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Kündigung | Ende der Mietzeit

Schönheitsreparaturen

Vorsicht: Nicht tapezierfähige "lasierte" Wände liegen im Trend

Übergibt der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung und trifft über die Art und Weise der Renovierung keine besonderen Vereinbarungen, so kann der Mieter die Räume frei gestalten. Dekoriert er seine Räume mittels "Lasurtechnik", braucht er bei Vertragsende die Räume nicht in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen.

LG Mannheim, Urteil vom 27.11.2002, AZ.: 4 S 216/01


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Fristlose Kündigung bei falscher Abrechnung?

Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten mehrfach vorsätzlich falsch ab und verweigert er die Einsicht in Belege, kann der Mieter fristlos kündigen.

LG Berlin, Urteil vom 24.06.2003, AZ.: 65 S 421/02


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Altverträge und die Kündigungsfristen

Am 18. Juni hatte der BGH in Karlsruhe entschieden, dass die seit dem 1.Sept. 2001 auf drei Monate verkürzte Kündigungsfrist des Mieters nicht generell für Altverträge gilt.

Az.: VIII ZR 240/02, 324/02, 339/02, 355/02

Viele dieser Verträge sehen gemäß dem alten Mietrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor, die sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate und nach zehn Jahren auf zwölf Monate erhöht. Diese Vereinbarungen gelten dem BGH Urteil zufolge weiter.

Der BGH gab vier Vermietern Recht, deren langjährige Mieter - drei von ihnen waren mehr als zehn Jahre in der Wohnung - sich schon drei Monate nach der Kündigung aus dem Vertrag verabschieden wollten. Sie hatten sich auf das neue Mietrecht berufen und geltend gemacht, die erhöhte Mobilität in der Gesellschaft erfordere eine möglichst weit reichende Anwendung der neuen kurzen Fristen. Deren Geltung für Altverträge war zwischen mehreren Landgerichten umstritten. Denn eine Übergangsklausel sollte die vor dem 1. Sept. 2001 geschlossenen Mietverhältnisse unangetastet lassen, wenn dort Kündigungsfreisten "durch Vertrag vereinbart worden sind".

Der Rechtsausschuss des Bundestages wollte bei der Gesetzgebung diese Wendung einschränkend verstanden wissen: Damit seien nur "echte Vereinbarungen" gemeint, nicht aber die bloße Wiederholung der Gesetzesnormen in einem Vertragsformular. der VIII. BGH-Zivilsenat dagegen entschied, dass der gesamte Inhalt eines Mietvertrags bindend vereinbart worden sei. Es spiele keine Rolle, ob dies in einem der üblichen Formularverträge oder einer individuell ausgehandelten Vereinbarung geschehen sei.

Die damalige Stellungnahme des Ausschusses bezeichnete der BGH als "unklar": Hätte der Ausschuss die mieterfreundlichen Fristen auf Altverträge erstrecken wollen, dann hätte er dies im Gesetz selbst klarstellen müssen. Zudem habe die Bundesregierung sich in ihrer Begründung des Gesetzentwurfs - im Sinne des Vertrauensschutzes - gegen Eingriffe in Altverträge ausgesprochen.

Das Gericht verwies außerdem darauf, dass Mieter in Härtefällen vorzeitig ausziehen können, wenn sie einen Ersatzmieter stellen. So sei eine frühere Kündigung unter bestimmten Bedingungen möglich. Dies gelte etwa bei berufsbedingtem Wohnortwechsel. Auch wenn die Wohnung auf Grund von Familienzuwachs objektiv zu klein werde sowie bei einem Umzug ins Pflegeheim könne früher gekündigt werden.

"Hier überwiegt das Interesse des Mieters das des Vermieters", erläutert der DMB Sprecher. Der Mieter müsse in diesen Fällen allerdings für einen Nachmieter sorgen. Ein Sonderkündigungsrecht mit Dreimonatsfrist hat der Mieter laut DMB außerdem bei Mieterhöhungen.

Gleiches gelte, wenn der Vermieter die Aufnahme eines Untermieters verweigere. "Ich muss dann aber tatsächlich jemanden an der Hand haben, der in das Mietverhältnis eintreten will", so der Experte.

Auch für den Vermieter gelten jetzt wieder die alten Kündigungsfristen. Diese waren bei der Mietrechtsreform von zwölf Monaten nach mehr als zehnjähriger Mietdauer auf maximal neun Monate verkürzt worden.
Quelle: dpa


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Geänderte Kündigungsfristen n. d. neuen Mietrecht

Für den Mieter gilt bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträgen ab 1.9.2001 unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses die Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Für den Vermieter bleibt -fast alles- beim Alten, bis auf die 1-jährige Kündigungsfrist bei einer Wohndauer von 10 Jahren und mehr. Diese wird gestrichen. Ansonsten verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate. Die Maximale Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt danach 9 Monate ab einer Wohndauer von 8 Jahren.

Doch Vorsicht, denn zu den umstrittensten Fragen der Mietrechtsreform gehört die Neuregelung der Kündigungsfristen, insbesondere die Übergangsregelung.*
Bei Wohnraummietverträgen muss unterschieden werden zwischen Mietverträgen, die vor bzw. ab dem 1. 9. 2001 abgeschlossen wurden. Bei den Neuverträgen kann der Mieter immer mit der dreimonatigen Frist kündigen. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind unzulässig.

Bei Altverträgen gelten grundsätzlich die gleichen Fristen, es sei denn, die Parteien haben im Mietvertrag etwas anderes vereinbart. Eine solche Vereinbarung ist insbesondere dann anzunehmen, wenn in einem Formularmietvertrag eine Klausel enthalten ist, die den Wortlaut des alten § 565 Abs. 2 BGB wiederholt.
Im Zweifel sollten Sie den Vertrag überprüfen lassen, um Klarheit bezüglich der Kündigungsfristen zu erlangen.


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Schönheitsreparaturen - ab wann Schadenersatz?

Schönheitsreparaturen: Schadenersatzanspruch besteht erst zum Ende des Mietverhältnisses

Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Vornahme der vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen nicht nach, so kann der Vermieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Schadenersatzanspruch geltend machen. Dies gilt auch im Falle einer vorzeitigen treuwidrigen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter.

Das Kammergericht (KG) wies damit den noch vor Ende des Mietverhältnisses geltend gemachten Schadenersatzanspruch eines Vermieters zurück. Es machte deutlich, dass während des Bestehens des Mietverhältnisses beide Parteien zunächst zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen gehalten sind. Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, steht allein dem Mieter die Nutzung der Wohnung zu. Dem Vermieter kann daher während der Mietlaufzeit noch kein "Schaden" durch die ausgebliebene Renovierung entstehen.

KG, Urteil vom 29.8.2002


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Vermieter kann Nutzungsentschädigung einklagen

Vermieter kann Nutzungsentschädigung einklagen
Hat der Vermieter Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte und erhebt der Vermieter Räumungsklage, so kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.

Der Fall:

Aufgrund der beharrlichen Weigerung der Mieter, Mietzins zu zahlen, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis über eine Wohnung fristlos und erhob Räumungsklage gegen die Mieter. Der Vermieter hatte außerdem beantragt, die säumigen Mieter bis zur Herausgabe der Wohnung zu einer genau bezifferten Nutzungsentschädigung nebst Zinsen zu verurteilen.

Der Bundesgerichtshof hat nun bestätigt, dass die Klage und der Antrag des Vermieters auf zukünftige Nutzungsentschädigung eine zulässige Vorgehensweise gegen den säumigen Mieter darstellt.

Nach § 259 ZPO, so der 8. Senat, kann eine Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. "Entziehen" im Sinne dieser Vorschrift ist immer dann anzunehmen, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet (ständige Rechtssprechung).

Fraglich war bisher, ob künftig fällig werdende Nutzungsentschädigungen auch dann eingeklagt werden können, wenn der Mieter nach beendetem Mietverhältnis eine Nutzungsentschädigung voraussichtlich wegen Zahlungsunfähigkeit nicht zahlen wird.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass auch bei eingetretener Zahlungsunfähigkeit des Mieters die Anwendung des § 259 ZPO gerechtfertigt ist.
Dies deshalb, da der Vermieter schutzbedürftig ist. Aufgrund des über einen längeren Zeitraum bestehenden, auf Zahlungsunfähigkeit beruhendem Mietrückstand des Mieters, wird die Vermutung begründet, er wird auch nach Beendigung des Mietvertrages fällig werdende Raten der Nutzungsentschädigung nicht bezahlen.

Auch im Hinblick auf eine wirtschaftliche Prozessführung und der Effektivität des Rechtsschutzes ist es geboten, einen Antrag auf zukünftige Nutzungsentschädigung zuzulassen, da der Anspruch auf rückständige Miete sowie auf die zukünftige Nutzungsentschädigung aus ein und demselben Sachverhalt hergeleitet werden und in einem besonders engen Zusammenhang stehen.

Dies liege letztendlich auch im Interesse des ehemaligen Mieters, der so nicht mit einer Mehrzahl von Prozessen überzogen wird, die in ihrer Summe höhere, auf ihn entfallende Kosten verursachen, als ein einmal angestrengtes Verfahren.

Mein Vorschlag:
Sie sollten bereits bei der Erhebung der Räumungs- und gemeinsam mit ihrem Rechtsanwalt prüfen, ob es sinnvoll ist, zugleich Nutzungsentschädigung einzuklagen.


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BGH: Der "geeignete" Nachmieter kann Kinder haben

Der BGH hat in seiner Entscheidung (Az: Urteil-Nr.: VIII ZR 244/02) klargestellt, dass der Vermieter auch einen Bewerber mit Kind akzeptieren muss, wenn dieser Bewerber sich als geeigneter Nachmieter herausstellt.

Der Vermieter hatte in dem vorliegenden Fall mit seinem Mieter vereinbart, dass dieser aus dem befristeten Mietvertrag aussteigen könne, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt.

Der Mieter bot dem Vermieter einen Nachmieter, der Kinder hatte an. Der Vermieter lehnte diesen als "nicht geeignet" ab.

Der BGH hat jetzt noch einmal verdeutlicht, dass Nachmieter nur aus wichtigen Gründen abgelehnt werden können. Kinder sind kein Entscheidungskriterium. Auch der von ihnen eventuell verursachte Lärm fällt unter die üblich hinzunehmenden Wohngeräusche.

Der Mieter konnte den befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden.


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Kündigungsfrist MV, der noch nicht begonnen hat

Mangels abweichender vertraglicher Regelung beginnt die Kündigungsfrist eines noch nicht begonnenen Mietverhältnisses bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter zu laufen und nicht erst mit dem Datum des vereinbarten Mietbeginns, so das LG Krefeld, Urteil vom 26. 2. 2003 - 2 S 98/02 (nicht rechtskräftig).

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter bereits mit Schreiben vom 30.10.2001 zum nächstmöglichen Termin gekündigt. Mietbeginn sollte der 1.1.2002 sein. Unter Zugrundelegung der Dreimonatsfrist war das Mietverhältnis daher zum Ende des Monats Januar 2002 beendet.

Denn:

Der Lauf der Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Vermieter. Dies gilt unabhängig von der Tatsache, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht begonnen hatte.
Es hängt zunächst von den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen ab, ob die Frist für eine vor Beginn des Mietvertrags ausgesprochene ordentliche Kündigung bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beginnt.

Haben die Parteien eine Abrede hierüber nicht getroffen und kann eine solche auch nicht im Wege der Auslegung des Vertrags erfolgen, dann beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigung, vgl. nur BGHZ 99, 54 ff.

Der Zweck der Kündigungsfrist ist es, dem Vermieter im Falle einer Mieterkündigung Zeit für die Planung von Renovierungsarbeiten und die Suche eines neuen Mieters zu verschaffen. Dieser Zweck ist auch hier gewahrt, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat, da dem Vermieter der zur Verfügung stehende Zeitraum für seine Dispositionen erhalten bleibt.


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Mieterrechte und Pflichten bei Vertragsende

Unbefristete Mietverträge können Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Vermieter brauchen dagegen immer einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, zum Beispiel Eigenbedarf, wenn sie das Mietverhältnis beenden wollen.

Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig, genau wie willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter zu bestrafen, Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll, oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt so genannte Änderungskündigungen.

Letztlich kann der Vermieter nur kündigen, wenn der Mieter gegen die Regeln des Mietvertrages verstoßen hat, beispielsweise die Miete gar nicht oder immer wieder unpünktlich zahlt. Hält sich der Mieter dagegen an die Vorgaben des Mietvertrages, kann der Vermieter typischerweise nur kündigen mit der Begründung:

Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Das sind Fälle, in denen der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder Wohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen.


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Eigenbedarf - Besonderheiten

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für den Vermieter nicht aus. Er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe benennen können, dass er ausgerechnet in die Mieterwohnung einziehen will.

Weder Mieter noch Vermieter können den Mietvertrag aber "von heute auf morgen" kündigen. Es müssen Kündigungsfristen eingehalten werden, erst danach endet das Mietverhältnis. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 gelten für Mieter und Vermieter unterschiedlich lange Kündigungsfristen.

Will der Mieter kündigen, muss er eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Die Wohndauer, das heißt die Zeitspanne, die er bisher in der Wohnung oder im Haus gewohnt hat, spielt keine Rolle mehr.

Kündigt der Vermieter, muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen beachten: Bis zu einer Wohndauer von 5 Jahren heißt das 3 Monate Kündigungsfrist. Bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren sind es 6 Monate Kündigungsfrist, und nach 8 Jahres sind es 9 Monate Kündigungsfrist. Eine 12-monatige Kündigungsfrist gibt es für den Vermieter seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform nicht mehr.

Die gesetzliche Neuregelung ist zwingend. Vertragsklauseln im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters von den neuen Kündigungsfristen abweichen, sind unwirksam. Die Kündigungsfristen gelten auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Nur wenn in den alten oder bestehenden Mietverträgen ausdrücklich andere Fristen vereinbart wurden, können diese vorgehen. Fragen Sie im Zweifel ihren Mieterverein.

Achtung:

Die Vertragsparteien müssen aber nicht nur wissen, wann und mit welcher Frist sie kündigen können, sie müssen auch wissen, wie die Kündigungsfrist berechnet wird. Nur wenn die Kündigung spätestens am 3. Werktag des Monat beim Vertragspartner ankommt, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit. Erhält der Vermieter die Mieterkündigung einen Tag zu spät, "verlängert" sich das Mietverhältnis praktisch um einen Monat: Ist die Kündigung bis zum 3. Juli beim Vermieter, endet die Kündigungsfrist am 30. September. Kommt die Kündigung erst am 4. Juli an, endet die Frist am 31. Oktober. Der Samstag zählt grundsätzlich als Werktag, es sei denn, der Samstag wäre der 3. Werktag, dann zählt er nicht mit.

Alles Weitere zum Thema Kündigungsfristen, schon mit der neuesten Rechtsprechung, umfassenden Informationen zu den gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen, wie Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung, zum Recht der fristlosen Kündigung oder der Teilkündigung, zu Mieterschutzvorschriften, wie beispielsweise der Sozialklausel, zu Rechten und Pflichten bei befristeten Mietverträgen, natürlich zum Recht der Mieterkündigung mit allen Fragen zu Sonderkündigungsrechten und Nachmieterstellung, finden Sie jetzt in der neu aufgelegten, 100-seitigen Mieterbund-Broschüre "Kündigung und Mieterschutz".


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Kündigungsgrund: Heizungsausfall

Erhebliche Mängel rechtfertigen fristlose Kündigung.

Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn die gemieteten Räume erhebliche Mängel aufweisen und der Vermieter diese Mängel trotz Fristsetzung nicht abstellt, entschied jetzt das Oberlandesgericht Dresden, Az. 5 U 260/02.

Grund für die Kündigung waren ständige Heizungsausfälle in den Wintermonaten. Der Argumentation des Vermieters, der Kündigungsgrund sei letztlich verwirkt, weil der Mieter den Mangel seit Jahren kenne, die Heizung auch in den Vorjahren wiederholt ausgefallen sei, folgte das Oberlandesgericht nicht. Zwar traten Störungen an der Heizung schon seit dem Herbst 1998 auf, aber relativ selten. Im Winter 1998/1999 fiel die Heizung fünfmal aus, im Winter 1999/2000 zweimal und im Winter 2000/2001 einmal. Diese Mängel hatte der Mieter immer sofort angezeigt, der Vermieter hatte die Störungen jeweils kurzfristig behoben.

Hieraus, so das Oberlandesgericht Dresden, könne nicht abgeleitet werden, der Mieter habe trotz Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos weiter die Miete gezahlt. Letztlich hätte der Mieter nach Beseitigung der Störungen davon ausgehen können, der Mangel sei beseitigt. Hinzu komme, dass im Gegensatz zu den vorausgegangenen Wintern die Störung an der Heizung gehäuft und innerhalb weniger Wochen wiederholt erst im Winter 2001/2002 aufgetreten seien, so dass nach den Vorkommnissen der Vorjahre die Erkenntnis beim Mieter eintrat, dass die Heizungsanlage grundlegende Mängel aufweisen müsse. Seit November 2001 fiel die Heizung aus am 06.11., 12.11., 20.11. und 04.12.2001, nach der ersten fristlosen Kündigung am 27.12.2001, 07.1., 18.1. und 25.1.2002.

Fazit:
Der Mieter hat erst dann Kenntnis von einem Mangel der Mietsache, wenn auch dessen konkrete Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit für ihn offen zu Tage treten. Das bedeutet bei nur saisonal und dann auch nur vereinzelt auftretenden Störungen, dass eine Kenntnis des Mieters erst vorliegt, wenn auch Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung sicher überschaut werden können.


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Unter diesen Bedingungen dürfen Vermieter kündigen

Das Mietrecht schützt vor allem die Mieter. Will ein Vermieter trotzdem kündigen, muss er das Mietrecht genau beachten.

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie "Eigenbedarf" oder "wirtschaftliche Verwertung", darf er nicht "von heute auf morgen" kündigen, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten:

3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren,
6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren,
9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen, gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von 3, 5 oder 10 Jahren.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht "auf eigene Faust" veranlassen, er muss vor Gericht auf Räumung klagen. In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt.

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen, als das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Und selbst, wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen. Der Mieterverein hilft weiter.

Achtung: Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.

Besonderheiten gibt es auch bei Untermietverhältnissen und in Jugend- oder Studentenwohnheimen, bei möblierten Zimmern. Aber auch in Einliegerwohnungen bzw. ausgebauten Drei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Hier darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann. Hier sollte auf jeden Fall der örtliche Mieterverein eingeschaltet werden.


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Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Hat der Vermieter den Kündigungsanspruch "Eigenbedarf" nur vorgetäuscht, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Fast 5.000 DM musste ein Vermieter zahlen, der seiner Mieterin mit der Begründung gekündigt hatte, er benötige die Wohnung für seinen Sohn. Nach dem Auszug der Mieterin stellte sich heraus, daß der Sohn keineswegs in die Wohnung einziehen wollte. Die Mieterin klagte auf Schadensersatz. Und das Landgericht Saarbrücken (Az.: 13 BS 281/93) sprach der durch die unberechtigte Kündigung getäuschten Mieterin 4.916,33 DM Schadensersatz zu.

Neben Umzugs-, Inserats- und Renovierungskosten wurde vor allem die Mehrbelastung durch die neue Wohnung als ersatzfähiger Schaden anerkannt. So musste die Mieterin in ihrer neuen Wohnung - obwohl sie sich mit einer geringeren Wohnfläche begnügt hatte - eine höhere Miete sowie mehr Nebenkosten zahlen. Diese Differenz zwischen den Wohnkosten für die alte und die neue Wohnung muß der Vermieter nach der Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken bis zu dem Zeitpunkt tragen, zu dem er ordnungsgemäß hätte kündigen können.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann für den Vermieter aber noch viel teurer werden. Nicht nur Schadensersatzansprüche des Mieters drohen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz (Az.: 1 Ss 298/88) und des Bayrischen Obersten Landesgerichts (Az.: RReg. 3 St 174/86) macht sich der Vermieter auch strafbar. Es liegt ein Betrug vor.


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Das gilt für die Mieterkündigung

Unbefristete Mietverträge kann der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen fristgemäß kündigen.

In Folge des neuen Mietrechts seit dem 1. September 2001 verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Wohndauer auf drei Monate, wenn der Mietvertragsabschluss nach dem 1.9.2001 erfolgte.

Für Altmietverträge - Mietvertragsabschluss vor dem 1.9.2001 - gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18. Juni 2003 die dreimonatige Kündigungsfrist nicht generell, sondern in Abhängigkeit von den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen (zwischen drei und zwölf Monaten).

Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart ist, kann der sich auf die kurze Kündigungsfrist berufen. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter aber Sonderkündigungsrechte:

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.


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Keine Kündigung bei leichter Körperverletzung

Eine nur leichte Körperverletzung des Vermieters durch den Mieter berechtigt den Vermieter in der Regel nicht ohne vorherige Abmahnung dazu, den Mietvertrag außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen.
LG Köln, AZ: 9 S 126/03 vom 20.08.2003, MietRB 2/2003, Seite V


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Räumungsvollstreckung gegen Untermieter

Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht auf der Grundlage eines gegen den Hauptmieter ergangenen Räumungsurteils betrieben werden. Der Vermieter benötigt daher (auch) einen Titel gegenüber dem Untermieter.

BGH, AZ lXa ZB 116/03, Beschluss v. 18.07.2003, NJW Heft 39/2003, Seite XII, BGHR 2003, 1240


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Neuvermietung nach Kündigung

Wenn Ihr Mieter vorzeitig auszieht, sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, umgehend nach einem neuen Mieter zu suchen, der schon während der Restlaufzeit des alten Mietvertrags in die Wohnung einzieht. Ebenso wenig kann Ihnen Ihr bisheriger Mieter vorschreiben, wie Sie nach einem neuen Mieter suchen, ob Sie also beispielsweise ein Plakat ins Fenster hängen, eine Anzeige schalten oder einen Makler beauftragen.

Landgericht Stuttgart, Az: 307 O 175/02


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Zwangsräumung bei Ehepartnern als Mieter

Wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen, ist die fristlose Kündigung geradezu zwangsläufig. Wenn sie dann auch nicht ausziehen, folgt die Räumungsklage. Und sind Ihre Mieter nach einer Verurteilung zur Räumung immer noch nicht bereit auszuziehen, müssen Sie als Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.

Vorsicht Falle:

Selbst wenn nur einer der Ehepartner Ihr Vertragspartner ist, muss sich die Räumungsklage gegen beide Ehepartner richten. Das hat kürzlich noch einmal das Oberlandesgericht Frankfurt/Main entschieden. Denn nur dann darf sich die Zwangsräumung auch gegen den Ehepartner richten, der nicht Mieter ist. Entscheidend ist, wer im Urteil zur Räumung verpflichtet wird.

OLG Frankfurt/Main, Az: 26 W 24/03


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Bestätigungsschreiben ersetzt Abnahmeprotokoll

Wie wichtig es ist, ein Abnahmeprotokoll sorgfältig zu fertigen, zeigt ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf. Der Vermieter hatte bei der Wohnungsabnahme Mängel übersehen und forderte den Mieter nachträglich auf, auch diese zusätzlichen Mängel zu beseitigen. Der weigerte sich. Zu Recht, wie das OLG Düsseldorf entschied.

Begründung: Der Vermieter kann sich im Nachhinein nicht mehr auf bestehende Mängel
berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können.

Vorsicht, Falle: Bei der Vermietung von Gewerberäumen gilt sogar Folgendes: Wenn der Gewerbemieter unmittelbar nach Durchführung einer gemeinsamen Begehung die aus seiner Sicht getroffenen Vereinbarungen bestätigt und Sie nicht widersprechen, ist der Inhalt dieses Schreibens maßgeblich (OLG Düsseldorf, Az: 10 U 184/02).


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Herausgabe der Mietkaution durch Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der in Vermögensverfall geratene Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat.

Urteil des BGH vom 16.07.2003, VIII ZR 11/03, MDR 2003, 1409, ZAP EN-Nr. 769/2003


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Mietausfall bei unterlassener Schönheitsreparatur

Wenn Ihr Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auszieht, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen, macht er sich schadenersatzpflichtig. Müssen Sie die Wohnung erst mal renovieren lassen, um sie überhaupt neu vermieten zu können, gehört auch der Mietausfall zu den schadenersatzpflichtigen Positionen.

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie als Vermieter darlegen und beweisen können, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen bereit gewesen wäre, einen Mietvertrag über die renovierte Wohnung abzuschließen (KG Berlin, 8 U 165/03).


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Herausgabeanspruch des Mieters verjährt auch

"Es gibt nichts, was es nicht gibt", sagt der Volksmund. Und gerade als Vermieter können Sie das sicherlich bestätigen. Jetzt hatte das OLG Bamberg einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter rund zwei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses von seinem früheren Vermieter die Herausgabe von Einrichtungsgegenständen verlangte. Die hatte er seinerzeit während der Mietzeit in die Wohnung gebracht und bei Beendigung des Mietverhältnisses dort stehen lassen.

So geht es nun nicht, entschieden die Bamberger Richter. Einrichtungsgegenstände in der Wohnung muss der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses herausverlangen. Rührt er sich während dieser Zeit nicht, verliert er sein Recht auf Herausgabe. Denn der Herausgabeanspruch verjährt binnen sechs Monaten ab Wirksamkeit der Kündigung (OLG Bamberg, 6 U 20/03).


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Mit dem Vermieter unter einem Dach

Mieter von Wohnungen genießen einen besonderen Kündigungsschutz. Dieser Schutz ist jedoch gemindert, wenn sie zusammen mit ihrem Vermieter unter einem Dach wohnen - etwa in einem Zweifamilienhaus oder einer Einliegerwohnung.

In diesem Fällen hat der Vermieter ein so genanntes Sonderkündigungsrecht. Damit wollte ihm der Gesetzgeber die Möglichkeit geben, den Mieter leichter zu kündigen, wenn zwischen beiden Parteien die Chemie nicht mehr stimmt, was das Zusammenleben insbesondere dann erschwert, wenn beide unter einem Dach leben. Darauf weist der Ring Deutscher Makler (RDM), Landesverband NRW, hin.

Mit dem Sonderkündigungsrecht kann der Vermieter seinem Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dann jedoch um drei Monate. Dabei besteht diese Regel grundsätzlich nur, wenn Mieter und Vermieter zusammen in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen leben. Der Vermieter kann sich auf eine vereinfachte Kündigung aber auch berufen, wenn er mit seinem Mieter in einem ausgebauten Dreifamilienhaus lebt. Voraussetzung jedoch ist, dass der Vermieter erstens eine der drei Wohnungen bewohnt und zweitens die neu angebaute dritte Wohnung zwischen 31. Mai 1990 und 1. Juni 1999 durch Erweiterung oder Ausbau hinzukam. Hier gilt die Sonderkündigung allerdings lediglich, wenn der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich auf diese Gesetzesregel hingewiesen wurde.

"Auf das Sonderkündigungsrecht kann sich der Vermieter jedoch nicht berufen, wenn er seine Wohnung nur gelegentlich, etwa an Wochenenden, nutzt", erläutert RDM-Landesvorsitzender Peter Braschoß. Vielmehr muss er seinen privaten Lebensmittelpunkt in diesen vier Wänden haben. Von seinem grundlosen Kündigungsrecht kann der Vermieter auch dann Gebrauch machen, wenn er ein ehemaliges Dreifamilienhaus durch Umbauarbeiten in ein Zweifamilienhaus und damit die verbleibende Mietwohnung in eine Einliegerwohnung verwandelt. Anderes gilt, wenn der Mieter in einem Haus mit drei Wohnungen zwei Wohnungen mietet und miteinander verbindet - dann besteht das Sonderkündigungsrecht weiter.

Der Mieter kann sich gegen Kündigungen gemäß dem Sonderrecht unter Umständen schützen, sofern er sich auf die Sozialklausel berufen kann. Das heißt, er kann besondere Härten anführen, die seinem Auszug entgegen stehen - wie zum Beispiel hohes Alter oder Krankheit. Zudem besteht die Möglichkeit, dass Vermieter und Mieter im Mietvertrag von Vornherein vertraglich vereinbaren, dass das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wird.


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Mietkaution darf nicht abgewohnt werden

Haben Sie das auch schon erlebt: Ein Mieter kündigt das Mietverhältnis und zahlt in den letzten zwei, drei Monaten vor seinem Auszug keine Miete mehr. Er verrechnet einfach die Mietkaution mit der Miete. So geht es nun wirklich nicht, hat das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschieden.

Begründung:
Die Mietkaution dient als Sicherheit für alle Forderungen, die Sie als Vermieter aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter haben können. Deshalb ist eine Aufrechnung mit der Mietkaution allenfalls erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich (OLG Frankfurt a.M., Az: 2 W 10/04).


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Fristlose Kündigung wegen Gewalttätigkeit

Ohne ersichtlichen Grund versetzte eine Mieterin aus Köln einer anderen Mieterin einen kräftigen Schlag ins Gesicht und verletzte sie zudem am Arm.

Daraufhin kündigte der Vermieter der "Schlägerin" fristlos und reichte die Räumungsklage ein. Das Amtsgericht Köln gab dem Vermieter Recht. Eine fristlose Kündigung sei hier gerechtfertigt, da das Verhalten der Mieterin befürchten ließe, dass sie auch noch anderen Mitmietern gegenüber aggressiv werde.

(AG Köln, 209 C 242/99)

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel


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Mietkaution

Diese Situation kennen wir alle: Das Mietverhältnis ist beendet, der Mieter drängt auf die Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution. Aber selbst wenn er die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgelassen hat, können Sie gehindert sein, die Mietkaution zurückzuzahlen. Dann nämlich, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung offen und zu erwarten ist, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss.

Dazu jetzt das Amtsgericht Köln: Sie dürfen von der Mietkaution einen Betrag in Höhe der Betriebskostenvorauszahlung für einen Monat einbehalten, mehr nicht. Schließlich könne vom Vermieter erwartet werden, dass er angemessene Vorauszahlungen vereinbart (AG Köln, 201 C 169/02).

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel


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