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Newsflash Urteile

Übersicht der eingestellten Urteile

02.01.2005 Keine Grunderwerbsteuer mehr auf die Umsatzsteuer
09.10.2004 Ergänzung zum Artikel vom 09.09.2004: 08/04: Erneut neue Pflichtangaben für Rechnungen
09.09.2004 Aufbewahrungspflicht jetzt auch für Privatpersonen
31.08.2004 Werbungskostenabzug für Vorfälligkeitsentschädigung
12.08.2004 Heizkostenverteilerplomben ohne Zulassung
  Mietminderung bei geringerer Wohnfläche ist möglich, wenn die Differenz 10 % und mehr beträgt.
  Beginn der Beleuchtungspflicht
  Feuchtigkeitsschäden: Mieter darf nicht sofort kündigen
  Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen
  Kein Vergütungsanspruch für Leistungen ohne Auftrag
  Beratungspflicht der Notare - Der Notar ist nicht immer aufklärungspflichtig
  Immobilien für betreutes Wohnen nicht immer steuerbegünstigt
  Keine Grunderwerbsteuer für Markise
  Degressive Abschreibung auch beim "betreuten Wohnen"
  Baustofflieferant haftet nur bis zur Übergabe im Verarbeitungsbereich der Baustelle
  Modernisierung von Gasöfen statt Anschluss an die Zentralheizung?
  Eigenheimzulage beim Kauf einer stark renovierungsbedürftigen, nicht bezugsfertigen Wohnung
  Anschluss an die Kanalisation - Abwasserbaubeiträge als nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden.
  Renovierungsarbeiten in priv. Whg. jetzt absetzbar
  Immobilien: Altes Darlehen einfach mitnehmen
  Verlust aus Verkauf als Werbungskosten abziehbar
  Verkäufer muss Käufer auf Mängel hinweisen
  Bäume als Unfallverursacher?
  Schaden durch fliegende Dachpfannen
  Kratzer im Eingangsbereich sind normal
  Renovierung steuerlich auf mehrere Jahre verteilen

Anschluss an die Kanalisation

Anschluss an die Kanalisation - Abwasserbaubeiträge als nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden
BFH, Urteil v. 11.12.03, IV R 40/02 (veröffentlicht am 25.2.2004)

Wird ein zusammenhängendes Grundstück an die Kanalisation angeschlossen und werden dadurch bisher als Weideland genutzte Flächen bebaubar, handelt es sich bei den darauf entfallenden Abwasserbaubeiträgen auch dann um nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden, wenn ein im Übrigen aufstehendes Wohngebäude bereits über eine Sickergrube verfügte.

Der Streit betraf die steuerrechtliche Einordnung von Erschließungsaufwendungen. Damit sind solche Beiträge gemeint, die von den Gemeinden zur Finanzierung von Erschließungsmaßnahmen – wie z. B. der erstmaligen Anlage einer Straße sowie dem erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die Wasser-, Gas- und Stromversorgung und an die Kanalisation – gefordert werden.

Nach der Rechtsprechung des BFH sind diese Beiträge als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu beurteilen, da die Erschließungsmaßnahmen die bisherige Nutzbarkeit des Grundstücks erweitern und deshalb werterhöhend sind.

Diese steuerrechtliche Einordnung hat zur Folge, dass die Beiträge nicht als Betriebsausgaben abziehbar sind. Sie können aber auch nicht zeitanteilig als AfA auf die Jahre der Grundstücksnutzung verteilt werden, da der Grund und Boden zu den nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern gehört (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

Auch Erschließungsbeiträge für die Veränderung ( Modernisierung oder Ersetzung ) einer bereits bestehenden Wasserversorgungseinrichtung oder Kanalisation sind als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu aktivieren, wenn sich der Wert des Grundstücks durch die Erweiterung der Nutzbarkeit erhöht (BFH, Urteil v. 12. 1. 1995, IV R 3/93, BStBl 1995 II S. 632).

Im Streitfall ging es um ein Grundstück mit einer Hofstelle, die über eine Sickergrube verfügte. Nach einem mit der Gemeinde - auf der Grundlage des Niedersächsischen Kommunalabgabengesetzes - geschlossenen Vertrag über die Ablösung eines Abwasserbaubeitrags für das Grundstück musste der Hofeigentümer für eine Teilfläche, die bisher als Weideland genutzt worden war, einem Ablösebeitrag von 41 059 DM zahlen.

Der Hofeigentümer behandelte diesen Beitrag als sofort abziehbare Betriebsausgabe. Der BFH entschied dagegen, dass die erhobenen Beiträge nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstücks darstellen. Den Grund für die Zahlung des Ablösebeitrags sieht der BFH darin, dass der Anschluss an die Kanalisation auch auf dieser Teilfläche eine weitere Bebauung und die Aufteilung in mehrere Bauplätze ermöglichte. Die Abwasserentsorgung für diese Bauplätze wäre mit der – bisher schon vorhandenen - alten Sickergrube nicht möglich gewesen.

Mit dem Anschluss an die Kanalisation erfuhr die - weiter als Weideland genutzte - Fläche eine „wesentliche Verbesserung“ i.S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, die ein Erwerber entsprechend honorieren würde (BFH, Urteil v. 12.1.1995, IV R 3/93, BStBl 1995 II S. 632).

Renovierungsarbeiten in priv. Whg. jetzt absetzbar

Problem
Schönheitsreparaturen oder kleine Ausbesserungsarbeiten in der selbst genutzten Wohnung gehörten bislang zu den Kosten der privaten Lebensführung und waren daher steuerlich nicht abzugsfähig.

Hintergrund
Jetzt aber können Sie nach einem Erlass des Bundesministeriums der Finanzen (BMF-Schreiben vom 14.8.2003, Az. IV A 5 - S 2296 b - 13/03) für so genannte "haushaltsnahe Dienstleistungen" eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen.

Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählen alle Tätigkeiten, die auch Gegenstand eines haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisses sein können, zum Beispiel:

- Zubereitung von Mahlzeiten im Haushalt
- Reinigung der Wohnung
- Gartenpflege
- Pflege, Versorgung und Betreuung von Kindern, kranken, alten oder pflegebedürftigen Personen

Die Erteilung von Unterricht (zum Beispiel Sprachunterricht), die Vermittlung besonderer Fähigkeiten sowie sportliche und andere Freizeitbetätigungen fallen aber nicht darunter. 20 Prozent der Aufwendungen (höchstens aber 600 Euro pro Jahr) können Sie für diese haushaltsnahen Dienstleistungen direkt von Ihrer Steuerschuld absetzen.

Empfehlungen

Um in den Genuss der Steuervergünstigung zu kommen, muss es sich bei den durchgeführten Arbeiten um Erhaltungsaufwand handeln, Herstellungsaufwand ist nicht steuerbegünstigt!

Folgende Schönheitsreparaturen und kleinen Ausbesserungsarbeiten können Sie absetzen:

- Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Fenstern und Türen
- Erneuerung des Teppichbodens
- Verlegen von Teppichboden, der auf vorhandenem Parkettfußboden fest verklebt wird
- neu tapezieren
- einen Raum neu fliesen
- Badezimmer renovieren

Zu den nicht begünstigten Herstellungskosten gehören:

- erstmalige Errichtung einer Gartenanlage
- das Pflanzen einer Hecke
- Einbau einer Sonnenmarkise
- Setzen eines Zaunes
- Einbau eines Kachelofens anstelle eines vorhandenen offenen Kamins

Ihre Chancen

In den Genuss der Steuervergünstigung kommen Sie aber nur, wenn Sie sich für die durchgeführten Arbeiten eine Rechnung ausstellen lassen und den Betrag - ganz wichtig – auf das Konto des Dienstleisters überweisen. Ihrer Steuererklärung müssen Sie dann die Rechnung und den Überweisungsbeleg beifügen. Barzahlung und eine entsprechende Quittung reichen nicht aus.

Immobilien: Altes Darlehen einfach mitnehmen

Ein typischer Fall aus dem Alltag: Sie verkaufen Ihr Eigenheim, um sich ein anderes Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Wenn dann das Bankdarlehen für das Eigenheim noch nicht getilgt ist und anlässlich des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt werden muss, verlangen Kreditinstitute teure Vorfälligkeitsentschädigungen.

Damit ist es jetzt in vielen Fällen vorbei.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich den Weg dafür frei gemacht, dass das noch nicht vollständig abbezahlte Darlehen weiterlaufen darf (Az: XI ZR 398/02).

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie ein berechtigtes Interesse haben (das ist praktisch immer der Fall) und dem Kreditinstitut eine gleichwertige Sicherheit bieten (dazu kann das neue Objekt dienen). Außerdem müssen Sie die Abwicklungskosten tragen. Aber diese vergleichsweise geringen Kosten werden Sie im Zweifel sogar gern zahlen.

Verlust aus Verkauf als Werbungskosten abziehbar

Es ist ernstlich zweifelhaft, ob einem Steuerpflichtigen, der ohne Gewinnerzielungsabsicht Wohnungen erwirbt und veräußert, um ein anderes Objekt weiterhin ohne Zahlung einer Zweckentfremdungsabgabe als Büroraum vermieten zu können, der Abzug eines Verlustes aus der Veräußerung der Wohnungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung des zweckentfremdeten Objekts versagt werden kann.

BFH, Beschluss v. 20.1.04, IV B 203/03 (veröffentlicht am 11.2.04)
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Die Entscheidung ist in einem Verfahren ergangen, das die Aussetzung der Vollziehung (AdV) von Gewinnfeststellungsbescheiden betraf.

Es ging um Einkünfte aus der Vermietung von zwölf Wohnungen, vier Arztpraxen und einer Apotheke, die sich in einem Gebäude in Berlin „A-Straße“ befanden. Das Wohnungsamt hatte die Nutzung der Räume durch drei der vier Arztpraxen beanstandet und - gestützt auf das Berliner Gesetz zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum - Bußgeldbescheide gegenüber den Vermietern und Räumungsverfügungen gegenüber den Ärzten erlassen. Die Ärzte hatten den Vermietern daraufhin – im Hinblick auf ihre langfristigen Mietverträge - mit hohen Schadensersatzforderungen gedroht.

Im Hinblick hierauf und zur Abwendung einer sonst fällig werdenden monatlichen Ausgleichsabgabe entschlossen sich die Vermieter zur Anschaffung von Ersatzwohnraum. Mit dieser Maßnahme bezweckten sie, vom Wohnungsamt eine nachträgliche Genehmigung der zweckwidrigen Verwendung des Wohnraums zu erhalten. Sie schlossen deshalb zwei Kaufverträge – und zwar über ein Haus mit neun Eigentumswohnungen und über sieben noch zu errichtende Eigentumswohnungen.

Daraufhin erteilte das Wohnungsamt unter Widerrufsvorbehalt die Genehmigungen zur Zweckentfremdung des Wohnraums im Gebäude A-Straße für drei Arztpraxen. Einen Teil der erworbenen Wohnungen verkauften die Vermieter anschließend unter Verlust weiter. Sie sind der Meinung, bei diesen negativen Einkünften handle es sich um Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel, die sie bei ihren Einkünften aus der Vermietung des Gebäudes „A-Straße“ abziehen können.

Mit dieser Begründung wendeten sich die Vermieter gegen die Gewinnfeststellungsbescheide 1996 und 1997 und hatten damit im AdV-Verfahren auch Erfolg. – Der BFH hält es für ernstlich zweifelhaft, dass den Vermietern als Erwerber der Eigentumswohnungen die – zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels erforderliche – Gewinnerzielungsabsicht gefehlt hat und ihre Verluste aus den Wohnungsgeschäften deshalb nicht abziehbar sind. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide bestünden aber selbst für den Fall, dass die Vermieter die Wohnungen ohne Gewinnerzielungsabsicht erworben und veräußert haben sollten.

Verluste aus der Veräußerung eines vermieteten Hauses könnten zwar nicht zu Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung dieses Hauses führen; anders verhalte es sich jedoch, wenn ein Objekt mit Verlust aus dem Vermögen des Stpfl. ausscheidet, das ohne die Absicht, aus seiner Nutzung oder Verwertung Einkünfte zu erzielen, nur deswegen angeschafft wurde, um die Mieteinkünfte aus einem anderen Objekt zu erhalten. Für die Anerkennung derartiger Vermögenseinbußen als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung des anderen (zweckentfremdeten) Objektes spreche das - das Einkommensteuerrecht beherrschende - objektive Nettoprinzip (vgl. BVerfG, Beschluss v. 4.12. 2002 2 BvR 400/98, 2 BvR 1735/00, BStBl II 2003, 534).

Verkäufer muss Käufer auf Mängel hinweisen

Der Verkäufer eines Hauses ist verpflichtet, den Käufer auf Mängel im Objekt hinzuweisen. In einem Fall, den das OLG Saarbrücken jetzt entschieden hat, ging es um Feuchtigkeitsschäden im Keller des Hauses.

Die Hinweispflicht besteht bereits dann, wenn der Verkäufer den bloßen Verdacht hat, dass ein Mangel vorliegt. Das hört sich besser an, als es in der Praxis ist.

Denn: Dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder kennen musste, sind Sie als Käufer beweispflichtig

OLG Saarbrücken, Az: 7 U 126/03

Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, bei Erwerb eines Objekts aus zweiter Hand einen Sachverständigen durch das Haus zu schicken, bevor Sie den Notarvertrag unterschreiben.

Bäume als Unfallverursacher?

Ein während eines Sturms herabgestürzter Ast kann, wenn er nur groß genug ist, ein darunter geparktes Auto gehörig demolieren. Muss der Grundstücksbesitzer anschließend für den Schaden aufkommen?

Die Gerichte sagen: Nur dann, wenn es sich um einen kranken Baum handelte, der nicht regelmäßig überprüft worden ist. War dagegen der Baum nicht erkennbar bruchgefährdet, gehen Forderungen an den Grundstücksbesitzer ins Leere.

Oberlandesgericht Koblenz, 12 U 1370/96

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat als Faustregel dazu festgestellt: Ein Baum muss "normalen Einwirkungen der Naturkräfte" Stand halten können, dann gilt er als verkehrssicher (Bundesgerichtshof, Az. V ZR 250/92). Von niemandem kann aber verlangt werden, selbst für "Jahrhundertorkane" Vorkehrungen zu treffen.

Schaden durch fliegende Dachpfannen

Wenn sich bei einem Unwetter ein Dachziegel löst und durch die Gegend fliegt, kann er erheblichen Schaden anrichten. Ein Immobilienbesitzer weigerte sich, für den entstandenen Schaden an einem geparkten PKW aufzukommen.

Bei einem Sturm im Raum Düsseldorf, löste sich ein Dachziegel und flog als Geschoss durch die Luft, um schließlich ein geparktes Auto zu ramponieren. Der Besitzer des Hauses wollte nicht für die Folgen aufkommen. Er lasse sein Dach alle drei Monate von einem Fachbetrieb überprüfen, führte er vor Gericht aus. Diese Sorgfalt müsse wohl ausreichen. Wenn dann trotzdem noch ein Unfall geschehe, handle es sich um ein schicksalhaftes Ereignis, für das er nicht haftbar gemacht werden könne.

Das bestätigte ihm auch ein Zivilsenat. Dem ersten Anschein nach treffe zwar bei solchen Ereignissen immer den Immobilienbesitzer die Verantwortung. Doch wer so sorgfältig vorgehe wie der Beklagte, der könne sich auf höhere Gewalt berufen.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 22 U 76/02

Kratzer im Eingangsbereich sind normal

Der Eingangsbereich einer Wohnung unterliegt naturgemäß einer erhöhten Abnutzung, so dass ein Mieter nicht für Kratzer und Schrammen in diesem Wohnbereich aufkommen muss. Vielmehr sind die Beschädigungen als "vertragsgemäße Abnutzung" zu behandeln.

OLG Düsseldorf, AZ 10 U 46/03

Renovierung steuerlich auf mehrere Jahre verteilen

Seit 1.1.2004 dürfen Vermieter als Werbungskosten geltend gemachte Kosten für Renovierung (im Fachjargon: Erhaltungsaufwendungen) auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Führen Bau-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen an vermieteten Gebäuden zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, stellt sich die Frage, ob man diese Kosten steuerlich auch wirklich in voller Höhe benötigt. Für seit dem 1.1.2004 angefallene Kosten haben Vermieter nun ein Wahlrecht, ob sie die Kosten sofort steuerlich geltend machen oder ob sie die Kosten gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Beispiel
Ein verheirateter Rentner hat ein zu versteuerndes Einkommen von 22.000 Euro und könnte im Jahr 2004 bei seinen Vermietungseinkünften Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 14.000 Euro abziehen. Dann würde sein Einkommen noch 9.000 Euro betragen. Hierzu muss man jedoch wissen: Steuern fallen bei Verheirateten erst dann an, wenn das zu versteuernde Einkommen die Grenze von 15.328 Euro überschreitet. Werden die Erhaltungsaufwendungen auf zwei Jahre verteilt (2 x 7.000 Euro), beträgt das zu versteuernde Einkommen in diesem Jahr 15.000 Euro. Steuern würden also immer noch nicht anfallen. Weiterer Bonus: Auch im Jahr 2005 kann der Rentner 7.000 Euro als Werbungskosten abziehen (§ 82b der Einkommensteuerdurchführungsverordnung).

Praxis-Tipp
Haben Sie also höhere Erhaltungsaufwendungen, werfen Sie unbedingt einen Blick in die Zukunft. Erwarten Sie in den nächsten Jahren hohe Einkünfte, kann es durchaus sinnvoll sein, die Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre zu verteilen. Die Verteilung darf jedoch nur in gleichen Jahresbeträgen erfolgen.

Eigenheimzulage bei renovierungsbedürftiger Whg.

Wer eine stark sanierungsbedürftige, nicht bezugsfertige Wohnung kauft, sollte darauf achten, dass nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (III R 53/00) der Förderzeitraum für die Eigenheimzulage bereits im Jahr der Anschaffung beginnt und nicht erst in dem Jahr, in dem die Mängel beseitigt worden sind.

Das heißt, dass ein volles Jahr an Förderung verloren gehen kann. Unklar war in diesem Verfahren, ob die Eigenheimförderung wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung erst im Jahr der Bezugsfertigkeit beginnt, wenn der Eigentümer unmittelbar nach dem Kauf mit der Sanierung der Wohnung anfängt.

Grundsätzlich kann der Eigentümer die Eigenheimzulage im Jahr des Kaufs bzw. der Fertigstellung und in den 7 folgenden Jahren in Anspruch nehmen, wenn er die Wohnung in diesem Zeitraum selbst nutzt. Hier hat der Eigentümer keine Wohnung neu hergestellt, sondern eine bestehende Wohnung angeschafft.

Das oberste deutsche Steuergericht entschied daher, dass die Förderung im Jahr der Anschaffung beginnt, und zwar mit der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums durch Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Das gilt auch bei Anschaffung einer mit Mängeln behafteten Wohnung. Denn die Förderung beginnt nicht erst mit Anschaffung einer bezugsfertigen Wohnung. Eine Wohnung ist zwar erst mit deren Fertigstellung gegeben. Eine einmal fertig gestellte Wohnung verliert aber ihre Eigenschaft als Wohnung nicht ohne weiteres dadurch, dass sie sanierungsbedürftig und daher unbewohnbar wird.

Modernisierung von Gasöfen statt Zentralheizung

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen erst nach ordnungsgemäßer Ankündigung dulden. Bis zum Ablauf der 3-monatigen Modernisierungsfrist des 554 Abs. 3 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn der bestehende Gasofen wegen der Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß funktioniert. Dies hat das LG Hamburg (307 S 125/03) entschieden.

Der Mieter verlangte die Instandsetzung von Gasöfen in seiner Wohnung und minderte drei Monate lang die Miete. Der Vermieter hatte dem Mieter den Anschluss an die Zentralheizung angeboten.

Das Gericht gab dem Mieter Recht:

Der Mieter habe grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die vorhandene und vertragsgemäße Beheizungstechnik - hier Gaseinzelöfen - bestehen bleibe. Beeinträchtigt der Vermieter diese Beheizungsmöglichkeit, sei der Mieter zumindest in der Heizperiode zur Minderung berechtigt. Eine Minderungsquote von ca. 50% der Kaltmiete sei beim Ausfall von 2-3 Öfen in der Winterzeit angemessen.

Das Minderungsrecht - so das Gericht weiter- wurde auch nicht durch die Ablehnung des Vermieterangebots, die Wohnung ohne Mehrkosten an die Zentralheizung anzuschließen, ausgeschlossen. Die dafür notwendigen Arbeiten stellen eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter nur dulden muss, wenn der Vermieter die Voraussetzungen des 554 Abs. 2 BGB (Ankündigungsfrist) erfüllt.

Hinweis:
Erst nach Vorlage einer ordnungsgemäß begründeten Modernisierungsmitteilung und nach Einhaltung der 3-monatigen Ankündigungsfrist ist der Mieter zur Duldung der Modernisierung verpflichtet. Bis dahin stellte der Gaseinzelofen im vorliegenden Fall die vertragsgemäße Beheizung dar.

Baustofflieferant haftet nur bis zur Übergabe

Der Hersteller und Lieferant von Baustoffen muss die Ware so sichern, dass durch den Transport zur Baustelle niemand gefährdet wird. Mit der Übergabe der gesicherten Ware im Verarbeitungsbereich der Baustelle endet seine Verantwortlichkeit. Für Unfälle beim Weitertransport der Ware haftet er nicht.

Grundsätzlich trifft den Hersteller und Lieferant von Waren zwar eine Sicherungspflicht bezüglich der bautechnischen Eignung an der Baustelle und der Verbringung zur Baustelle. In den Schutzbereich des Liefervertrags zwischen Bauunternehmer und Lieferanten sind auch Arbeitnehmer des Unternehmers einbezogen. Verletzt sich ein Arbeitnehmer beim Abladen der Ware, kann auch er Schadensersatz aus unerlaubter Handlung oder aus Produkthaftung geltend machen.

Das allgemeine Verkehrssicherungsgebot wird aber vom Baustofflieferanten nicht verletzt, wenn er den Gefahrenmomenten, die mit dem Transport verbunden sind, hinreichend begegnet ist. Dann ist es Sache des Bauherrn, für eine angemessene Sicherung auf der Baustelle zu sorgen.

OLG Koblenz, Urteil v. 24.04.2003, 5 U 1089/02

Degressive Abschreibung beim "betreuten Wohnen"

Neue Häuser oder Wohnungen können in den ersten Jahren höher abgeschrieben werden als gebrauchte Objekte, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Diese degressive Abschreibung gilt allerdings nur für den Fall, dass das Objekt vermietet wird und der Mieter darin wohnt.

Wie Wüstenrot mitteilt, hatte sich der Bundesfinanzhof mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Wohnung in einer Anlage, die als "betreutes Wohnen für Senioren" konzipiert ist, noch solchen "Wohnzwecken" dient und daher degressiv abgeschrieben werden kann. Diese Frage hat das höchste deutsche Steuergericht mit Urteil vom 30.09.2003 (Az.: IX R 9/03) bejaht, obwohl neben dem eigentlichen Wohnen in der Anlage auch seniorenspezifische Dienstleistungen angeboten wurden.

Nach Ansicht des Gerichts sei der Zweck der maßgebenden Vorschrift des Einkommensteuergesetzes, das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu verstärken und eine verbesserte Versorgung mit Mietwohnungen zu erreichen, auch durch solche Wohnungen erfüllt. Dies gelte unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der Bewohner in den Räumen neben dem Wohnen weitere Dienstleistungen in Anspruch nehme.

Keine Grunderwerbsteuer für Markise

Gebäude mit ihren wesentlichen Bestandteilen unterliegen beim Kauf mit 3,5 % der Grunderwerbsteuer. Eine Markise ist kein wesentlicher Bestandteil und daher auch nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Ebenfalls nicht einbezogen werden Baupläne, Bodenschätze, Erbbauzinsansprüche, Instandhaltungsrücklagen, Maklergebühren und Notar- und Gerichtskosten.

Finanzgericht Köln, Urteil Az. 5 K 3894/01 vom 20.8.2003

Betreute Wohn-Objekte nicht immer steuerbegünstigt

Eine Eigentumswohnung in einer Einrichtung für betreutes Wohnen zu kaufen, zunächst zu vermieten, die Vorteile der degressiven Abschreibung zu nutzen und später selber dort einzuziehen - das klingt wie eine sehr gute Idee.

Ist es auch, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund steht. Ob Pflege oder andere Dienstleistungen beansprucht werden, spielt keine Rolle. Entscheidend ist,

- dass die Bewohner die Sachherrschaft über die Wohnung haben,
- dass sie einen eigenen Haushalt führen können und
- dass ein Bad, eine Toilette, eine Kochgelegenheit und eine Heizung vorhanden sind.

Bundesfinanzhof, Urteile IX R 2/00, IX R 7/03 und IX R 9/03 vom 30.9.2003

Beratungspflicht der Notare

Im Hinblick auf die zu erwartenden Änderungen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer entschließen sich immer mehr Haus- und Wohnungsbesitzer, Immobilieneigentum steuersparend auf die nächste Generation zu übertragen.

Dabei sind zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten denkbar. Die beste Alternative herauszufinden, ist nicht Aufgabe des Notars. So muss er bei Beurkundung eines Schenkungsvertrags ohne besonderen Anlass nicht darüber belehren, dass Sie als bisheriger Eigentümer der Immobilie auch eine Rückübertragungsklausel vereinbaren können. Das hat jetzt das Oberlandesgericht Bamberg klargestellt (OLG Bamberg, Az: 4 U 136/03).

Kein Vergütungsanspruch f. Leistungen ohne Auftrag

Unternehmen, die über den ursprünglichen Auftrag hinaus Arbeiten ohne ausdrückliche Auftragserweiterung ausführen, haben keinen Anspruch auf den entsprechenden Werklohn, auch dann nicht, wenn Angestellte des Bauherrn die vorgelegten Stundenlohnzettel gegenzeichnen.

Diese Gegenzeichnung ist weder als Beauftragung noch als nachträgliches Anerkenntnis eines entsprechenden Auftrags einzustufen. Die Forderung kann auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung hergeleitet werden. Bei einem eindeutig beschränkten Auftrag und erheblichen Mehrkosten durch die Durchführung weiterer Arbeiten kann ein mutmaßliches Einverständnis des Bauherrn nicht unterstellt werden. Der Unternehmer hätte sich vor Beginn der Arbeiten eine Auftragserweiterung durch den Bauherrn selbst bestätigen lassen müssen.

OLG Saarbrücken, Urteil v. 04.09.2003, 8 U 141/03-33

Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen

Das häufigste und immer wiederkehrende Thema, wenn es um die Beendigung eines Mietverhältnisses geht, ist stets die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Schlimmer noch, wenn es auch noch um die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten geht.

Das Kammergericht Berlin hat jetzt noch einmal klargestellt:

Solange Schönheitsreparaturen wegen baulicher Mängel der Wohnung keinen Sinn machen, müssen sie auch nicht durchgeführt werden. Beispiel: vorhandene Feuchtigkeitsschäden, abgeschlagener Putz oder abgeschlagenes Mauerwerk (Kammergericht Berlin, 8 U 163/03).

Feuchtigkeitsschäden: Mieter darf nicht kündigen

Kommt es in der Wohnung zu Schimmelbildungen, sind die Mieter schnell mit Mietminderungen bei der Hand. Dass sie die Feuchtigkeitsschäden durch falschen Heizen und Lüften selbst verursacht haben, weisen sie weit von sich.

Tatsächlich aber sind derartige Schäden in den meisten Fällen von den Mietern verursacht. Das hat sich inzwischen auch bei den Gerichten herumgesprochen und deshalb ist es für Mieter längst nicht mehr so einfach, bei Feuchtigkeitsschäden eine Mietminderung oder sogar eine fristlose Kündigung (wegen vermeintlicher Gesundheitsgefährdung) durchzusetzen.

Das macht auch ein Urteil des Landgerichts München I deutlich. Danach muss der Mieter seinem Vermieter vor einer Kündigung erst einmal die Chance geben, die Ursachen für die Schimmelbildung zu prüfen und die Feuchtigkeitsschäden gegebenenfalls zu beseitigen (LG München I, Az: 14 S 16198/03).

Quelle: Der Immobilienberater

Beginn der Beleuchtungspflicht

Die Pflicht des Eigentümers zur ausreichenden Beleuchtung des Zugangs zu seinem Grundstück beginnt nach Meinung des Oberlandesgerichts Celle grundsätzlich nicht vor 7 Uhr morgens. Dies gilt auch im Verhältnis zu Zeitungszustellern in den frühen Morgenstunden, sofern nicht der Zeitungsverlag und der Eigentümer als sein Kunde insofern bestimmte Sonderregelungen getroffen haben.

Urteil des OLG Celle vom 22.12.2003, 9 U 192/03, Pressemitteilung des OLG Celle

Isolierte Kündigung bei Wohnform Betreutes Wohnen

Wurde im Rahmen der Wohnform "Betreutes Wohnen" eine vertragliche Vereinbarung getroffen, die den Träger zur Erbringung von Versorgungs- und Pflegeleistungen sowie zur Bereitstellung des Wohnraums verpflichtet, ist eine isolierte Kündigung der Betreuungsvereinbarung jedenfalls dann nicht zulässig, wenn die Wohnanlage mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Ansonsten könnte sich der Mieter die Nutzung einer preiswerten Wohnung sichern, ohne das - nicht selten erheblich erhöhte - Entgelt für die Betreuungsleistungen entrichten zu müssen.

Beschluss des BGH vom 16.09.2003, VIII ZR 187/03, NZM 2004, 22

Adressaten einer Mieterhöhung

Ein typischer Fall aus der Vermietungspraxis: Sie vermieten die Wohnung an ein (Ehe-)Paar. Nach einiger Zeit trennen sich die Mieter, ein Partner bleibt in der Wohnung, der andere zieht aus. An wen adressieren Sie dann eine Mieterhöhung?

Die Antwort hat jetzt der Bundesgerichtshof geliefert: Es genügt, wenn Sie die Mieterhöhung von dem Partner verlangen, der weiterhin in den Mieträumen wohnt. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den anderen (ausgezogenen) Partner zuvor bereits aus dem Mietvertrag entlassen hatten (BGH, VIII ZR 124/03).

Dadurch ist auch für den in der Wohnung verbliebenen Partner klar, dass Sie das Mietverhältnis nur mit ihm fortsetzen wollen. Haben Sie den ausgezogenen Partner dagegen noch nicht aus dem Mietverhältnis entlassen, empfiehlt es sich dringend, das Mieterhöhungsverlangen dann besser auch an ihn zu adressieren.

Quelle: VNR Verlag - Der Immobilienberater
Redaktion: Heinz-Wilhelm Vogel

Heizkostenverteilerplomben ohne Zulassung

Kürzung der Heizkostenabrechnung möglich!
Nach einem Urteil des Oberlandesgerichtes Nürnberg (3 U 1337 / 04) ist der Einsatz von nicht zugelassenen Plomben bei Heizkostenverteilern verboten und kann zu einer Kürzung der Heizkostenabrechnung seitens der Nutzer führen.

Nach der Entscheidung der Nürnberger Richter dürfen ausschließlich Plomben verwendet werden, die für den entsprechenden Gerätetyp einschließlich aller übrigen Systemkomponenten eine Bauartzulassung gemäß Paragraph 5 der Heizkostenverordnung aufweisen. Diese Zulassung erteilen so genannte „Sachverständige Stellen“ im Sinne der „Richtlinie für die Bestätigung der Eignung von sachverständigen Stellen nach Paragraph 5 der Heizkostenverordnung vom 3.7.1985“.

Gemäß § 5 der Heizkostenverordnung dürfen zur Abrechnung der Heizkosten nur Heizkostenverteiler verwendet werden, bei denen von einer sachverständigen Stelle bestätigt wurde, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Diese Regeln sind in der DIN EN 835 niedergelegt, anhand derer die Prüfung vorgenommen wird. Werden nun in den Geräten statt der Originalplomben nachgebaute, nicht zugelassene Plomben verwendet, verliert damit das gesamte Erfassungssystem seine Zulassung. Die Folge: Nach § 12 der Heizkostenverordnung kann der Nutzer pauschal 15 Prozent des Abrechnungsbetrages einbehalten.

Verwaltungen und Eigentümer sollten deshalb genau darauf achten, dass in ihren Liegenschaften ausschließlich Geräte mit zugelassenen Plomben zum Einsatz kommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn nach einem Wechsel des Abrechnungsunternehmens der neue Dienstleister die vorhandenen Heizkostenverteiler weiter verwendet. In diesem Fall sollte man sich eine Bestätigung vorlegen lassen, dass für das gesamte Erfassungssystem die vorgeschriebene Zulassung vorhanden ist. Durch eine solche Überprüfung wird sichergestellt, dass die Nutzer eine korrekte, nicht anfechtbare Heizkostenabrechnung geliefert bekommen – und damit Verwaltern und Eigentümern viel Ärger und zusätzliche Arbeit erspart bleibt.

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Quelle: Haufe Verlag

Keine Grunderwerbsteuer mehr auf die Umsatzsteuer

Wenn bei Grundstücksverkäufen zur Umsatzsteuer optiert wird, ist seit dem 01.04.2004 der Käufer der Schuldner der Umsatzsteuer, nicht mehr der Verkäufer.

Daher gehört die Umsatzsteuer nicht mehr zum Kaufpreis und unterliegt somit auch nicht mehr der Grunderwerbsteuer.

Finanzbehörde Hamburg, Bundeseinheitlicher Erlass
AZ. 53-S4521-003/03 vom 17.06.2004.


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