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Bauliche Änderungen

Wanddurchbruch kein Nachteil

Der Durchbruch durch eine tragende Wand zwischen zwei Wohnungen berührt zwar das gemeinschaftliche Eigentum und ist eine bauliche Veränderung.

Wenn aber weder der Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird, noch die Statik des Gebäudes oder die Brandsicherheit gefährdet werden, liegt kein Nachteil vor, weswegen auch keine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich ist.

Dem steht auch nicht das Abgeschlossenheitserfordernis von Wohnungen entgegen.

BayObLG, Beschluss v. 14.02.2002, Az.: 2 ZBR 187/01 in NZM 2002, 391


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Fassadensanierung keine bauliche Veränderung

Ob eine Baumaßnahme als – durch Mehrheitsbeschluss mögliche – Instandsetzung oder Instandhaltung oder als – grundsätzlich nur allstimmig mögliche - bauliche Veränderung zu sehen ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

Hier wurde eine über 30 Jahre alte Fassade wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit und Asbestbelastung durch eine Verkleidung mit Wärmedämm-Verbundsystem (Thermohaut) ersetzt. Dies zählt noch zur Instandsetzung.

Darunter fällt nämlich auch die sog. „Modernisierende Instandsetzung“, bei der Bauteile nicht 1:1 ausgetauscht werden, sondern durch Teile, die dem aktuell üblichen technischen Stand entsprechen. Ein weiteres Beispiel wäre der Austausch von Holz- durch Kunststofffenster.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 08.11.2002, Az.: 3 Wx 258/02


Gleiches hat das Oberlandesgericht Düsseldorf schon einige Monate zuvor für die Anbringung eines Wärmedämmungsverbundsystems zum Zwecke der Sanierung einer erhebliche Risse aufweisenden Fassade entschieden.

Hier hätten die Risse zwar auch ohne Wärmedämmung beseitigt werden können, dennoch fassten die Richter diese Sanierung noch unter den Begriff der modernisierenden Instandsetzung.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.03.2002, Az.: 3 Wx 13/02


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Mobilfunkantennen

Die derzeit bestehende Ungewissheit, ob und in welchem Maße von Mobilfunkantennen gesundheitliche Gefahren für die in unmittelbarer Nähe zu der Anlage wohnenden Menschen bestehen, reicht allein für die Annahme einer tatsächlichen Benachteiligung aus, die ein Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinnehmen muß.

Einschränkend ist zu sagen, dass es vorliegend um eine Antennenanlage für den UMTS-Betrieb ging, der für hohe Übertragungsraten zugeschnitten ist.

OLG Hamm, Beschluss v. 03.01.2002, Az.: 15 W 287/01 in NZM 2002, 546


Anders entschied das OLG Köln:

Potentielle, nach dem derzeitigen wissenschaftlichen Erkenntnisstand nicht feststellbare, aber auch nicht auszuschließende gesundheitliche Risiken einer Mobilfunkantennenanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses für deren Bewohner sind unter Umständen doch zu dulden.

Grund war hier, dass in der Teilungserklärung der Gemeinschaft ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt war, die Dachfläche für „leistungsstarke Antennen“ zu nutzen.

OLG Köln, Beschluss v. 10.01.2003, Az.: 16 WX 221/02


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Baumfällen als bauliche Veränderung

Eine bauliche Veränderung ist auch anzunehmen, wenn Bäume oder auch ein einzelner Baum die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks so nachhaltig beeinflussen, dass sie den optischen Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich prägen mit der Folge, dass ihre Beseitigung den Charakter der Außenanlage deutlich verändern würde.

In Abgrenzung zu einer Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, die mehrheitlich beschlossen werden kann, wäre damit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Allerdings gilt auch hier: Ein Mehrheitsbeschluss über eine konkrete Baumfällung wird einen Monat nach Beschluss bestandskräftig, sofern keine Anfechtung erfolgt.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.04.2003, Az.: 3 Wx 97/03


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Fassadenänderung - Eigentümer müssen zustimmen

Die Änderung des Erscheinungsbilds einer Fassade ist zustimmungspflichtig.

Wird eine Fassade durch vier große übereinander liegende Fenster geprägt, die in gleicher Weise im Verhältnis von 2/3 zu 1/3 unterteilt sind, muss die Wohnungseigentümerversammlung zustimmen, wenn eines dieser Fenster durch ein mittig geteiltes Fenster erneuert werden soll. Nicht zustimmungsbedürftig ist dagegen, wenn ein Holzfenster durch ein äußerlich gleichgestaltetes Kunststofffenster ersetzt werden soll.

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln begründete diese Entscheidung damit, dass der Einbau des anders unterteilten Fensters eine "bauliche Veränderung" darstellt, die die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigt.

Dabei stellte das OLG klar, dass eine "bauliche Veränderung" nicht nur vorliegt, wenn durch sie in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wird. Dies ist auch der Fall, in dem nachhaltig die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums geändert wird. Bisher waren im vorliegenden Fall alle Fenster der Fassade in gleicher Weise unterteilt, so dass sich der Eindruck einer gleichmäßig gegliederten, geordneten Fassade ergab.

Durch den Einbau des Fensters mit anderer Fensterteilung wurde dieser einheitliche Eindruck nachhaltig gestört. Eine solche Veränderung, die die ursprünglich einheitliche Gestaltung der Fassade aufhebt, ist eine nicht mehr zu duldende Beeinträchtigung. Dagegen ist nicht zu beanstanden, dass das neue Fenster aus Kunststoff und nicht aus Holz angefertigt wurde. Diese Maßnahme kann noch als ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung angesehen werden.

OLG Köln, Beschluss vom 19.6.2002


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