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Abstimmung in der WEG-Versammlung

Inhaltsübersicht

WEG-Recht

Bei Nießbrauch bleibt Eigentümer stimmberechtigt

Wenn das Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet ist, bleibt doch der Eigentümer stimmberechtigt, entschied der Bundesgerichtshof. Der Nießbraucher hat selbst bei einzelnen Beschlussgegenständen kein Stimmrecht. Auch besteht kein gemeinsames Stimmrecht zusammen mit dem Eigentümer.

Unberührt davon bleibt die Frage, ob der Eigentümer im Innenverhältnis zum Nießbraucher dessen Weisungen zu folgen oder gar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen hat, z.B. wenn der Nießbraucher sämtliche Lasten und Kosten des Wohnungseigentums zu tragen hat. Selbst dann ist allerdings eine Beschlussfassung gültig, bei der der Eigentümer entgegen den Weisungen des Nießbrauchers abstimmt.

BGH, Beschluss v. 07.03.2002, Az.: V ZB 24/01

Ladung zur Egt.-Versammlung nur durch Verwalter

Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung für ungültig zu erklären, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären.

BayObLG, Beschluss v. 17.04.2002, Az.: 2Z BR 14/02

Immobilien: Regelungen in der Hausordnung

Ein Wohnungseigentümer traute seinen Ohren nicht, als er hörte, was die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschied:

Die Wohnungseigentümer setzten eine neue Hausordnung in Kraft. Danach sollten die Wohnungseigentümer künftig das Treppenhaus selbst reinigen, den Garten ebenfalls eigenhändig pflegen und auch den Winterdienst persönlich durchführen. Das OLG Düsseldorf "kassierte" diesen Beschluss ein. Derartige Arbeiten könnten den Wohnungseigentümern nicht einfach per Mehrheitsbeschluss auferlegt werden.

Der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören, und für die er bezahlt wird, würden widerrechtlich auf die Wohnungseigentümer verlagert.

OLG Düsseldorf, Az: 3 Wx 393/02

Überblick Eigentümerversammlung

Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor.

Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatzversammlung ein, welche in jedem Fall beschlussfähig ist (s. Wohnungseigentümerversammlung).

Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht, ist die Abstimmung formfrei. Möglich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Der Versammlung steht es frei, eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, zu beschließen.

Das Abstimmungsverfahren

Beschlussantrag
Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag zu verlesen.

Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung kann im Laufe der Versammlung entfallen, wenn einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer aufgrund einer Interessenkollision von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs. 5 WEG).

Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen, ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind,ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.

Stellt der Versammlungsleiter fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden. Es besteht lediglich die Möglichkeit, insoweit eine neue Versammlung (Wiederholungsversammlung) einzuberufen, welche in jedem Fall beschlussfähig ist.

Stimmabgabe
Ist der Beschlussantrag verlesen und die Beschlussfähigkeit festgestellt, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.

Auszählung der Stimmen
Der Versammlungsleiter hatte bislang die Anzahl der Ja-Stimmen, der Neinstimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis war allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen waren nicht zu berücksichtigen.

Hinweis Subtraktionsmethode

In einer neuen Entscheidung hat der BGH nunmehr die so genannte Substraktionsmethode zugelassen:

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 37/02).

Auf entsprechende Vorlage des BayObLG hat der BGH entschieden, dass es zur Feststellung eines Beschlussergebnisses nicht mehr erforderlich ist, beispielsweise die Ja-Stimmen ausdrücklich abzufragen, wenn sich deren Zahl bereits aufgrund entsprechender Abstimmungsfragen zu Gegenstimmen und Enthaltungen ergibt. Eine Entscheidung, die insbesondere in größeren Wohnanlagen die Stimmermittlung vereinfacht.

In dem vom BayObLG zu entscheidenden Sachverhalt beschlossen die Wohnungseigentümer über verschiedene Maßnahmen. Nach der Teilungserklärung richtete sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Über die Modalitäten der Stimmermittlung selbst enthielt die Teilungserklärung keine weiteren Angaben, eine entsprechende Vereinbarung oder aber Beschlussfassung der Wohnungseigentümer existierte auch nicht.

Der Verwalter und Versammlungsleiter ermittelte die jeweiligen Ja-Stimmen bei den einzelnen Abstimmungen nun nicht direkt. Die Zahl der Ja-Stimmen wurde vom Versammlungsleiter also nicht unmittelbar ausgezählt und festgestellt, sondern aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Zahl der in der Eigentümerversammlung durch erschienene Wohnungseigentümer vertretene Miteigentumsanteile und der Zahl der als Neinstimmen und als Enthaltungen ausgezählten Miteigentumsanteile abgeleitet.

Auch der BGH sieht hierin keinen Rechtsverstoß und ist der Auffassung, dass grundsätzlich der Versammlungsleiter die Art der Abstimmung bestimmt, soweit keine entsprechenden Regelungen in einer Eigentümergemeinschaft bestehen.

Der BGH begründet seine Auffassung damit, dass das Verhalten der Wohnungseigentümer grundsätzlich auslegungsfähig ist. Denn wie jede andere Willenserklärung muss auch die Stimmabgabe nicht ausdrücklich erfolgen. Haben sich also einzelne Wohnungseigentümer bei den Fragen nach Gegenstimmen oder Enthaltungen nicht geäußert, so ist dieses Verhalten durchaus als Ja-Stimme zu werten.

Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.

Selbstverständlich kann nämlich eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen nur dann als Votum für die Dritte Abstimmungsfrage verstanden werden, wenn der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war. Des Weiteren kann etwa auch die "Passivität" eines während der Versammlung eingeschlafenen Wohnungseigentümers aus Mangel an willensgetragenen Verhaltens nicht als Stimmabgabe gewertet werden.

Verkündung des Abstimmungsergebnisses

Der Versammlungsleiter sollte das Abstimmungsergebnis verkünden. Ein Beschluss i. S. d. § 23 WEG wird nämlich nach der Entscheidung des BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01 (ZWE 2001 S. 530), erst mit Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter wirksam. Die Verkündung des Beschlussergebnisses soll nach der Entscheidung auch konkludent möglich sein.

Praxis-Beispiel:
Ungenaue Formulierung

Der Verwalter stellt fest, die Mehrheit der Stimmen sei für den Beschlussantrag abgegeben worden. Die Erklärung ist so zu verstehen, dass nach Ansicht des Verwalters der Beschluss zustande gekommen ist.

Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollte der Verwalter jedoch das Beschlussergebnis ausdrücklich und eindeutig verkünden.

Praxis-Beispiel:
Formulierungsvorschlag

"Der Beschlussantrag wurde angenommen" oder "Der Beschlussantrag wurde abgelehnt".

Unterlässt es der Verwalter, ein Beschlussergebnis zu verkünden, so kann nach Auffassung des BGH jeder Eigentümer den Anspruch auf Beschlussverkündung gerichtlich geltend machen. Eine Frist hat er nicht zu beachten. Der Beschluss wird in diesem Fall erst mit der rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts, dass der Beschluss zustande gekommen sei, wirksam.

Fall-Beispiele

1. Feststellen der Beschlussfähigkeit

Muss der Verwalter die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschluss erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG, Beschluss v. 10.5.1989, 2Z BR 23/88, WuM 1989 S. 459).

2. Fehlerhafte Stimmenauszählung

Hat das Gericht einen Beschluss nach fristgerechter Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden und der Verwalter deshalb ein falsches Abstimmungsergebnis verkündet, jedoch zweifelsfrei festgestellt werden kann, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?

Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss v. 5.12.1989, 2Z BR 113/89, WE 1990 S. 81), weil die erforderliche Mehrheit auch bei richtiger Stimmenauszählung vorlag.

3. Stimmrechtsausschluss?

Ist ein Eigentümer mit seinem Stimmrecht von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn der Beschlussantrag dahingehend lautet, dass er eine bestimmte Nutzung von Räumen zu unterlassen hat und für den Fall einer weiteren Nutzung sich die Gemeinschaft rechtliche Schritte gegen ihn vorbehält?

Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG, Beschluss v. 28.10.1998, 2Z BR 137/98, NZM 1999 S. 130).

4. Auszählung von Stimmenthaltungen

Sind bei der Auszählung der abgegebenen Stimmen Stimmenthaltungen mitzuzählen?

Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Neinstimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH, Beschluss v. 8.12.1988, V ZB 3/88, BGHZ 106 S. 179).

5. Stimmrecht des Verwalters

Darf der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, bei der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrags mitstimmen? Nein, er ist nicht stimmberechtigt, da es sich bei der Kündigung des Verwaltervertrags um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt.

Darf der Verwalter mit den Stimmen abstimmen, welche ihm von Eigentümern im Wege der Vollmacht übertragen wurden? Nein, der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 16.9.1998, 3 Wx 366/98, NZM 1999 S. 285).

Ausschluss vom Versammlungsvorsitz

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht verlangen, dass ein anderer Miteigentümer zeitlich unbegrenzt von der Wahl zum Versammlungsvorsitzenden ausgeschlossen wird. Möglich ist allerdings ein zeitlich begrenzter Ausschluss, wenn nur dadurch weiterer Streit der Wohnungseigentümer vermieden werden kann.

Das Gericht kann ein zeitlich begrenztes Verbot auf Antrag eines Wohnungseigentümers insbesondere dann anordnen, wenn sich ein Wohnungseigentümer aufgrund seines vorangegangenen Verhaltens als zur Versammlungsleitung ungeeignet erwiesen hat und entsprechende Wiederholungsgefahr besteht.

Beschluss des KG Berlin vom 15.01.2003, AZ: 24 W 129/01, OLGR Berlin 2003, 117


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Sanierung des Treppenhauses

Geht es um die Sanierung des Treppenhauses in einer Eigentumswohnanlage, ist es erfahrungsgemäß schwierig, den Geschmack aller Eigentümer unter einen Hut zu bekommen.

Auch wenn Mehrheitsentscheidungen ausreichen, liegt es naturgemäß im Interesse aller Beteiligten, dass die Entscheidung über Art und Umfang der Arbeiten auf möglichst breiter Zustimmung erfolgt. Um sich langwierige Diskussionen im großen Kreis zu ersparen, kann die Eigentümerversammlung aber auch beschließen, dass der Verwaltungsbeirat damit beauftragt wird, beispielsweise Einzelheiten des Farbanstrichs festzulegen.

BayObLG, Az: 2Z, BR 208/03


Persönliche Anmerkung Alexandra Klein:
Die Erfahrung zeigt, dass der Verwalter hier möglichst versuchen soll, eine klare Linie und ein relativ neutrales Endergebnis zu erzielen. Meiner persönlichen Meinung nach hat übermäßige Kreativität und wildes Austoben mit Farben, Mustern und Wischtechnik im Hausflur auch nichts zu suchen.

Wenn der Verwalter in diesem Punkt die Gemeinschaft nicht streng führt, artet das in den meisten Gemeinschaften aus. Weiteres beliebtes Thema: Farbwahl Markisen und Balkongeländer-Sichtschutz.

Inhalt eines Versammlungsprotokolls

Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass eine Niederschrift über die Versammlung und die darin gefassten Beschlüsse zu fertigen ist, müssen im Protokoll alle gestellten Anträge aufgeführt werden, auch wenn darüber nicht abgestimmt wurde.

Ebenso ist erforderlich, dass die Diskussionsbeiträge im wesentlichen wiedergegeben werden. Denn die Niederschrift muss auch den Verlauf der Versammlung widerspiegeln. Nur dann können die nicht anwesenden Wohnungseigentümer den Verlauf der Versammlung nachvollziehen.

Dabei hat der Verwalter als Versammlungsleiter einen weiten Ermessensspielraum, wie er die Diskussionen zusammenfasst. So muss er insbesondere nicht alle Diskussionsbeiträge in die Niederschrift aufnehmen BayObLG, 2Z BR 188/03).

Beschluss über baul. Änderung ist nur anfechtbar

Das BayObLG (BayObLG, Beschluss v. 15.1.2004, 2Z BR 227/03) hat in Übereinstimmung mit der ganz herrschenden Meinung entschieden, dass ein Eigentümerbeschluss, der bauliche Veränderungen zum Gegenstand hat, nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung nichtig ist.

Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend auf einer Wohnungseigentümerversammlung eine Verglasung der in der Wohnanlage vorhandenen Aufzüge beschlossen. Ein Wohnungseigentümer ist der Auffassung, dass es sich bei dieser Verglasung um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Da aber die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers bei baulichen Veränderungen erforderlich sei, fehle der Eigentümergemeinschaft die erforderliche Beschlusskompetenz ? der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss sei daher nichtig.

Hier jedoch irrte der Wohnungseigentümer. Zwar kann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht, grundsätzlich nicht mit Mehrheit der Stimmen von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Dies gilt für alle die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Selbst wenn aber die beschlossene bauliche Veränderung den hier anfechtenden Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen würde, läge zwar ein Verstoß gegen das Gesetz vor, aber kein nichtiger Eigentümerbeschluss. Ein Verstoß gegen die hier maßgebliche Bestimmung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG macht den Eigentümerbeschluss demnach zwar rechtswidrig, aber nicht nichtig. Im Fall seiner Anfechtung wäre er gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, wenn tatsächlich eine Beeinträchtigung über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus vorliegen würde. Für bauliche Veränderungen fehlt den Wohnungseigentümern aber jedenfalls nicht grundsätzlich die Beschlusskompetenz, die zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses führen würde.

Da ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft also lediglich anfechtbar ist, muss die in § 23 Abs. 4 WEG geregelte Anfechtungsfrist eingehalten werden. Diese beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Nach Ablauf dieser Frist wird jedenfalls auch ein Beschluss über eine bauliche Veränderung bestandskräftig und für alle Eigentümer bindend.

Beschluss unter "Sonstiges"

Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, der unter "Sonstiges" gefasst wird, ist anfechtbar. Das hat jetzt noch einmal das Bayerische Oberste Landesgericht bestätigt.

Sind die Wohnungseigentümer nicht vollständig zur Versammlung erschienen, kann nur über solche Beschlussanträge wirksam abgestimmt werden, die auf der Tagesordnung stehen. Unter "Sonstiges" können allenfalls Fragen von untergeordneter Bedeutung geregelt werden (BayObLG, Az: 2Z BR 233/03).

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel

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