinzuwirken, dass eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen hinsichtlich der Baumängel getroffen wird. Aus praktischen Gründen ist es daher primär Sache des Verwalters, eine entsprechende Entscheidung herbeizuführen.
Da der Verwalter untätig geblieben ist, haftet er für den der WEG entstandenen Schaden.

(Beschluss des Bayerischen Oberlandesgerichtes vom 18.09.2002, Aktenzeichen: 2 Z BR 62/02)


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Vor Verjährung Beschluss herbeiführen

Der WEG-Verwalter muss vor Ablauf der Verjährungsfrist einen Eigentümerbeschluss herbeiführen, der über die weiteren Schritte entscheidet.

Droht bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Diese Entscheidung resultierte aus folgendem Fall:

Eine Wohnanlage wurde im Jahr 1993 gebaut und abgenommen. Die Verjährungsfrist für Baumängel lief 1998 ab. Ein Wohnungseigentümer rügte seit 1995 gegenüber dem Verwalter mehrfach Baumängel, insbesondere die Bildung von Schimmel.

1998 beauftragte der Wohnungseigentümer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens über die Baumängel. Dieser kam 1999 zu dem Ergebnis, dass in dem Gutachten näher bezeichnete Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen.

Der Bauunternehmer erhob die Einrede der Verjährung, beseitigte aber gleichwohl ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die festgestellten Baumängel. Er weigerte sich jedoch, die Sachverständigenkosten zu erstatten.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) stellte in seinem Urteil zunächst klar, dass bei Baumängeln der Bauunternehmer nicht nur die Mängel beseitigen muss, sondern auch die Kosten für ein Gutachten erstatten muss, das der Untersuchung der Schadensursache und der Vorbereitung der Nachbesserung dient.

Hierzu ist er aber nur bis zum Ablauf der Verjährungsfrist verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte er also die Zahlung der Sachverständigenkosten zu Recht verweigert. Der Wohnungseigentümer musste seinen hierdurch entstandenen Schaden allerdings nicht alleine tragen.

Einen Teil dieses Betrags musste der Verwalter zahlen, da ihn an diesem Schaden ein Mitverschulden traf. Er war verpflichtet, Baumängel festzustellen, alle Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel herbeizuführen. Dies hatte der Verwalter hier nicht getan und damit gegen seine Aufgaben und Pflichten verstoßen

BayObLG, Beschluss vom 18.9.2002


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