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Mieterhöhung

Mieterhöhung - und alles drumherum

Lesen Sie hier nach, was alles zu einer korrekten Mieterhöhung gehört. Außerdem erweitere ich hier ständig die Seiten um alle aktuellen Urteile rund um die Thematik Mieterhöhung.

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Regeln für die Anhebung

Der Vermieter muss die Form wahren, sonst bleibt die Mieterhöhung wirkungslos. Steckt eine Mieterhöhung im Briefkasten, drückt sie sofort die Stimmung und später das Budget. Oft lohnt es sich, allein die Form des Briefes zu kontrollieren. Die Erfahrung des Münchner Mietervereins: "Jede zweite Mieterhöhung ist entweder aus formellen Gründen oder wegen der verlangten Mieterhöhung nicht gerechtfertigt."

Ab 1. September 2001 enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Regelungen, nach denen der Vermieter die Mieter erhöhen darf. Zuvor versteckten sich die Regeln in einem Spezialgesetz.

Bestehen bleibt:
Der Vermieter darf die Miete während des laufenden Mietvertrags erhöhen.

Der Vermieter kann die Miete fordern in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur für Sozialwohnungen gilt dieses Vergleichsmietensystem nicht.

Veränderungen mit dem neuen Mietrecht:

Kappungsgrenze:

Sie sinkt von 30 Prozent auf 20 Prozent. Der Vermieter darf innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wieder die Grenze. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen.

Textform:
Der Vermieter musste bisher die Mieterhöhung schriftlich erklären und eigenhändig unterschreiben. Das neue Mietrecht senkt die formellen Anforderung. Es reicht ab sofort die so genannte „Textform“: Die Mieterhöhung muss nicht mehr per Post zum Mieter kommen. Es reicht eine Nachricht per E-Mail oder per Fax mit einer „Nachbildung der Unterschrift“, also einer Faksimile-Unterschrift oder einer maschinellen wie „gez. Meier“. Mündliche Mieterhöhungen bleiben nach wie vor ohne Wirkung.


Drei Vertragstypen erlauben keine Mieterhöhung

Staffelmietvertrag
Der Staffelmietvertrag vereinbart schon mit Vertragsabschluss die Mietsprünge. Nachträglich kann der Vermieter die Stufen nicht neu festlegen. Das alte Mietrecht befristet den Staffelvertrag auf maximal 10 Jahre. Ab 1. September ist eine unbegrenzte Laufzeit möglich.

Indexmietvertrag
Mieterhöhungen dürfen nur so hoch sein wie der Preisindex für Lebenshaltungskosten privater Haushalte. Auch hier ist die Mindestlaufzeit von 10 Jahren aufgehoben.

Unbefristeter Mietvertrag mit Miet-Festschreibung:
Schreibt eine Klausel im unbefristeten Mietvertrag den Mietzins fest für einen bestimmten Zeitraum, darf der Vermieter innerhalb dieser Zeit die Miete nicht erhöhen.

Formsache - Bestandteile einer wirksamen Erhöhung

Oft scheitert die Mieterhöhung an Formfehlern. Deshalb rechnet sich die Kontrolle.

Empfänger:
Das Schreiben über die Mieterhöhung muss an alle Mieter gerichtet sein, die den Mietvertrag unterschrieben haben.

Absender:
Alle Vermieter müssen sich an den Mieter wenden. Tritt also ein Ehepaar als Vermieter auf, müssen auch beide als Absender erkennbar sein. Beide müssen die Erklärung abgeben.

Unterschrift:
Alle Vermieter müssen unterschreiben. Es reicht aber eine „Nachbildung der Unterschrift“, also ein Faksimile oder eine maschinelle Unterschrift wie „gez. Meier“.

Textform:
Die Mieterhöhung muss nicht mehr per Post zum Mieter kommen. Es reicht eine Nachricht per E-Mail oder per Fax. Mündliche Mieterhöhungen bleiben aber nach wie vor ungültig.

Bevollmächtigter:
Ein Bevollmächtigter des Vermieters kann die Mieterhöhung abgeben. Das kann sein ein Rechtsanwalt, der Hausverwalter oder ein Eigentümerverein. Der Bevollmächtigte muss eine Vollmacht im Original beilegen. Fehlt sie, kann der Mieter die Mieterhöhung als unwirksam zurückweisen innerhalb von 14 Tagen. Ausnahme: Der Mieter weiß seit Jahren, dass der Vermieter einen Bevollmächtigten hat.

Beweispflicht:
Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat. Es gilt der Grundsatz: Es wird vom Mieter erwartet, dass er einmal am Tag seinen Briefkasten leert. Für E-Mails gilt der Grundsatz noch nicht.

Vermieterwechsel:
Hat der alte Vermieter die Wohnung oder das Haus verkauft, darf der neue Eigentümer die Miete erst erhöhen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Erben müssen den Erbschein vorweisen.

Jahressperrfrist:
Zwischen Einzug und erster Mieterhöhung muss ein Jahr liegen. Auch nach erfolgter Mieterhöhung muss der Vermieter ein Jahr warten, bis er die Mieterhöhungserklärung abschicken darf. Der Mieter bekommt nach Ablauf des Jahres die Erhöhung, muss aber erst nach 15 Monaten mehr Miete zahlen.

Zustimmung:
Hat der Vermieter Formfehler gemacht, muss der Mieter die Zustimmung verweigern. Am sichersten prüfen Mieterverein oder Anwalt.

Kündigung:
Hat der Vermieter die Miete erhöht bis sie der Vergleichsmiete entspricht, kann sein Mieter außerordentlich kündigen zum Ende des übernächsten Monats. Auszugstermin ist dann Ende des vierten Monats. Die Miete bleibt bis dahin unverändert.

Gründe und Fristen

Will der Vermieter mehr Geld, braucht er gute Gründe. Er muss auch Form und Frist wahren, sonst bleibt die Mieterhöhung wirkungslos.

Berechtigte Gründe

Modernisierung:
Der Vermieter modernisiert die Wohnung. Deshalb kann er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Aber Vorsicht: Einige Arbeiten gelten nur als Instandsetzung.

Die Miete ist zu billig:
Die Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neue, höhere Miete entspricht der Vergleichsmiete. Als Vergleichsmiete hat der Vermieter vier Maßstäbe zur Auswahl:

1. Mietspiegel
2. Mietdatenbank
3. Sachverständigen-Gutachten oder
4. drei Vergleichswohnungen

Unberechtigte Gründe

- allgemeine Kostensteigerung oder
-
hohe Handwerkerrechnungen.

Fristen bei berechtigter Kündigung

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Fristen bei berechtigter Mieterhöhung

Eingang der Mieterhöhung:

Neue Miete fällig am:

01.-31.08.2003

01.11.2003

01.-30.09.2003

01.12.2003

01.-31.10.2003

01.01.2004

01.-30.11.2003

01.02.2004

01.-31.12.2003

01.03.2004

01.-31.01.2004

01.04.2004

01.-28.02.2004

01.05.2004

01.-31.03.2004

01.06.2004

01.-30.04.2004

01.07.2004

01.-31.05.2004

01.08.2004

01.-30.06.2004

01.09.2004

Quelle: Deutscher Mieterbund

Fristen, falls sie der Kündigung nicht zustimmen

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Fristenplan, falls sie der Kündigung nicht zustimmen:

Eingang der
Mieterhöhung:

Überlegungsfrist bis:

Vermieter muss auf Zustimmung klagen bis:

01.-31.08.2003

31.10.2003

30.11.2003

01.-30.09.2003

30.11.2003

31.12.2003

01.-31.10.2003

31.12.2003

31.01.2004

01.-30.11.2003

31.01.2004

28.02.2004

01.-31.12.2003

28.02.2004

31.03.2004

01.-31.01.2004

31.03.2004

30.04.2004

01.-28.02.2004

30.04.2004

31.05.2004

01.-31.03.2004

31.05.2004

30.06.2004

01.-30.04.2004

30.06.2004

31.07.2004

01.-31.05.2004

31.07.2004

31.08.2004

01.-30.06.2004

31.08.2004

30.09.2004

Quelle: Deutscher Mieterbund

Wirkungslose Überrumpelung

Schneit der Vermieter mit einer Mieterhöhung plötzlich ins Haus, kann der Mieter den Anstieg widerrufen.

Überrascht der Vermieter mit einer Mieterhöhung, kann der Mieter die Vertragsänderung rückgängig machen. Das berichtet der Mieterverein zu Hamburg und beruft sich dabei auf ein Urteil des Landgerichts Münster.

In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter einem hochbetagten Mieter angekündigt, „einmal vorbeischauen zu wollen“ und sich dann eine Mieterhöhung unterzeichnen lassen. Dabei handele es sich nicht um eine „vorhergehende Bestellung“ des Mieters durch den Vermieter. Vielmehr liege in einem derartigen Fall eine Überrumpelung vor. Nach dem Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften berechtige diese Überrumpelung den Mieter, die Vertragsänderung rückgängig zu machen.

Aktenzeichen: Landgericht Münster 8 S 520/00.

Briefeinwurf - Punktlandung am Nachmittag

Fällt der Brief erst nach 16 Uhr in den Briefkasten, gilt er erst am nächsten Tag als angekommen.

Wer es eilig hat und zur Fristwahrung ein Schreiben direkt in den Hausbriefkasten seines Vertragspartners wirft, muss das vor 16.00 Uhr erledigt haben. Nach dieser Zeit gilt das Schreiben erst als am nächsten Tag eingegangen. Das entschied jetzt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes in Berlin das Landgericht Berlin.

Ein Vermieter in Berlin hatte seine Mieterhöhungserklärung am 30. Juni zwischen 16.00 und 17.00 Uhr in den Mieterbriefkasten werfen lassen. Zu spät, so die Richter. Zwar gelten nach dem Gesetz Erklärungen schon dann als zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind.

Zumindest eine Privatperson muss aber nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden. Damit gilt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erst als am nächsten Tag beim Mieter eingetroffen, das heißt am 1. Juli. Entsprechend später greift auch die Mieterhöhung.

Aktenzeichen: Landgericht Berlin 65 S 132/01

Versäumte Erhöhung - Nacherhebung nicht möglich

Ganz vergessen
Versäumt der Vermieter jahrelang die Mieterhöhung, kann er keine einmalige Nachzahlung verlangen.

(SZ vom 9.7.2002) Davon träumt jeder Mieter: Der Hausherr hat das vertraglich garantierte Recht, regelmäßig die Miete zu erhöhen – doch er macht keinen Gebrauch davon.

Knapp fünf Jahre lang freute sich ein Münchner Ehepaar über die vermeintliche Großzügigkeit seines Vermieters. Bis es eines Tages zum Streit kam und der Hausherr die versäumte Mieterhöhung auf einen Schlag nachholen wollte. Weil sich die Eheleute aber sträubten, zog der Vermieter vor Gericht.

Dort musste er jedoch erfahren, dass der berühmte Spruch des früheren Sowjet-Chefs Michail Gorbatschow stimmt: „Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben.“ Die Klage wurde in zwei Instanzen abgewiesen, denn der restliche Mietzins sei verwirkt, meinte die Richter.

Stufenweiser Anstieg vereinbart

Das Ehepaar hatte im August 1995 eine Wohnung in der Nähe der Landsberger Straße für 1100 Mark gemietet. Im Mietvertrag wurde dieser Betrag als „Grundmiete“ bezeichnet und eine Staffelmiete vereinbart: Im dritten Vertragsjahr sollten die Eheleute 1229 Mark zahlen und im vierten Jahr 1290 Mark.

Grundmiete und keinen Pfennig mehr

Seinem Vermieter erteilte das Ehepaar eine Bank-Einzugsermächtigung. Tatsächlich buchte der Hausherr aber bis zum Januar 2000 nur die so genannte Grundmiete ab. Weil es Ende 1999 zu erheblichen Unstimmigkeiten wegen der Neben- und Heizkostenabrechnung gekommen war, hatte das Ehepaar die Einzugsermächtigung danach allerdings widerrufen und seither die Miete per Einzelüberweisung bezahlt.

Nachzahlung gewünscht

Im Verlaufe des Streits forderte der Hausherr überraschend die Nachzahlung der Mieterhöhung. Zusammengerechnet belief sich der Betrag auf 2868 Mark beziehungsweise 1466,39 Euro.

Urteil in der ersten Instanz
Ein Münchner Mietrichter hat diese Nachforderung bis zum Widerruf der Einzugsermächtigung nun jedoch für „verwirkt“ erklärt: Weil der Vermieter von der Möglichkeit der Mieterhöhung über den langen Zeitraum von 2 ½ Jahren keinen Gebrauch gemacht habe, mussten die Mieter nicht mehr damit rechnen, dass die Staffelmietvereinbarung tatsächlich auch geltend gemacht werden solle.

Aktenzeichen: 411 C 8539/ 01

Urteil in der zweiten Instanz
In der Berufungsverhandlung bestätigte die 14. Zivilkammer des Landgerichts München I dieses Urteil. Aus objektiver Sicht des Mieters habe der Hausherr auf seine Rechte aus der Staffelmietvereinbarung bis zum Januar 2000 verzichtet. Sinngemäß bewerteten die Richter die unterlassenen Mieterhöhungs-Abbuchungen als Vertrag darüber, dass auf einen bestehenden Anspruch teilweise verzichtet werde. Und dieser Vertrag sei stillschweigend zustande gekommen, der Mieter habe dazu keine ausdrückliche Einverständniserklärung abgeben müssen.

Aktenzeichen: 14 S 17240/01

Wärmebedarfsrechnung muss nicht sein

Das streng formalisierte Verfahren bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist schon kompliziert genug. Jetzt hat der Bundesgerichtshof Ihnen als Vermieter wenigstens bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung das Leben erleichtert: Nach einer Baumaßnahme zur Einsparung von Energie können Sie einen Modernisierungszuschlag verlangen, ohne eine Wärmebedarfsrechnung vorlegen zu müssen.

Es reicht völlig, wenn Sie Ihren Mietern nachvollziehbar die Umstände schildern, aus denen sich ergibt, dass die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt (BGH, Az. VIII ZR 175/02).

Mieterhöhung durch WEG-Verwalter

Wenn Sie von Ihrem Mieter mehr Miete verlangen wollen, können Sie ihm persönlich schreiben - oder sich auch durch einen Dritten vertreten lassen. Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, können Sie beispielsweise auch den WEG-Verwalter beauftragen, Ihrem Mieter zu schreiben.

Aber Vorsicht: Tappen Sie nicht in die Rechtsfalle!

Der Verwalter muss in Ihrem Namen handeln und zusätzlich eine Vollmacht im Original vorlegen. "Patzt" er hier, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Das hat jetzt noch einmal das Landgericht München I klargestellt (LG München I, Az: 14 S 15748/03).

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Mietminderung - ältere Rechtsprechung