Hörenswert Immobilien/Verwaltung PC-Hilfe Newsflash LiebLinks
Startseite Immobilien/Verwaltung Mietrecht

Immobilien/Verwaltung


Hausverwaltung Mietrecht WEG-Recht Recht allgemein Immobilien-News Erbbauzins

Impressum | Sitemap |

Dauer der Mietzeit

Noch keine Extragebühr nach erstem Sammeltermin

Wird ein Mieter oder Wohnungseigentümer beim ersten Ablesetermin für die Heizkostenermittlung nicht angetroffen, setzt es gelegentlich saftige Zusatzgebühren. Das ist rechtswidrig, wie das Landgericht München nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS festgestellt hat.

Landgericht München, AZ 12 O 7987/00

Der Fall: "Wenn Sie zu diesem Sammeltermin aus dringenden persönlichen Gründen nicht anwesend sein können, biete ich Ihnen gerne einen Individualtermin an. (...) Die zusätzlichen Kosten für Fahrt- und Zeitaufwand stelle ich Ihnen bei Ausführung direkt in Rechnung." So hieß es in den Geschäftsbedingungen eines Wärmemessdienstes. Ein Verbraucherschutzverein wehrte sich gegen diesen Passus und verklagte das Unternehmen auf Unterlassung - das heißt, die automatische Fälligkeit von Zusatzgebühren beim zweiten Termin sollte künftig gestrichen werden. Die Vertragsklausel, so die Begründung, sei unangemessen und berücksichtige die berechtigten Interessen des Mieters zu wenig.

Das Urteil: Tatsächlich führte das Landgericht München I in seiner Entscheidung aus, dass dieser spezielle Passus unwirksam sei. Zumindest ein weiterer Ablesetermin müsse dem beim ersten Mal unpässlichen Mieter kostenfrei angeboten werden, denn es gebe viele gute Gründe, warum jemand an einem bestimmten Tag ohne eigenes Verschulden nicht anwesend sein könne. So habe er sich eventuell im Urlaub befunden und von dem Termin gar nichts erfahren. Des weiteren könne er krank oder andernorts unabkömmlich gewesen sein.


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Aufnahme des Lebensgefährten in die Mietwohnung

Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters (BGH-Urteil vom 05.11.2003, Az. VIII ZR 371/02

Der Bundesgerichtshof hat in dieser brandaktuellen Entscheidung klar gestellt, dass der Mieter einer Wohnung der - im Regelfall zu erteilenden - Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will. Diese Frage war bisher umstritten.

Mieter müssen daher bevor sie ihre Lebensgefährten/innen in ihrer Wohnung aufnehmen, die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der Vermieter wiederum muss i. d. R. diese Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat.

Der auf höchst persönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, reicht i. d. R. aus, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen. Die Erlaubnis kann der Vermieter nur dann versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist.


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Winterdienst: Gemeinde haftet bei Sturz

Städte und Gemeinden müssen sicherstellen, dass bei Schneefall auch viel genutzte Straßenübergänge rechtzeitig abgestreut werden. Unterlassen sie dies, sind sie zur Zahlung von Schadenersatz und Schmerzensgeld verpflichtet, wenn sich ein Fußgänger bei einem Sturz verletzt.

Der Fall: Eine Frau war morgens gegen 9.30 Uhr auf einer mit Pulverschnee bedeckten und glatten sowie etwas abschüssigen Straße zwischen einer Verkehrsinsel und dem gegenüberliegenden Gehweg gestürzt. Hierbei zog sie sich einen komplizierten Beinbruch zu. Der Schnee war seit 6.00 Uhr früh gefallen. Die Stadt hatte den Winterdienst im Unfallbereich einem beauftragten Privatunternehmer übertragen, der die Fahrbahn zur Unfallzeit noch nicht abgestreut hatte. Die Fußgängerin forderte von der Stadt Schmerzensgeld.

Die Entscheidung des Gerichts: Die gestürzte Frau hat Anspruch auf Schmerzensgeld:

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm hätten nicht nur die besonders gekennzeichneten Fußgängerüberwege, sondern auch solche Straßenübergänge abgestreut werden müssen, auf denen - wie im vorliegenden Fall - lebhafter Fußgängerverkehr herrscht. Winterdienstmaßnahmen müssen morgens so rechtzeitig begonnen werden, dass glatte und streupflichtige Verkehrsflächen zu Beginn des Hauptberufsverkehrs, d.h. an Werktagen in der Regel spätestens um 7.00 Uhr abgestreut sind. Tritt die Glätte im Laufe des Tages ein, muss dem Streupflichtigen zwar ein angemessener Zeitraum zugebilligt werden, um die erforderlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Glätte zu treffen.

Da der deutsche Wetterdienst im Laufe der Nacht und am Morgen gegen 8.00 Uhr im Vormittagsverlauf das Einsetzen stärkeren Schneefalls vorhergesagt hatte und seit den frühen Morgenstunden eine größere Anzahl von Einzeleinsätzen durchgeführt wurden, war die Stadt verpflichtet, bereits am Morgen auch im Unfallbereich Kontrollfahrten durchzuführen. Dabei hätte sie die akute Streubedürftigkeit des Unfallorts feststellen können.

Darüber hinaus hatte die Stadt nicht bewiesen, dass sie im Rahmen der Räum- und Streupflicht eine Organisation geschaffen hatte, die die sichere Erfüllung der ihr obliegenden Winterdienstmaßnahmen gewährleistet hat. Dazu gehört nicht nur die Aufstellung eines Streuplans, in dem die zu sichernden Verkehrsflächen nach der Dringlichkeit ihrer Sicherung aufgeführt sind, sondern auch die Einrichtung eines Warnsystems, durch das entstandene Glättebereiche rechtzeitig bekannt werden.

Die Verantwortlichkeit der Stadt für das Fehlen von Streumaßnahmen an der Unfallstelle entfiel auch nicht deshalb, weil sie sich zur Durchführung des Winterdiensts für den Gehbereich eines privaten Unternehmens bedient hatte. Sie hätte insoweit eine geeignete Organisation zur zuverlässigen Durchführung des Winterdiensts schaffen und ihre Beachtung überwachen müssen.

OLG Hamm, Urteil vom 13.9.2002


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Nutzung der Wohnung: Aufstellen Waschmaschine

Ist im Mietvertrag nichts zu diesem Punkt geregelt, gehört das Aufstellen und die Inbetriebnahme einer Waschmaschine zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung.

Selbst, wenn im Mietvertrag eine Klausel steht, die das Aufstellen einer Waschmaschine verbietet, ist der Mieter dazu berechtigt, da dies zum zulässigen Mietgebrauch gehört. So jedenfalls hat das AG Köln (Az. 207 C 221 /00) entschieden. Zur Nutzung der Räume gehöre auch die Möglichkeit zum Waschen von Kleidung.

Das oben Gesagte gilt auch in dem Fall, dass dem Mieter eine Waschküche zur Verfügung steht.


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Leise rieselt der Schnee... der Winterdienst kommt



Der Vermieter kann im Mietvertrag festlegen, dass sein/e Mieter den Schnee und das Eis vor dem Haus beseitigen müssen, wenn es sein muß, auch abwechselnd. Geräumt werden müssen:

- der Bürgersteig vor dem Haus,
- der Hauseingang,
- der Weg zu den Mülltonnen, wenn diese draußen stehen
- ggf. der Weg zu den Parkplätzen

Es gibt kein Gewohnheitsrecht, dass z.B. immer die Mieter im Erdgeschoss Schnee räumen müssen (OLG Frankfurt 16 U 123/87). Verantwortlich bleibt allerdings der Eigentümer, das heißt, er muß kontrollieren, ob der oder die Mieter den Schnee auch zuverlässig beseitigen (OLG Köln 19 U 37/95). Zu den üblichen Verkehrszeiten muß die Straße frei sein, also etwa zwischen 07.00 Uhr morgens und 20.00 Uhr abends (OLG Düsseldorf 24 U 143/99).

Bei andauerndem Schneefall muß natürlich nicht ununterbrochen geräumt werden, wohl aber, sobald es aufgehört hat zu schneien (OLG Naumburg 12 U 144/99).

Sturm, Schnee und Eis stellen besondere Anforderungen an Immobilienbesitzer

(17.02.2004) Schnee oder nicht Schnee? Das ist jedes Jahr bis in den März hinein eine der wichtigsten Fragen für die Bundesbürger, denn dann kommen wieder die lästigen Räum- und Streupflichten auf sie zu.

Diese Sorge ist nicht ganz unbegründet: Nach einem durchschnittlichen Winter kommen in Deutschland auf die Gerichte Tausende von Schmerzensgeld- und Schadenersatzprozesse zu, in denen es um die Folgen von Schnee, Sturm und Glatteis geht. Diese Sonderausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS hat deswegen eine Reihe von Urteilen zusammengefasst, die sich mit der Verkehrssicherungspflicht von Immobilieneigentümern und Mietern befassen.


nach oben

Rauchen erlaubt!

Alle Raucher werden erleichtert aufhusten und sich genüsslich ein Zigarettchen anstecken - die zugequalmten Nichtraucher werden sich amerikanische Zustände nach Deutschland wünschen.

Denn: Auf dem Balkon und der Terrasse darf geraucht werden. Diese befinden sich im Freien und da kann jede/r rauchen, was er will und wann er will. Auch die Zigarre des Nachbarn, die er auf der Straße just unter dem geöffneten Fenster der Nachbarin qualmen muß, muß hingenommen werden. Sie kann ja das Fenster schließen - oder den Nachbarn bitten, vielleicht ein paar Meter weiter zu gehen?

Ein Bewohner eines Mehrfamilienhauses hat gegenüber einem Nachbarn keinen Anspruch darauf, dass dieser es strafbewehrt unterlässt, auf dem Balkon seiner Wohnung zu rauchen oder zu bestimmten Zeiten das Rauchen unterlässt.

Rauchfreies Wohnen in einem dicht besiedelten Wohngebiet (Mehrfamilienhaus) gewährleistet die geltende Rechtsordnung nicht. Soweit ein Nachbar auf dem Balkon und damit praktisch im Freien raucht, bewegt er sich im Rahmen der ihm von der Verfassung für sein Verhalten eröffneten Freiräume.

Ebenso wie es hinzunehmen ist, dass jemand auf der Straße unterhalb einer Wohnung eine Zigarre raucht, kann auch einem Nachbarn nicht verwehrt werden, dass er auf seinem Balkon oder seiner Terrasse raucht, gegebenenfalls muß derjenige Nachbar, der sich belästigt fühlt, Vorsorgemaßnahmen treffen.


nach oben

Immer höflich zum Vermieter!

Ein Mieter hatte versehentlich seine Miete doppelt überwiesen. Sein Vermieter zahlte den zuviel gezahlten Betrag nicht gleich zurück.

Daraufhin beschimpfte der Mieter seinen Vermieter in Briefen auf wüste Art und Weise. Der Vermieter sei "raffgierig, unverschämt, kriminell und dummdreist". Dieser zögerte nicht lange und kündigte seinem unhöflichen Mieter. Das LG Hamburg entschied: zu Recht, denn der Mieter hat schuldhaft und nicht unerheblich seine mietvertraglichen Pflichten verletzt.

LG Hamburg, NZM 1999, 304


nach oben

Kinder haben auch Rechte...

Kinder von Wohnungsmietern haben grundsätzlich die gleichen Rechte wie die Mieter selbst. Allerdings haben sie auch die gleichen Pflichten. D.h. dass Kinder genauso wie die Erwachsenen ihren Lebensstil pflegen dürfen, dabei aber darauf achten müssen, dass andere Hausbewohner nicht über Gebühr gestört werden.

Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern ist ein natürliches Verhalten, das von jedem Hausbewohner im normalen Rahmen hingenommen werden muss (AG Bergisch-Gladbach, WM 83, S. 236; AG Aachen, WM 75, S. 38).

Ebenso ist es normal, wenn Kinder spielen und dabei lebhaft sind und ihren Bewegungstrieb ausleben. Auch das haben die Nachbarn zu tolerieren (LG Heidelberg, WM 97, S. 38; AG Kassel, WM 91, S. 558; AG Kiel, WM 86, S. 240).


nach oben

Parabolantenne: Rücksicht auf ausländische Egt.

Das Interesse dauerhaft in Deutschland lebender Ausländer als Wohnungseigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung an einer Parabolantenne als Voraussetzung für den Zugang zu Programmen ihres Heimatlandes hat in der Regel Vorrang vor dem geschützten Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der auch optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums.

Dies hat das Schleswig - Holsteinische OLG (2 W 217/02) entschieden.

Bei der Beurteilung der ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgten Installation einer Parabolantenne bedarf es einer Abwägung der beiderseits geschützten Interessen. Auf Seiten des Wohnungseigentümers, der die Parabolantenne selbst angebracht hat oder von seinen Mietern hat anbringen lassen, ist neben seinem Eigentumsrecht vor allem das Grundrecht auf Informationsfreiheit zu berücksichtigen. Bei dauerhaft in Deutschland lebenden Ausländern ist zu berücksichtigen, dass sie ein besonderes Interesse daran haben, sich mit Hilfe der Programme ihres Heimatlandes über das dortige Geschehen zu informieren und die kulturelle und sprachliche Bindung aufrecht zu erhalten. Diese Möglichkeit eröffnet i.d.R. nur eine Satellitenempfangsanlage. Das besondere Interesse ausländischer Wohnungseigentümer und Mieter an der Installation einer solchen Antenne hat deshalb Vorrang vor dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums.

Hinweis:
Im Übrigen entfaltet ein Beschluss der Wohnungseigentümer über einen bestimmten Standort der Antenne keine Bindungswirkung, wenn an diesem Standort der Empfang der begehrten Programme nicht gewährleistet ist.


nach oben

Fernwärmekosten bei leerstehenden Wohnungen

Ist in dem zwischen Wärmelieferanten und dem Gebäudeeigentümer bestehenden Wärmeliefervertrag nichts anderes vereinbart, so sind die auf die leerstehenden Wohnungen entfallenden Fernwärmekosten (Grundkosten) vom Gebäudeeigentümer zu tragen. Dies folgt aus einer Entscheidung des BGH.

Zwischen einem Fernwärmelieferanten und dem Eigentümer eines Mietshauses besteht ein Vertrag, wonach das Wärmeunternehmen verpflichtet ist, die in dem Gebäude befindlichen Wohnungen mit Fernwärme zu versorgen. Die Kosten der Wärmelieferung werden von dem Wärmeunternehmen seit vielen Jahren nach den Vorschriften der HeizkostenVO zu 50 Prozent nach der Wohnfläche (Grundkosten) und zu 50 Prozent nach Verbrauch (Verbrauchskosten) abgerechnet.

Ab dem Jahr 1998 standen in dem Gebäude eine Reihe von Wohnungen leer. Für diese Wohnungen hat das Wärmeunternehmen dem Gebäudeeigentümer die Grundkosten in Rechnung gestellt. Dieser hat die Ansicht vertreten, dass er für die leerstehenden Wohnungen kein Entgelt für die Wärmelieferung zu bezahlen habe.

Der BGH teil diese Ansicht nicht: In dem zur Entscheidung stehenden Fall war in dem Wärmeliefervertrag nicht geregelt, ob der Wärmelieferant für die Bereitstellung nicht benötigter Wärme ein Entgelt verlangen kann. Ein solcher Vertrag weist eine Regelungslücke auf, die nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden kann und muss. Nach diesen Grundsätzen ist zu fragen, welche Regelung die Parteien für den Fall des Wohnungsleerstands getroffen hätten.

Das Berufungsgericht hat hierzu aufgeführt, dass das Wärmeunternehmen auch für diese Wohnungen Wärme bereit halten müsse, damit der Gebäudeeigentümer eventuellen Mietinteressenten eine beheizbare Wohnung anbieten könne. Hierfür entstehen Kosten, die üblicherweise vom Kunden des Wärmeunternehmens zu tragen sind. Diese Erwägungen werden vom BGH nicht beanstandet. Ergänzend führt der BGH aus, dass der Gebäudeeigentümer das Vermietungsrisiko trage; demgemäss entspreche es der Billigkeit, dass er für Leerstandskosten aufkommt.

BGH Urteil vom 16.7.2003, Az.: VIII ZR 30/03


nach oben

Haftung eines Mieters für Brandschäden

Wird ein Wohnungsmieter durch einen in den benachbarten Mieträumen entstehenden Brand geschädigt, so kann der Geschädigte den Nachbarmieter auf Schadensausgleich in Anspruch nehmen. Dies folgt aus einer Entscheidung des OLG Düsseldorf.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall waren Einrichtungsgegenstände eines Wohnungsmieters beschädigt worden, weil in den benachbarten Räumen einer anderen Mietpartei ein Brand ausgebrochen war. Es ging um die Frage, ob der Nachbarmieter dem Geschädigten zum Schadensersatz verpflichtet ist. Dies wird vom Gericht bejaht.

Der Anspruch ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des 906 Abs.2 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat ein Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen Entschädigungsanspruch gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks. Der Anspruch setzt voraus, dass von dem Nachbargrundstück Störungen ausgehen, die das zumutbare Maß überschreiten, ohne dass dem beeinträchtigten Eigentümer Abwehrmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Dieselben Rechte sollen auch dem Mieter zustehen, wenn er durch die von einer benachbarten Mietsache ausgehenden Immissionen beeinträchtigt wird.

Der Entschädigungsanspruch setzt nicht voraus, dass der störende Nachbar schuldhaft handelt. Es genügt, wenn die Störung aus seiner Einflusssphäre stammt. Für Zufallsereignisse und für das vorsätzliche Verhalten Dritter muss der Nachbar nicht einstehen.

Unter Anwendung dieser Grundsätze führt das Gericht aus, dass der Brand in den benachbarten Mieträumen ausgebrochen sei. Eine vorsätzliche Brandstiftung scheide ebenso aus, wie ein zufälliges Ereignis. Der geschädigte Mieter habe keine Möglichkeit zur Schadensabwendung gehabt. Aus diesem Grunde sei der Nachbarmieter zum Schadensausgleich verpflichtet.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.5.2003,15 U 152/02


nach oben

Verbot des Musizierens in der Hausordnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann jederzeit mit einfacher Mehrheit eine Hausordnung aufstellen und sie dann auch ändern. Die Regelungen der Hausordnung dürfen aber die Rechte der Hausbewohner nicht unangemessen benachteiligen. So darf die Hausordnung beispielsweise das Musizieren nicht generell verbieten. Die Zeiten, zu denen nicht musiziert werden soll, dürfen aber ausgedehnt werden.

In einem Fall, der jetzt vom OLG Frankfurt a.M. entschieden wurde, erstreckte sich die nächtliche Ruhezeit ursprünglich von 22.00 Uhr abends bis 06.00 Uhr morgens. Eines Tages beschloss die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, dass diese Ruhezeit bereits um 20.00 Uhr beginnt und bis 08.00 Uhr verlängert wird. Dazu sind die Wohnungseigentümer berechtigt, stellten die Frankfurter Richter jetzt klar. Lediglich ein totales Musizierverbot sei unzulässig.

OLG Frankfurt, Az: 20 W 22/02


nach oben

Darf der Kinderwagen im Treppenhaus stehen?

Enthält der Mietvertrag oder die Hausordnung keine konkrete "Kinderwagenregelung", darf der Mieter den Kinderwagen im Hausflur abstellen. Eine Ausnahme erkennen die Gerichte allenfalls dann an, wenn Mitmieter aufgrund des ungünstigen Zuschnitts des Hausflurs und des Treppenhauses durch den abgestellten Kinderwagen erheblich belästigt würden.

Und selbst, wenn im Mietvertrag oder in der Hausordnung ein "Parkverbot" für Kinderwagen im Hausflur vereinbart ist, kann dieses Verbot unwirksam sein. Zum Beispiel dann, wenn niemand durch den abgestellten Kinderwagen behindert wird und / oder wenn der Mieter auf den Abstellplatz im Hausflur angewiesen ist, weil er / sie sonst den Kinderwagen mehrfach täglich einige Stockwerke hoch und wieder runter schleppen müsste.


nach oben

Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag beschrieben

Das Nachmessen der Wohnfläche kann sich nicht nur lohnen, wenn es um eine Mieterhöhung oder um eine Betriebskostenabrechnung geht. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (17 U 176/00) kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße wesentlich kleiner ist als die vereinbarte, das heißt die im Mietvertrag angegebene Fläche.

Die Frage, ob aufgrund der geringeren Wohnungsgröße auch wirklich die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist oder ob der Mieter nicht - wie meistens - die Wohnung anmietet, ohne sich nähere Gedanken um die Quadratmeterzahl zu machen, sei nicht entscheidend, meinte das Oberlandesgericht.

Ist die Wohnung wesentlich kleiner als vereinbart, so folgt daraus, dass die Tauglichkeit und der Nutzwert der Mietsache gemindert ist. Liegt eine erhebliche Abweichung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche vor, entspricht das Mietobjekt nicht mehr dem geschuldeten Zustand. Die noch zulässige Maßtoleranz liegt bei 10 Prozent. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Prozentsatz der jeweiligen Flächenabweichung.

"Dabei", so das Oberlandesgericht Karlsruhe, "ist die gesamte Minderfläche bei der Berechnung der Minderung zu berücksichtigen, auch wenn bei einer Abweichung der Fläche innerhalb der zulässigen Toleranzgrenzen (bis ca. 10 Prozent) noch nicht gemindert werden kann". Im Klartext: Ist die Wohnung statt 85 Quadratmeter nur 66,6 Quadratmeter groß, ist das eine Flächenabweichung von 21,7 Prozent. Das bedeutet, der Mieter kann die Miete um 21,7 Prozent mindern.


nach oben

Wann dürfen Mieter einen Hausgarten nutzen?

Die hier in Kurzform dargestellten Urteile sind als Grundsatzurteile in der Rechtssprechung wirksam. Der vollständige Text ist unter den jeweiligen Aktenzeichen einzusehen. Wenn Sie den vollständigen Text hierzu benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt zu mir auf.

Gartennutzung: Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

Gartenpflege: Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).

Gartenpflege: Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder sich das aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Ein-Familienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenmähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

Kinder: Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).

Planschbecken ...: Der Mieter darf in seinem Garten ein Planschbecken und eine Hundehütte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wansbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).

Ernte: Stehen im Garten Obstbäume oder Beerensträucher und ist der Mieter für die Gartenpflege zuständig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart (AG Leverkusen 28 C 277/93).

Grillen: Grillen im Garten ist grundsätzlich erlaubt. Voraussetzung ist, dass kein Qualm konzentriert in die Wohnung oder in die Schlafräume der Nachbarn zieht. Am besten vorher Nachbarn informieren und Rücksicht nehmen (LG Stuttgart 10 T 359/96; AG Bonn 6 C 565/96).

Gartenparty: Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).


nach oben

Gibt es einen Anspruch auf die Satellitenschüssel?

Wer als Mieter mehr als drei bis fünf traditionelle Fernsehprogramme sehen will, kann aber auf eigene Kosten eine Satellitenschüssel installieren lassen. Dieses Recht folgt unmittelbar aus dem Grundgesetz, dem Grundrecht auf Informationsfreiheit, Artikel 5. Der Vermieter muß allerdings um Erlaubnis gefragt werden.

5 Voraussetzungen - so muß der Vermieter zustimmen

Hat der Mieter ohne Erlaubnis die Satellitenschüssel installiert, kann der Vermieter Beseitigung verlangen.

Ausnahme: Das Beseitigungsverlangen ist reine Schikane, andere Mieter im Haus haben ebenfalls Satellitenschüsseln installieren lassen und bleiben unbehelligt (AG Augsburg 3 C 5191/97).


nach oben

Sturm löst Ziegel vom Dach

Der Winter – das ist auch die Zeit heftiger Stürme. Wenn sich bei einem solchen Unwetter ein Dachziegel löst und durch die Gegend fliegt, kann er erheblichen Schaden anrichten.

So war es auch im Raum Düsseldorf, wo ein geparktes Auto durch ein solches Geschoss ramponiert wurde. Der Besitzer des Hauses wollte allerdings nicht für die Folgen aufkommen. Er lasse sein Dach alle drei Monate von einem Fachbetrieb überprüfen, führte er vor Gericht aus.

Diese Sorgfalt müsse wohl ausreichen. Wenn dann trotzdem noch ein Unfall geschehe, handle es sich um ein schicksalhaftes Ereignis, für das er nicht haftbar gemacht werden könne. Das bestätigte ihm auch ein Zivilsenat. Dem ersten Anschein nach treffe zwar bei solchen Ereignissen immer den Immobilienbesitzer die Verantwortung. Doch wer so sorgfältig vorgehe wie der Beklagte, der könne sich auf höhere Gewalt berufen.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 22 U 76/02


nach oben

Samstag gilt als Werktag

Ist etwa die Miete spätestens "am 3. Werktag des jeweiligen Kalendermonats" zu zahlen oder eine Kündigung dem Vertragspartner "bis zum 3. Werktag" zuzustellen und fällt der letzte Tag dieser Karenzzeit auf einen Samstag, ist die Zahlung der Miete oder der Zugang der Kündigung am nächsten Werktag, das heißt am Montag, noch fristgerecht.

Gleiches gilt, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Sonn- oder Feiertag fällt (§ 193 BGB).

Fällt dagegen der erste oder zweite Tag der Karenzzeit auf einen Samstag, ist dieser nach einem Urteil des LG Aachen als normaler Werktag anzusehen und mitzuzählen, da der Samstag dann nicht "der letzte Tag der Frist" i. S. v. § 193 BGB ist.

Beispiel: Fällt der erste Tag eines Monats auf den Samstag, gilt dieser als erster Werktag, der darauf folgende Montag als zweiter Werktag und der Dienstag (Fristablauf) als dritter Werktag. Der Grundsatz, wonach der Samstag als Werktag anzusehen ist, ergibt sich ferner aus der arbeitsrechtlichen Bestimmung des Bundesurlaubsgesetzes (§ 3 Abs. 2 BUrlG; LG Aachen, Beschluss vom 22.10.2003, 6 T 67/03, WuM 2004, 32).


nach oben

Gasofen-Modernisierung statt Zentralheizung

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen erst nach ordnungsgemäßer Ankündigung dulden. Bis zum Ablauf der 3-monatigen Modernisierungsfrist des § 554 Abs. 3 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn – wie vorliegend - der bestehende Gasofen wegen der Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß funktioniert. Dies hat das LG Hamburg (307 S 125/03) entschieden.

Der Mieter verlangte die Instandsetzung von Gasöfen in seiner Wohnung und minderte drei Monate lang die Miete. Der Vermieter hatte dem Mieter demgegenüber den Anschluss an die Zentralheizung angeboten. Das Gericht gab dem Mieter Recht:

Der Mieter habe grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die vorhandene und vertragsgemäße Beheizungstechnik – hier Gaseinzelöfen – bestehen bleibe. Beeinträchtigt der Vermieter diese Beheizungsmöglichkeit, sei der Mieter zumindest in der Heizperiode zur Minderung berechtigt.

Eine Minderungsquote von ca. 50% der Kaltmiete sei beim Ausfall von 2-3 Öfen in der Winterzeit angemessen. Das Minderungsrecht – so das Gericht weiter- wurde auch nicht durch die Ablehnung des Vermieterangebots, die Wohnung ohne Mehrkosten an die Zentralheizung anzuschließen, ausgeschlossen.

Die dafür notwendigen Arbeiten stellen eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter nur dulden muss, wenn der Vermieter die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB (Ankündigungsfrist) erfüllt.

Hinweis:

Erst nach Vorlage einer ordnungsgemäß begründeten Modernisierungsmitteilung und nach Einhaltung der 3-monatigen Ankündigungsfrist ist der Mieter zur Duldung der Modernisierung verpflichtet. Bis dahin stellte der Gaseinzelofen im vorliegenden Fall die vertragsgemäße Beheizung dar.


nach oben

Vermutlich schuldunfähiger Mieter darf nicht alles

Auch wenn ein randalierender Mieter an einer psychischen Erkrankung leidet, die die Schuldfähigkeit auszuschließen scheint, kann er unter Umständen fristlos gekündigt werden. Zumindest dann, wenn der Hausfrieden nicht anders wiederherzustellen ist.

Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg nach Information des LBS-Infodienstes Recht und Steuern entschieden. (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 207 C 151/03)

Der Fall: Es war schon allerhand, was die Bewohner eines Berliner Mietshauses mit einer ihrer Nachbarinnen erlebten. Mal drohte sie damit, die Gasleitungen in ihrer Küche zu öffnen, mal hörte sie so laut Musik, dass Polizei und Feuerwehr die Tür einschlagen mussten, um für Ruhe zu sorgen. Dann wieder befestigte sie Plakate mit ordinären Aufschriften auf der Balkonbrüstung, schrieb Phantasienamen auf die Hausfassade und warf Stühle, Geschirr und Fernseher aus dem vierten Stock auf die Straße. Schriftliche Abmahnungen führten nicht zu einer Besserung. Im Gegenteil, einmal musste die renitente Mieterin sogar in Handschellen von der Polizei abgeführt werden. Das Amtsgericht Charlottenburg hatte schließlich darüber zu befinden, ob wegen all dieser Vorfälle eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sei. Zu bedenken war dabei allerdings, dass sich die Frau vermutlich wegen einer psychischen Erkrankung so daneben benommen hatte.

Das Urteil:

Zwar zeigte der Richter grundsätzlich großes Verständnis für die persönlich schwierige Lage der Mieterin, doch letztlich bewertete er die unzumutbare Situation der übrigen Bewohner höher. Auf ein Verschulden der Gekündigten komme es hier gar nicht an, denn der Hausfrieden sei durch ihr Verhalten längerfristig in ganz erheblichem Maße gestört worden. Es gebe offensichtlich keine andere Möglichkeit, die anderen Mieter wieder zur Ruhe kommen zu lassen, als den Auszug der Störerin zu veranlassen.


nach oben

Mieter haftet für Wasserschaden

Wer als Mieter den Wasserhahn zur Waschmaschine ständig geöffnet lässt, ohne das eine Zusatzsicherung angebracht ist, handelt grob fahrlässig. Das versteht sich eigentlich von selbst, ist aber leider nicht für alle Mieter selbstverständlich.

Deshalb hat das OLG Oldenburg jetzt die Gelegenheit genutzt, das mal in aller Deutlichkeit klarzustellen. Wer so verantwortungslos handelt, so die Richter, verletzt die gebotene Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße. Im entschiedenen Fall war der Waschmaschinenschlauch durch Materialermüdung vom Hahn gerutscht. Dadurch waren im Haus erhebliche Wasserschäden entstanden (OLG Oldenburg, 3 U 6/04).


nach oben

Umstrittene Gartennutzung

Wurde einem Mieter einer Wohnanlage vertraglich zugesichert, dass er allein den Garten nutzen darf, lässt sich dies nicht ohne weiteres ändern.

In einer kleinen Wohnanlage hatte sich ein Mieter bereit erklärt, Wiese und Blumenbeete zu pflegen. Dafür erhielt er vertraglich das ausschließliche Recht zugesprochen, sich dort aufzuhalten. Eines Tages allerdings ließ der Verwalter eine Wäschespinne aufstellen, die allen Bewohnern zur Verfügung stehen sollte. Der Betroffene wehrte sich dagegen. Ihm wurde entgegen gehalten, schon in früheren Zeiten habe an dieser Stelle bereits eine Wäschespinne gestanden, dieses Gewohnheitsrecht müsse er akzeptieren.

Das Amtsgericht Brilon (Aktenzeichen 2 C 173/00) sah dies nicht so. Nachdem die Angelegenheit vertraglich klar geregelt sei, dürfe der Mieter auf seiner "Alleinherrschaft" über den Garten bestehen. Anders wäre es nur gewesen, wenn er in der Vergangenheit bereits die Existenz einer Wäschespinne geduldet hätte. Das war allerdings nicht nachweisbar.


nach oben

Entscheidungen des BGH zu Renovierungsklauseln

Der BGH hat entschieden, dass die Regelungen des Mustermietvertrags betreffend die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit den Grundsätzen des AGB-Rechts im Einklang stehen. Weiterhin erläutert der BGH, wie die betreffenden Klauseln auszulegen sind.

In dem Entscheidungsfall war eine Wohnung unter Verwendung des von der Bundesregierung herausgegebenen "Mustermietvertrags" vermietet worden. Dieser Mietvertrag enthält hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unter anderem folgende Regelungen:

Auszug aus einem Mustermietvertrag

§ 7 Schönheitsreparaturen Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.

...Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten -ohne Berücksichtigung im Mietpreis- übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet..."

In einer Fußnote zu § 7 Abs.1 des Mustermietvertrags ist folgendes geregelt:
"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre"

Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass diese Regelungen gegen § 9 AGBG (= § 307 BGB n.F.) verstoßen, weil die Klausel den Eindruck erwecke, dass der Mieter in jedem Fall bei Vertragsende renovieren müsse und zwar unabhängig davon, ob die Fristen abgelaufen sind. Diese Ansicht teilt der BGH nicht. Er kommt zu folgenden Ergebnissen:

1. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag verstößt nicht gegen § 307 BGB.
2. Die in der Fußnote wiedergegebene Fristenregelung ist nicht zu beanstanden. Die dort verwendete Formulierung "nach Bedarf" trägt den unterschiedlichen Lebensgewohnheiten der Mieter Rechnung; eine solche Regelung ist sachgerecht.
3. Aus § 7 Abs.3 des Mietvertrags folgt nicht, dass der Mieter bei Vertragsende alle Abnutzungsspuren beseitigen muss. Insbesondere ist aus dieser Regelung nicht abzuleiten, dass der Mieter eine anteilige Renovierung schuldet. Eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn "nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des Fristenplanes des § 7 Abs.1 hierfür ein Bedürfnis besteht". Dies ist der Fall "wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen unerledigt abgelaufen sind"

4. Die Regelungen im Mustermietvertrag sind auch dann wirksam, wenn dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird. (BGH, VIII ZR 230/03, WuM 2004,333).

Hinweis:

Anders hat der BGH für den Fall entschieden, wenn der Mietvertrag "starre" Fristen enthält (BGH, VIII ZR 361/03).

Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass starre Renovierungsfristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters insgesamt führen.

Entscheidend sei so der BGH, ob eine Klausel als Vereinbarung verbindlicher Fristen auslegt werden müsse, mithin der Mieter auch dann renovieren soll, obwohl die Mieträume nach Ihrem Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.


nach oben

Baden oder Duschen zu Nachtzeiten

Eine Klausel in der Hausordnung, die das Baden oder Duschen in der Zeit zwischen 22:00 h und 04:00 h verbietet ist unwirksam.

Der Mietgebrauch der Wohnung erstreckt sich sowohl auf die Tages-, als auch auf die Nachtzeit. Hinzunehmen seien damit auch die Geräusche von ein- oder auslaufendem Wasser, die zu den normalen Wohngeräuschen gehörten, so das Landgericht Köln in seiner Entscheidung.

Jedoch sollte die Dauer des Duschens oder Badens in einem Mehrfamilienhaus, zu später Sunde nicht über 30 Minuten hinausgehen. (LG Köln, AZ 1 S 304/96)


nach oben

Kein Anspruch auf den neusten Stand der Technik

Ein Mieter wollte den Vermieter verpflichten, die gesamte elektrische Anlage der Wohnung nach den einschlägigen DIN-Normen instand zu setzen.

Einen entsprechenden Anspruch des Mieters auf Instandsetzung verneinte der BGH:

Zwar habe der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dies bedeute aber nicht, dass die Wohnung einem bestimmten Standard, nach dem zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags geltenden Stand der Technik und den dafür maßgeblichen DIN-Vorschriften genügen muss. Die Klage wurde zurückgewiesen.

(BGH Az. VIII ZR 281/03)

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel


nach oben

Dekorieren der Wohnung

Zur "Verschönerung" der gemieteten Wohnung beklebte eine Mieterin aus Berlin die Decken der Küche und des Badezimmers mit Kunststoffplatten. Die Türen der Wohnung erhielten einen Überzug aus bunten Plastikfolien.

Als der Vermieter der Wohnung dies anlässlich eines Besuchs sah, forderte er seine Mieterin zur sofortigen Entfernung der angebrachten Folien und Deckenplatten auf. Den anschließenden Rechtsstreit entschied das Amtsgericht Berlin-Tempelhof: Es sei "heutzutage üblich, seine Wohnung so zu dekorieren" und es bleibe während des laufenden Mietverhältnisses der Mieterin überlassen, wie sie die Wohnung einrichte.

Erst zum Vertragsende sei die Mieterin verpflichtet die Räume renoviert, in dem ursprünglichen Zustand zu übergeben.

(AG Berlin-Tempelhof, Az. 19 C 39/01)

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Schadenersatz bei Überschwemmung

Bei starken Regenfällen gelangen größere Mengen Regenwasser in die Wohnung des Mieters und beschädigten den von ihm verlegten Laminatboden. Deshalb verlangte er von seinem Vermieter Ersatz dieses Schadens. Der jedoch weigerte sich. Völlig zu recht, wie jetzt das Landgericht Berlin entschied. Der Mieter hatte behauptet, die Dachrinne sei verstopft gewesen und nur deshalb habe es zum Wasserschaden kommen können.

Dazu die Berliner Richter: Die Verstopfung der Dachrinne habe der Mieter nicht bewiesen. Und überhaupt sei fraglich, ob der Vermieter eine verstopfte Dachrinne überhaupt zu vertreten habe. Das komme allenfalls dann in Betracht, wenn sich in der Nachbarschaft hohe Bäume befinden. Denn nur dann ist ein Vermieter verpflichtet, die Dachrinnen seines Miethauses regelmäßig zu reinigen (LG Berlin, 65 S 358/03).


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Reinigung des Treppenhauses

Leider ein alltäglicher Fall: Die Treppenhausreinigung klappt nicht. Wenn sich das auch nach Abmahnungen nicht ändert, sind Sie als Vermieter berechtigt, eine gewerbliche Reinigungsfirma damit zu beauftragen. Die dadurch entstehenden Kosten können sie auf Ihre Mieter umlegen, sofern Betriebskosten zusätzlich zur Miete zu zahlen sind.

Das gilt allerdings immer nur für die Mieter des Hauseingangs, die ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen sind (Beispiel: Hauptstraße 10 A). Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus und funktioniert die Treppenhausreinigung durch die Mieter im Nachbareingang (Beispiel: Hauptstraße 10 B) dagegen reibungslos, dürfen diese dann auch nicht an der Umlage der gewerblichen Reinigungskosten beteiligt werden. Vielmehr sind die Kosten nur unter den Mietern des Hauseingangs Hauptstraße 10 A aufzuteilen (AG Stuttgart, 33 C 6308/03).

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Haftung für Wasserschaden

Als Vermieter haften Sie nicht für Schäden, die in den Mieträumen von anderen Hausbewohnern verursacht werden. Das hat das Oberlandesgericht Köln klargestellt. Ein Gewerbemieter verlangte von seinem Vermieter rund 5.500 Euro Schadenersatz wegen eines Wasserschadens. Was war passiert?

Ein anderer Gewerbemieter hatte in seinem zwei Etagen höher gelegenen Büro ein großes Aquarium stehen. Die Wasserzuleitung platzte und durch den Versorgungsschacht lief das Wasser nach unten. Der geschädigte Mieter meinte, der Vermieter habe seine Kontrollpflicht verletzt.

Dazu jetzt die Kölner Richter:
Die fehlerhafte Installation des Wasseranschlusses sei kein baulicher Mangel und damit vom Vermieter nicht zu vertreten. Der Vermieter dürfe auch darauf vertrauen, dass Mieter die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen treffen. Und der Vermieter sei schließlich auch nicht verpflichtet gewesen, die ordnungsgemäße Installation des Wasseranschlusses für das Aquarium zu kontrollieren (OLG Köln 22 U 139/03).


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

Mängel in der Wohnung

Ob eine Wohnung Mängel aufweist, hängt in erster Linie davon ab, was die Vertragsparteien über die Beschaffenheit der Wohnung vereinbart haben. Fehlt es an einer entsprechenden Regelung, kommt es für die Einhaltung bestimmter technischer Normen darauf an, welche Vorschriften bei Errichtung des Gebäudes galten.

Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen, so kann der Mieter erwarten, dass die erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden.

Dafür sind dann diejenigen Vorschriften maßgeblich, die zur Zeit des Umbaus gelten. Aber auch dann müssen Sie immer nur solche Maßnahmen treffen, die Ihnen zumutbar sind (BGH, VIII ZR 355/03).


nach oben oder zurück zur Eingangsseite

PAGERANK-SERVICE    PAGERANK-SERVICE
Druckbare Version