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Allgemeine Rechtsprechungen rund um die Immobilie

Übersicht

Betriebskostenabrechnung

Fristlose Kündigung bei falschen Betriebskostenabrechnungen?

Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten mehrfach vorsätzlich falsch ab und verweigert er die Einsicht in Belege, kann der Mieter fristlos kündigen.

LG Berlin, Urteil vom 24.06.2003, AZ.: 65 S 421/02


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Zwangsverwaltung

Kautionsrückzahlung auch ohne Aushändigung durch den Vermieter?

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausbezahlt hat. Dies gilt auch dann,wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften der Mietrechtsreform noch nicht heranzuziehen sind.

BGH, Urteil vom 16.07.2003, AZ.: VIII ZR 11/03


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Schönheitsreparaturen

Vorsicht: Nicht tapezierfähige "lasierte" Wände liegen im Trend

Übergibt der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung und trifft über die Art und Weise der Renovierung keine besonderen Vereibarungen, so kann der Meiter die Räume frei gestalten. Dekoriert er seine Räume mittels "Lasurtechnik", braucht er bei Vertragsende die Räume nicht in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen.

LG Mannheim, Urteil vom 27.11.2002, AZ.: 4 S 216/01


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Architektenhaftung

Recht: Architekt haftet für Finanzierungsberatung

Wie für Bauunternehmen, so gilt auch für Architekten: Sie müssen sich einiges einfallen lassen, wenn sie wettbewerbsfähig bleiben wollen. Weiten sie ihr Leistungsangebot aus, erweitert sich dann allerdings auch ihr Haftungsrahmen. Das hat das Oberlandesgericht Köln klargestellt.

Der Architekt hatte zusätzlich zu seinen klassischen Aufgaben angeboten, öffentliche Fördermittel zu beschaffen und die zu erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu erstellen. In einem solchen Fall ist der Architekt dann auch verpflichtet, den Bauherren richtig und vollständig darüber aufzuklären, wie sich einzelne Planungsentscheidungen auf die öffentlichen Fördermittel und die private Objektfinanzierung auswirken

OLG Köln, AZ.: 13 U 158/02


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Aufwendungs-Abschreibungen

Alle Aufwendungen bei Immobilien bis 4.000 Euro sofort abziehbar

Als Vermieter investieren Sie regelmäßig in Ihre Immobilie. Wenn die Kosten hoch sind und eine wesentliche Verbesserung erzielt wird, dürfen Sie die Kosten nur über die Nutzungsdauer abschreiben.

Wenn Sie höhere Kosten sofort abschreiben wollen, dann müssen Sie nachweisen, dass es sich um reinen Erhaltungsaufwand handelt.

Kosten bis 4.000 Euro netto dürfen Sie aus Vereinfachungsgründen immer sofort voll geltend machen.

Bundesfinanzhof, Urteile AZ: X R 39/97 und IX R 52/00 vom 12.9.2001; R 157 Abs. 2 EStR 2003


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Neue Steuervorteile für Immobilienbesitzer



Eine erfreuliche Entscheidung des Bundesfinanzhofes:
Erbbauzinsen dürfen auch dann sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie in einem Einmalbetrag vorausgezahlt werden (AZ IX R 65/02).

Seit einigen Jahren werden immer mehr Immobilien im Erbbaurecht erworben. Der Erbbauzins kann entweder jährlich (meist 99 Jahre lang) oder aber in einem Einmalbetrag vorausbezahlt werden - und genau dabei war strittig, ob der Erbauzins auch dann steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden kann, wenn er sofort als Einmalbetrag gezahlt wird.

Nun ist dies eindeutig möglich. Zudem gilt ab dem 1. Januar ein neues Gesetz, welches die "vertikale Mindestbesteuerung" abschafft. Diese 1999 eingeführte Regelung besagte, dass Immobilieneigentümer Verluste bei vermieteten Immobilien - etwa durch Zinsen oder Abschreibungen - nur bis zu einer Maximalsumme von 51.500 Euro mit den Gewinnen verrechnet werden durften.

Diese Regelung war in der Berechnung äußerst kompliziert und zudem verfassungsrechtlich sehr umstritten. Die jetzige Abschaffung wird von der Immobilienbranche begrüßt.

Keine Haftung für herabfallende Dachlawinen

Das kann in schneereichen Wintern schnell einmal passieren: Schnee- und Eislawinen lösen sich vom Dach und stürzen auf Fahrzeuge, die vor dem Haus abgestellt sind, oder Passanten, die gerade vor dem Haus vorbeigehen. Werden die Passanten verletzt oder entsteht an den Fahrzeugen Schaden, sind Sie als Hausbesitzer nicht von vornherein verpflichtet, Schadenersatz oder Schmerzensgeld zu zahlen.

Der Grund: Sie müssen überhaupt nur dann Vorkehrungen gegen herabfallende Dachlawinen treffen, wenn die Gemeindesatzung dies vorschreibt oder die örtlichen Verhältnisse es erfordern. Insbesondere müssen Sie nicht generell Schneefanggitter oder Warntafeln anbringen. Dazu sind Sie allenfalls dann verpflichtet, wenn massive Schneefälle vorausgegangen sind oder Tauwetter eingesetzt hat.

LG Coburg, Az: 32 S 105/03


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Bauhandwerkersicherung nach Abnahme

Bundesgerichtshof entscheidet über Bauhandwerkersicherung nach der Abnahme und nach der Kündigung

Nach § 648a Abs. 1 BGB kann der Bauunternehmer vom Auftraggeber Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Vorleistungen einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen in der Weise verlangen, dass er dem Besteller zur Leistung der Sicherheit eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmt, dass er nach dem Ablauf der Frist die Leistung verweigert. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist darf der Unternehmer die Leistung einstellen. Außerdem hat er die Möglichkeit, dem Auftraggeber unter Androhung der Kündigung eine Nachfrist zur Stellung der Sicherheit zu setzen.

Nach fruchtlosem Ablauf der Frist gilt der Vertrag als aufgehoben, §§ 643, 645 BGB. Der Unternehmer hat dann Anspruch auf die Vergütung für die erbrachten Leistungen und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen. Außerdem kann einen Schadensersatz in Höhe von 5 % der Vergütung geltend machen, wenn er keinen höheren Schaden nachweist.

Der Bundesgerichtshof hat die streitige Frage entschieden, ob diese Regelungen auch dann gelten, wenn der Auftraggeber die Leistung abgenommen hat oder der Vertrag gekündigt worden ist. Er hat sie bejaht und dabei darauf hingewiesen, dass § 648a BGB dem Unternehmer die Möglichkeit verschafft, die gesetzlich geschuldete Vorleistung abzusichern. Dieses Bedürfnis nach Absicherung besteht, solange der Unternehmer ungesicherte Vorleistungen erbringen muß. Das kann auch nach Abnahme oder Kündigung des Vertrages der Fall sein, nämlich dann, wenn der Auftraggeber noch Mängelbeseitigung fordert, der Werklohn jedoch noch nicht bezahlt ist. Ist der Unternehmer bereit und in der Lage, die Mängelbeseitigung vorzunehmen, kann er sie davon abhängig machen, dass der Auftraggeber eine Sicherheit für den noch offenen Werklohn stellt. Ist die Frist, binnen derer die Sicherheit gestellt werden muß, abgelaufen, darf der Unternehmer auch nach Abnahme oder Kündigung die Mängelbeseitigungsarbeiten einstellen.

Der Bundesgerichtshof hat auch die Frage entschieden, wie der Unternehmer den Vertrag nach Abnahme oder nach Kündigung abrechnen kann, wenn der Auftraggeber die Bezahlung wegen Mängeln verweigert, jedoch eine Sicherheit nicht stellt. In diesen Fällen beruft sich der Unternehmer auf sein Recht, die Mängelbeseitigungsarbeiten zu verweigern; der Auftraggeber beruft sich auf sein Recht, die Zahlung des Werklohns in Höhe des mindestens Dreifachen der Mängelbeseitigungskosten zu verweigern, § 641 Abs. 3 BGB. Es entsteht eine "Pattsituation". Diese ist nach der Systematik des Gesetzes aufzulösen.

In sinngemäßer Anwendung der §§ 648a Abs. 5, 643 Satz 1 und 645 Abs. 1 BGB hat der Unternehmer die Möglichkeit, dem Auftraggeber eine Nachfrist zur Sicherheitsleistung mit der Erklärung zu setzen, dass er die Mängelbeseitigung ablehne, wenn die Sicherheit nicht fristgerecht geleistet werde. Nach fruchtlosem Ablauf der Nachfrist erlöschen der Mängelbeseitigungsanspruch des Auftraggebers und damit auch sein Leistungsverweigerungsrecht. Der Unternehmer hat Anspruch auf die Vergütung, die jedoch um den mangelbedingten Minderwert zu kürzen ist. Das bedeutet, dass regelmäßig diejenigen Kosten von der vertraglichen Vergütung abgezogen werden, die notwendig sind, um den Mangel beseitigen zu lassen. Außerdem hat der Unternehmer Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens nach Maßgabe des § 648a Abs. 5 Satz 2 BGB.

Der Unternehmer muß von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch machen. Er kann davon absehen, eine Nachfrist zu setzen und den Mängelbeseitigungsanspruch des Auftraggebers zu Fall zu bringen. In diesem Fall kann er die volle vertragliche Vergütung verlangen, muß es jedoch hinnehmen, dass der Auftraggeber sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht geltend macht.
Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof insbesondere solchen Lösungsvorschlägen eine Absage erteilt, die dem Unternehmer den Anspruch auf die volle vertragliche Vergütung zubilligten, obwohl die Leistung mangelhaft war. Er hat auch darauf hingewiesen, dass in einem Werklohnprozess die Frage, ob die Leistung mangelhaft ist, nach der von ihm entwickelten Lösung nicht offen bleiben kann, sondern vom Gericht zu klären ist.

Urteile vom 22. Januar 2004 - VII ZR 183/02, VII ZR 267/02, VII ZR 68/03


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Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege

Mieter kann Zusendung der kopierten Nebenkostenbelege einfordern
Die kopierten Belege für Nebenkosten müssen einem Mieter auf Wunsch gegen Erstattung der Unkosten auch per Post zugesandt werden. Dies hat das Landgericht Duisburg entschieden.

Geschieht das nicht, können nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eventuelle Nachforderungen nicht eingeklagt werden.

Landgericht Duisburg, AZ 13 S 208/01

Heizung, Müllgebühren, Treppenhausreinigung, Kellerstrom - über das Jahr hinweg kommt für einen Mieter so einiges an Nebenkosten zusammen. In der Regel zahlt er monatlich einen Abschlag dafür, abgerechnet wird meist später. Den Betroffenen steht dann das Recht zu, die entsprechenden Belege zur Kontrolle beim Vermieter oder Verwalter einzusehen.

Der Fall: Ein Mieter wollte genau wissen, warum er für einen längeren Zeitraum über 1.500 Euro an Nebenkosten zahlen sollte. Zwei Mal forderte er deswegen schriftlich die Kopien der Belege an. Doch sein Drängen war erfolglos, der Vertragspartner ging nicht darauf ein. Er bot lediglich an, die Originaldokumente bei sich zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Später kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Parteien, in dem es unter anderem um Nachforderungen für die Nebenkosten ging. Der Mieter wandte dagegen ein, dass diese Auslagen rechtlich gar nicht fällig und damit auch vor dem Kadi nicht durchsetzbar seien, weil zuvor dem Wunsch nach Zusendung der Belege nicht entsprochen worden sei.

Das Urteil: Die Duisburger Richter stellten sich voll auf die Seite des Mieters. Zwar gebe es gesetzlich nur bei preisgebundenem Wohnraum das Recht, die Kopien zugesandt zu bekommen. Doch es sei nicht einzusehen, "weshalb der Mieter preisfreien Wohnraums weniger Kontrollmöglichkeiten haben soll". Ihm stehe es genauso zu, die wohl geordneten Belege (keinen undurchschaubaren Aktenwust!) zu erhalten. Auf die Frage, welche Rolle es spielt, ob Vermieter und Mieter nahe beieinander wohnen und deswegen der Weg zur persönlichen Einsicht der Dokumente zumutbar sein könnte, ging das Landgericht nicht ein. Im konkreten Fall lebten die Parteien nämlich sogar in unterschiedlichen Städten. Ebenso legte der Richter keinen Preis für die einzelne Kopie fest.


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Noch keine Extragebühr nach erstem Sammeltermin

Wird ein Mieter oder Wohnungseigentümer beim ersten Ablesetermin für die Heizkostenermittlung nicht angetroffen, setzt es gelegentlich saftige Zusatzgebühren. Das ist rechtswidrig, wie das Landgericht München nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS festgestellt hat.

Landgericht München, AZ 12 O 7987/00

Der Fall: "Wenn Sie zu diesem Sammeltermin aus dringenden persönlichen Gründen nicht anwesend sein können, biete ich Ihnen gerne einen Individualtermin an. (...) Die zusätzlichen Kosten für Fahrt- und Zeitaufwand stelle ich Ihnen bei Ausführung direkt in Rechnung." So hieß es in den Geschäftsbedingungen eines Wärmemessdienstes. Ein Verbraucherschutzverein wehrte sich gegen diesen Passus und verklagte das Unternehmen auf Unterlassung - das heißt, die automatische Fälligkeit von Zusatzgebühren beim zweiten Termin sollte künftig gestrichen werden. Die Vertragsklausel, so die Begründung, sei unangemessen und berücksichtige die berechtigten Interessen des Mieters zu wenig.

Das Urteil: Tatsächlich führte das Landgericht München I in seiner Entscheidung aus, dass dieser spezielle Passus unwirksam sei. Zumindest ein weiterer Ablesetermin müsse dem beim ersten Mal unpässlichen Mieter kostenfrei angeboten werden, denn es gebe viele gute Gründe, warum jemand an einem bestimmten Tag ohne eigenes Verschulden nicht anwesend sein könne. So habe er sich eventuell im Urlaub befunden und von dem Termin gar nichts erfahren. Des weiteren könne er krank oder andernorts unabkömmlich gewesen sein.


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Altverträge und die Kündigungsfristen

Am 18. Juni hatte der BGH in Karlsruhe entschieden, dass die seit dem 1.Sept. 2001 auf drei Monate verkürzte Kündigunsfrist des Mieters nicht generell für Altverträge gilt.

Az.: VIII ZR 240/02, 324/02, 339/02, 355/02

Viele dieser Verträge sehen gemäß dem alten Mietrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor, die sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate und nach zehn Jahren auf zwölf Monate erhöht. Diese Vereinbarungen gelten dem BGH Urteil zufolge weiter.

Der BGH gab vier Vermietern Recht, deren langjährige Mieter - drei von ihnen waren mehr als zehn Jahre in der Wohnung - sich schon drei Monate nach der Kündigung aus dem Vertrag verabschieden wollten. Sie hatten sich auf das neue Mietrecht berufen und geltend gemacht, die erhöhte Mobilität in der Gesellschaft erfordere eine möglichst weit reichende Anwendung der neuen kurzen Fristen. Deren Geltung für Altverträge war zwischen mehreren Landgerichten umstritten. Denn eine Übergangsklausel sollte die vor dem 1. Sept. 2001 geschlossenen Mietverhältnisse unangetastet lassen, wenn dort Kündigungsfreisten "durch Vertrag vereinbart worden sind".

Der Rechtsausschuss des Bundestages wollte bei der Gesetzgebung diese Wendung einschränkend verstanden wissen: Damit seien nur "echte Vereinbarungen" gemeint, nicht aber die bloße Wiederholung der Gesetzesnormen in einem Vertragsformular. der VIII. BGH-Zivilsenat dagegen entschied, dass der gesamte Inhalt eines Mietvertrags bindend vereinbart worden sei. Es spiele keine Rolle, ob dies in einem der üblichen Formularverträge oder einer individuell ausgehandelten Vereinbarung geschehen sei.

Die damalige Stellungnahme des Ausschusses bezeichnete der BGH als "unklar": Hätte der Ausschuss die mieterfreundlichen Fristen auf Altverträge erstrecken wollen, dann hätte er dies im Gesetz selbst klarstellen müssen. Zudem habe die Bundesregierung sich in ihrer Begründung des Gesetzentwurfs - im Sinne des Vertrauensschutzes - gegen Eingriffe in Altverträge ausgesprochen.

Das Gericht verwies außerdem darauf, dass Mieter in Härtefällen vorzeitig ausziehen können, wenn sie einen Ersatzmieter stellen. So sei eine frühere Kündigung unter bestimmten Bedingungen möglich. Dies gelte etwa bei berufsbedingtem Wohnortwechsel. Auch wenn die Wohnung auf Grund von Familienzuwachs objektiv zu klein werde sowei bei einem Umzug ins Pflegeheim könne früher gekündigt werden.

"Hier überwiegt das Interesse des Mieters das des Vermieters", erläutert der DMB Sprecher. Der Mieter müsse in diesen Fällen allerdings für einen Nachmieter sorgen. Ein Sonderkündigungsrecht mit Dreimonatsfrist hat der Mieter laut DMB außerdem bei Mieterhöhungen.

Gleiches gelte, wenn der Vermieter die Aufnahme eines Untermieters verweigere. "Ich muss dann aber tatsächlich jemanden an der Hand haben, der in das Mietverhältnis eintreten will", so der Experte.

Auch für den Vermieter gelten jetzt wieder die alten Kündigungsfristen. Diese waren bei der Mietrechtsreform von zwölf Monaten nach mehr als zehnjähriger Mietdauer auf maximal neun Monate verkürzt worden.
Quelle: dpa


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Baunutzungsverordnung | Allgemeines Wohngebiet

Allgemeines Wohngebiet: Mehrfamilienhaus mit überwiegender Bürofläche ist unzulässig

In einem nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als "allgemeines Wohngebiet" bezeichneten Gebiet ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses, in dem mehrere Büros deutlich größer als die größte, schon sehr großzügig dimensionierte Wohnung sind, unzulässig.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster gab mit dieser Entscheidung einem Nachbarn Recht, der sich gegen die Baugenehmigung für ein Wohn- und Geschäftshaus in einem "allgemeinen Wohngebiet" wehrte. In dem geplanten Gebäude waren eine Apotheke, sieben Büros und zwölf Wohnungen vorgesehen. Von den zwölf Wohnungen wiesen zwei je 132 qm, eine 151 qm und eine weitere 187 qm auf, die übrigen Wohnungen blieben in ihrer Größe gestaffelt bis hinunter auf 90 qm deutlich dahinter zurück. Die sieben vorgesehenen Büros waren aufgeteilt in Flächen zu 100 qm, zweimal 120 qm, 168 qm sowie drei Büros mit Flächen von 207 bis 211 qm.

Das OVG hielt das geplante Gebäude für bauplanungsrechtlich unzulässig, da es dem Charakter des "allgemeinen Wohngebiets" nicht entsprach. Die BauNVO gestattet in "allgemeinen Wohngebieten" zwar auch Büroräume. Insgesamt muss jedoch der Charakter des Hauses als "Wohnhaus" erhalten bleiben.

Dabei hat das OVG darauf hingewiesen, dass nicht allein auf die Gesichtspunkte der Anzahl der Wohnungen und der Büros bzw. auf den Anteil der Bürofläche an der "Gesamtwohnfläche" abzustellen ist. Vielmehr dürfen in einem Wohngebäude eines "allgemeinen Wohngebiets" keine Büroeinheiten erwartet werden, die größer sind als die in dem Haus und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. "Großbüros" sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn ihre Gesamtfläche nicht die Hälfte der gesamten Nutzfläche erreicht. Im vorliegenden Fall waren die Büroflächen jeweils erheblich größer als die - ebenfalls schon großzügig dimensionierten - Wohnungen, so dass der Bürocharakter des Gebäudes überwog.

OVG Münster, Urteil vom 23.9.2002


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Architekt und seine Aufklärungspflicht

Ein Architekt muss seinen Auftraggeber nicht auf einen Vertragsstrafenvorbehalt hinweisen, wenn dieser eigene Sachkunde besitzt. Davon ist auszugehen, wenn der Auftraggeber seit mehreren Jahren als Gesellschafter und Geschäftsführer einer Installations-GmbH tätig ist.

Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit den gesamten Architektenleistungen beim Bau eines Mehrfamilienhauses. Bei den Auftragsverhandlungen mit dem Rohbauunternehmer, die der Bauherr zusammen mit dem Architekten führte, wurde eine Vertragsstrafe vereinbart, sofern der Rohbau nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig gestellt war. Der Rohbauer überzog den vereinbarten Termin um mehr als zwei Monate. Bei der Abnahme der Rohbauarbeiten wies der Architekt den Bauherrn nicht auf den vereinbarten Vertragsstrafenvorbehalt hin. Der Bauherr bezahlte daraufhin den Rohbauunternehmer vollständig. Eine spätere Rückforderung war erfolglos, da der Rohbauunternehmer zwischenzeitlich insolvent wurde. Der Bauherr verklagte daraufhin den Architekten auf Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies die Klage zurück. Es entschied, dass dem Architekten kein Vorwurf daraus gemacht werden könne, dass er den Bauherrn nicht auf den Vertragsstrafenvorbehalt hingewiesen hatte. Das OLG räumte zwar ein, dass ein Architekt gegenüber dem Bauherrn prinzipiell umfangreiche Informations-, Betreuungs- und Beratungspflichten hat. Nach dem Urteil des OLG lassen sich diese aber nicht generell bestimmen, da sie abhängig von den Umständen des Einzelfalls sind. So ist der Architekt insbesondere von seiner Beratungspflicht zum Vertragsstrafenvorbehalt befreit, wenn der Bauherr selbst genügend sachkundig ist. Dies war nach Ansicht des OLG vorliegend der Fall, da der Bauherr seit über zwanzig Jahren Gesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH im Tätigkeitsbereich Installationsarbeiten war. Seine Behauptung, keine Kenntnis über die Verdingungsordnung im Baugewerbe (VOB/B) zu haben, hielt das Gericht für unglaubwürdig.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.3.2002


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Schimmel: Immobilienkauf rückgängig machen

Verkäufer von gebrauchten Eigentumswohnungen müssen den Käufer auf Schimmelpilzbildung hinweisen. Wird der Mangel verschwiegen, hat der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht darauf, den Kaufvertrag rückgängig zu machen urteilte das Landgericht München (Az.: 26 O 12901/02). Dies gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel enthält.

Im verhandelten Fall erwarb ein Ehepaar für rund 101.000 Mark (etwa 52.000 Euro) eine Erdgeschosswohnung in Unterhaching. Beim Verkauf der Wohnung an das Ehepaar war kein Schimmel sichtbar. Doch schon der erste Mieter der neuen Eigentümer klagte bald über Schimmelbefall und minderte die Miete. Vom zweiten konnten die Eheleute nur noch 260 statt 486 Euro Monatsmiete verlangen. Später stellte sich zudem heraus, dass schon der letzte Mieter vor dem Verkauf Schimmel in der Wohnung beanstandete. Und einige Jahre davor wurde auf einer Eigentümerversammlung in Gegenwart des Verkäufers über Schimmelbildung in weiteren Erdgeschosswohnungen des Hauses gesprochen.

Die Käufer wollten den Kauf rückgängig machen und verlangten Schadensersatz. So landete der Fall vor Gericht. Dieses gab den Eheleuten Recht: Das Verschweigen des Mangels sei arglistig gewesen. Dem Verkäufer hätte klar sein müssen, dass die Schimmelbildung nicht durch lüften zu beheben sei, sondern bauliche Ursachen hatte. Zudem hätte er den Käufern angeben müssen, dass schon längere Zeit in der Wohnung Schimmel aufgetreten sei. Der Verkäufer könne sich daher nicht auf den vereinbarten Haftungsausschuss berufen.


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Honorarforderung verjährt auch ohne Fristsetzung

Ein Bauherr kann die Einrede der Verjährung erheben, wenn der Architekt fünf Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes erstmals eine prüfbare Abrechnung erstellt, obwohl ihm bekannt war, dass der Bauherr aus steuerlichen Gründen das Bauvorhaben rechnerisch im Jahr nach der Fertigstellung abschließen wollte.

Architekten müssen sich nach Treu und Glauben dann so behandeln lassen, als hätten sie die Rechnung innerhalb angemessener Frist erstellt. Die Verjährung ihrer Honorarforderung beginnt zwar i.d.R. erst am Ende des Jahres, in dem die Forderung fällig wird, also wenn eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht wird und der Bauherr keine Frist zur Abrechnung gesetzt hat. Diese Fristsetzung ist aber nicht notwendig, wenn dazu keine Veranlassung besteht.

OLG Oldenburg, Urteil v. 09.09.2003, 12 U 33/03


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Beleuchtung der Wege zum Haus

Als Hausbesitzer sind Sie verpflichtet, den Zugang zu Ihrem Grundstück und zu Ihrem Haus ausreichend zu beleuchten. Rund um die Uhr muss das Licht allerdings nicht brennen. Es genügt, wenn Sie die Zugangswege morgens ab 07.00 Uhr beleuchten, sofern es dann nicht ohnehin schon hell ist, wie jetzt speziell in den Sommermonaten. Das hat das OLG Celle entschieden (OLG Celle, Az: 9 U 192/03).

Im verhandelten Fall war ein Zeitungszusteller morgens um 04.30 Uhr im Hauseingang gestürzt und hatte sich schwere Verletzungen zugezogen. Weil der Hauseingang nicht beleuchtet war, verlangte er vom Hausbesitzer Schadensersatz und Schmerzensgeld. Dazu das OLG Celle: Um diese Zeit besteht noch keine Verkehrssicherungspflicht. Ausnahme: Sie vereinbaren mit dem Zeitungszusteller, dass Sie das Licht für ihn schon früher als sonst einschalten.


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Nässe gehört dazu

Wer ein Haus aus dem Jahr 1900 kauft, muss nicht eigens auf feuchte Keller hingewiesen werden.

Alte Häuser, noch zu Kaisers Zeiten gebaut, haben Charme und finden deswegen immer wieder Abnehmer. Doch so schön sie sein mögen, manchmal bringen diese "Antiquitäten" auch Probleme mit sich - zum Beispiel einen feuchten, etwas modrigen Keller.

Der Käufer eines solchen Objekts hatte das offensichtlich nicht gewusst, denn er war bass erstaunt, als er bei einer Besichtigung nach der Übernahme mehrere Wasserflecken entdeckte. Der frühere Eigentümer habe ihm diesen schwerwiegenden Schaden arglistig verschwiegen, behauptete er vor Gericht. Deswegen müsse er nun Schadenersatz bezahlen. Die Richter, so der Infodienst Recht und Steuern der LBS, teilten diese Ansicht nicht. Zwar gehörten Feuchtigkeitsmängel in der Regel zu den Punkten, die ein Verkäufer zwingend erwähnen müsse. Bei einem Haus aus dem Jahr 1900 sei das aber nicht der Fall, denn da müsse jedermann mit solchen Schäden rechnen. Von einem Mangel der Kaufsache könne keine Rede sein.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 14 U 11/01


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