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Übersicht

Mängel beim Immobilienkauf

Bisher war es beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich, dass der Verkäufer seine Haftung für Mängel des Grundstückes und des darauf errichteten Gebäudes weitestgehend ausschloss. In den meisten Fällen wurde in den Grundstückskaufverträgen jedoch ausdrücklich geregelt, ab wann dieser Gewährleistungsausschluss gelten soll.

Der Bundesgerichtshof hat nun in seinem Urteil vom 24. Januar 2003 (ZR 248/02) entschieden, dass der Verkäufer auch noch für Mängel haftet, die zwischen Vertragsabschluß und Besitzübergang auftreten. Die Entscheidung bedeutet eine Kehrtwendung in der Rechtsprechung des BGH:

Bisher konnte der Verkäufer sicher sein, dass er wegen des Gewährleistungsausschlusses für Mängel des Grundstückes und des Gebäudes nicht haftet, sofern ohne sein Verschulden nach Vertragsabschluß aber vor Übergabe an den Käufer Mängel auftraten.

Der BGH sieht dies neuerdings mit einleuchtender Begründung anders:

Stellt der Käufer bei der Besichtigung des Kaufobjektes Mängel fest, kann er sie bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigen. Treten die Mängel erst nach Abschluss des Kaufvertrages auf, ist diese Berücksichtigung nicht möglich, so dass dem Käufer nicht das Recht genommen werden darf, den Kaufpreis noch zu mindern.

Denn bei rechtzeitiger Kenntnis des Mangels hätte der Käufer den Kaufpreis herunterhandeln können. Künftig muss deshalb bei der Regelung der Mängelhaftung ausdrücklich festgehalten werden, ab wann der Gewährleistungsausschluss eingreifen soll. Wird kein bestimmter Zeitpunkt vereinbart, greift der Haftungsausschluss erst bei Besitzübergang ein. Ist dies nicht gewollt oder sinnvoll, weil z.B. der Käufer bereits vor Übergabe mit Umbauarbeiten beginnen will, muss eine differenzierende Regelung in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Neuer Basiszinssatz seit dem 01.01.2004

Dass Mieter ihre Miete pünktlich zahlen, sollte selbstverständlich sein, ist es aber nicht. Unter der allgemein schlechten Zahlungsmoral leiden immer öfter auch Vermieter. Wenn Ihr Mieter in Zahlungsrückstand gerät, kommt es für Sie darauf an, Ihre Mietforderung schnell und konsequent einzutreiben. Zu Letzterem gehört auch, dass Sie Ihrem Mieter Verzugszinsen berechnen. Schließlich haben Sie kein Geld zu verschenken.

Die gesetzlichen Verzugszinsen können Sie leicht selbst ermitteln. Die Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes ist der so genannte Basiszinssatz. Der gesetzliche Zinssatz beträgt 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz. Im Geschäftskundenbereich liegt der gesetzliche Zinssatz sogar 8 % über dem Basiszinssatz.

Am 1.1.2004 hat sich der Basiszinssatz geändert. Seit Jahresbeginn liegt er bei 1,14 %. Das bedeutet: Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt jetzt für private Mieter 6,14 % (5 % + 1,14 %) und 9,14 % für gewerbliche Mieter (8 % + 1,14 %).

Kostensenkungen beim Grundstückskauf

Durch Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notargebühren sind schnell 10 % des Kaufpreises erreicht. Das größte Einsparpotenzial besteht darin, Einrichtungsgegenstände möglichst gesondert zu bezahlen. Kaufpreise sollten Sie getrennt ausweisen oder ganz außerhalb des Grundstückskaufvertrags begleichen. So zahlen Sie weniger Grunderwerbsteuer sowie Makler- und Notarkosten und für das Grundbuchamt.

Steht ein Grundstück zur Erschließung an, sollte es im Kaufvertrag als unerschlossen benannt werden. Dann fällt für Sie bei den ja erst später entstehenden Erschließungskosten keine Grunderwerbsteuer an. Selbst wenn Sie diese Kosten laut Kaufvertrag tragen müssen (Bundesfinanzhof Az. II R 39/99).

Über die Notarkosten können Sie nicht verhandeln. Nutzen Sie aber Maßnahmen, diese zu reduzieren. So ist das verbreitete Notaranderkonto, selbst wenn Grundschulden abzulösen sind, häufig entbehrlich. Ebenso wie die Auflassungsvormerkung, wenn Seriosität und Bonität beim Verkäufer (ACHTUNG: manchmal schwer zu prüfen) gegeben sind. Sie zahlen dann weniger an den Notar und beschleunigen sogar noch die Abwicklung.

Die Darlehensfalle für Immobilienkäufer

Immobilienkäufer gehen oft davon aus, dass Darlehen, mit denen Sie die Anschaffung einer zu vermietenden Immobilie finanzieren, bei den Werbungskosten immer voll steuerlich abzugsfähig sind. Dies ist falsch, wie der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 8.4.2003 (AZ: IX R 36/00) bestätigt hat.

BFH Urteil vom 8.4.2003, IX R 36/00

Teilweiser Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten, wenn eine mit Darlehen finanzierte Immobilie veräußert und der Erlös nur zum Teil dazu verwandt wird, eine andere der Einkünfteerzielung unterliegende Immobilie zu erwerben

Leitsätze

Veräußert ein Steuerpflichtiger seine bisher selbst genutzte und durch ein Darlehen finanzierte Immobilie und verwendet er unter Aufrechterhaltung des Darlehens nur einen Teil des Verkaufserlöses dazu, durch die Anschaffung einer anderen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so kann er aus dem fortgeführten Darlehen nicht mehr an Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen, als dem Anteil der Anschaffungskosten der neuen Immobilie an dem gesamten Verkaufserlös entspricht.

Tatbestand

I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind im Streitjahr (1995) zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute.

Zur Finanzierung ihres selbstgenutzten Einfamilienhauses hatten sie ein dinglich durch das Grundstück gesichertes Darlehen von 210 000 DM aufgenommen. Im Streitjahr veräußerten sie ihr Einfamilienhaus für 485 000 DM. Den Kaufpreis verwandten sie in Höhe von 299 325 DM für die Anschaffung zweier Eigentumswohnungen. Das noch in Höhe von 190 794,08 DM valutierte Darlehen tilgten die Kläger nicht. Sie führten den Darlehensvertrag fort und sicherten die Restschuld dinglich durch die Eigentumswohnungen.

Die Kläger machten in ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr die Schuldzinsen aus dem Darlehen im Zusammenhang mit der Vermietung ihrer Eigentumswohnungen in vollem Umfang als Werbungskosten geltend. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) setzte indes nur 300/485 der Aufwendungen an, weil die Zinszahlungen nur insoweit als Werbungskosten abziehbar seien, als der Verkaufserlös des Einfamilienhauses zur Anschaffung der Eigentumswohnungen verwandt worden sei. Da sich der Kaufpreis für die Eigentumswohnungen auf ca. 300 000 DM belaufen habe, ergebe dies einen quotalen Zinsabzug von 300/485 der im Dezember des Streitjahres angefallenen Schuldzinsen.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage trugen die Kläger vor, sie hätten mit dem Wechsel der dinglichen Darlehensabsicherung vom Einfamilienhaus zu den Eigentumswohnungen eine einfache und kostengünstige Fortführung des gewählten Darlehensvertrages gewählt. Die Bank sei mit der Umwidmung des Darlehens zur Finanzierung des Kaufes der Eigentumswohnungen einverstanden gewesen.

Die Klage blieb erfolglos. Das Finanzgericht (FG) bejahte einen objektiven Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Vermietung der Eigentumswohnungen nur insoweit, als der Veräußerungserlös zum Erwerb der Eigentumswohnungen verwandt worden sei.

Mit ihrer Revision rügen die Kläger Verletzung materiellen Rechts. Zwar spreche das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 24. April 1997 VIII R 53/95 (BFHE 183, 155, BStBl II 1997, 682) für die Auffassung des FG. Das Darlehen habe indes nicht der Finanzierung eines etwaigen Veräußerungserlöses gedient. Dieser entstehe vielmehr unabhängig vom Vorhandensein oder Fortbestand des Darlehens. Die Kläger hätten die Darlehensmittel in Absprache mit der darlehensgebenden Bank in voller Höhe einem neuen Darlehenszweck unterstellt, indem sie die zurückbehaltenen Mittel für die Finanzierung zweier neuer Objekte verwendet und auch grundpfandrechtlich abgesichert hätten.

Die Kläger beantragen, das angefochtene Urteil aufzuheben und den Einkommensteuerbescheid für das Streitjahr in Gestalt des zum Gegenstand des Verfahrens gemachten Änderungsbescheids vom 28. Februar 2000 in der Weise zu ändern, dass die geltend gemachten Zinsen und Bearbeitungsgebühren in Höhe von 1 369,31 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Anwalt-Newsletter: ab wie viel Uhr Schnee fegen?

Schon morgens um 6 Uhr zum Schneeschippen?

Mit Einbruch des ersten Schnees kommt bei vielen Hausbesitzern und Mietern Unsicherheit auf. Wann und wie oft muss ich Schneeräumen, um im Falle eines Sturzes eines Passanten nicht haften zu müssen?

Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Verantwortung für das Schneeräumen. Er kann diese Pflicht auch an Mieter oder Hausverwalter übertragen. Dann muss er aber kontrollieren, ob auch wirklich geräumt wird. Bei Schnee- und Eisglätte müssen alle Wege, Parkplätze oder Hauszugänge, die zu einem Grundstück gehören, ohne Gefahr begangen werden können. Dies gilt auch für öffentliche Gehwege.

Die Richter des Landgerichts Düsseldorf waren der Meinung, dass auch Hausbesitzer ein Recht auf Schlaf haben. Es sei dem Besitzer nicht zuzumuten, seinen Schlaf schon vor sechs Uhr morgens zu unterbrechen. Als Richtlinie für den Beginn der Räum- und Streupflicht könne das Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen genommen werden - und das sei im vorliegenden Fall etwa um sieben Uhr gegeben gewesen. (Aktenzeichen 24 U 143/99)

Zwischen 07:00 und 20:00 Uhr muss auf jeden Fall geräumt, werden, auf stark benutzten Bürgersteigen auch länger. Bei starkem Schneefall muss mehrmals am Tage geschippt werden, bei Eisregen ist sogar stündliches Streuen erforderlich. Bei Gehwegen muss übrigens nicht die gesamte Fläche freigeschaufelt werden. Es reicht ein Streifen aus, auf dem zwei Fußgänger einander passieren können. Im Citybereich von Großstädten muss aufgrund des hohen Publikumsverkehrs regelmäßig der gesamte Fußweg geräumt und gestreut werden. Einzelheiten zur Räum- und Streupflicht stehen auch in den Gemeindesatzungen.

Betriebskosten - umlagefähig oder nicht?

Na, hätten sie's gewusst?

Zwischen Vermieter und Mieter kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten, ob bestimmte Bewirtschaftungskosten umlagefähig sind. Der Streit entzündet sich dabei häufig nicht einmal so sehr an den "dicken Brocken", sondern an Kleinigkeiten, wie beispielsweise an einem verstopften Abflussrohr oder dem Winterdienst.

Zum verstopften Abflussrohr ist zu sagen:
Grundsätzlich darf der Vermieter die Kosten für die Beseitigung einer solchen Verstopfung nicht auf die Mieter umlegen, denn das sind Reparaturkosten. Der Mieter kann nur dann zur Übernahme von Kosten herangezogen werden, wenn der Vermieter ihm nachweisen kann, dass der Mieter die aufgetretene Verstopfung verursacht hat.

Beim Winterdienst, der uns alle Jahre wieder in den Wintermonaten beschäftigt, sieht die Sache anders aus. Die umlagefähigen Kosten der Straßenreinigung umfassen auch den finanziellen Aufwand für den Winterdienst. Übernehmen Sie als Mieter den Winterdienst selbst, sind Sie berechtigt, Eigenleistungen finanziell in Ansatz zu bringen.

Ein anderer Streitpunkt: Umbauten.
Die Abfuhr von Bauschutt nach Umbau- und Modernisierungsarbeiten im Mietshaus kann der Hausherr nicht auf die Mieter umlegen. Auch die Betriebskosten für eine Dachbegrünung sind nicht umlagefähig.

Zwar können die Kosten für Gartenpflege vom Hausherrn durchaus auf die Mieter verteilt werden. Dazu gehören auch die Baumpflege und sogar das Baumfällen. Allerdings sind diese Kosten nur dann umlagefähig, wenn der Mieter zur Nutzung des Gartens berechtigt ist. Der bloße Ausblick ins Grüne kostet hingegen in der Regel nichts.

Umstritten ist, ob die Mieter an den Kosten für eine Dachrinnenheizung beteiligt werden können. Die Dachreinigung kann dagegen unter bestimmten Voraussetzungen als sonstige Betriebskosten umgelegt werden. Wenn sich z. B. auf dem Grundstück ein alter Baumbestand befindet, und der Laubfall regelmäßig im Herbst die Dachrinne verstopft.

Der Vermieter muss aber die Kosten für die Reinigung der Dachrinne selbst tragen, wenn er diese z.B. veranlasst hat, lediglich um Arbeiten am Dach oder der Hausfassade zu ermöglichen.

Immer wieder kommt die Frage auf, was ist mit leer stehenden Wohnungen: Muss die restliche Hausgemeinschaft dann die Anteile übernehmen? Nein. Stehen Wohnungen vorübergehend leer, muss der Vermieter die auf diese Wohnflächen entfallenden Betriebskosten tragen.

Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht möglich

"Etwas mehr Vertragsfreiheit im Mietrecht"

Auf Zustimmung bei Haus & Grund Deutschland ist das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Dezember 2003 (Az.: VIII ZR 81/03) gestoßen, in dem der BGH entschieden hat, dass in einem Wohnraummietvertrag auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichtet werden kann. Damit werde der Wille des Gesetzgebers berücksichtigt. Außerdem gebe das Urteil beiden Vertragsparteien zumindest ein wenig Vertragsfreiheit zurück, die der Gesetzgeber vor mehr als 100 Jahren als Grundlage bei der Formulierung des Bürgerlichen Gesetzbuchs voraussetzte, die aber vor allem im Mietrecht stark eingeschränkt ist.

„Durch den Verzicht auf das Kündigungsrecht haben Vermieter und Mieter die Möglichkeit, sich nach ihrem Wunsch über eine gewisse Dauer fest aneinander zu binden. Der Vermieter hat den Vorteil, dass es nicht sofort wieder zu einem Mieterwechsel kommt, der Mieter, dass er sich über einen längeren Zeitraum in der Wohnung einrichten kann, ohne die Sorge zu haben, eventuell früher als erhofft ausziehen zu müssen“, bewertet Rechtsanwalt Kai H. Warnecke von Haus & Grund Deutschland in Berlin das Urteil.

Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII.Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten laut BGH-Presseinformation (www.bundesgerichtshof.de) durch Vertrag vom 17.Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1.Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Nachdem die Beklagten vor Mietbeginn mitgeteilt hatten, dass sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten, zahlten sie lediglich für den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet.

Mit ihrer Klage haben die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch genommen. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof der Klage nunmehr in vollem Umfang stattgegeben.

Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen §573c Abs.4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des §573c Abs.1 BGB abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.

Auch die Entstehungsgeschichte des neuen Wohnraummietrechts spreche gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Nach der bis zum 31.August 2001 geltenden Rechtslage seien Vereinbarungen zulässig gewesen, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen war. Trotz Abschaffung des bisherigen "einfachen" Zeitmietvertrages und der nunmehrigen Unzulässigkeit der Vereinbarung längerer Kündigungsfristen, als diese in §573c Abs.1 BGB bestimmt seien, sei in der Begründung des Regierungsentwurfs zu §575 BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten.

BFW kritisiert nachgeschobenes Ergebnis

Nach der mit Bundeskanzler Schröder und den Parteispitzen der Oppositionsparteien hochrangig besetzten Nachtsitzung des Vermittlungsausschusses hat es am 16. Dezember 2003 eine weitere, letzte Runde des Vermittlungsverfahrens gegeben. Wie der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen mitteilt, sind die Folge davon pauschale steuerliche Verschlechterungen "mit denen das Konzept der Ministerpräsidenten Koch und Steinbrück zur Subventionskürzung ohne Überlegung in das Einkommensteuergesetz eingearbeitet worden ist."

Die Immobilienwirtschaft ist mit herabgesenkten Anfangsätzen der degressiven AfA für den Mietwohnungsneubau und geringeren Abschreibungen für Wohnungssanierungen in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmalen betroffen.

Zu den verschlechterten Investitionsbedingungen gehört allerdings auch, dass die Kürzungen der pauschalen Arbeitnehmerwerbekosten und des Sparerfreibetrags um jeweils 12 Prozent zu Einkommensverlusten führt, die durch die jetzt beschlossenen Steuerentlastungen längst nicht aufgefangen werden. "Es handelt sich nach dem zuvor von den Parteispitzen verkündeten Verhandlungsstand um ein echtes zweites Ergebnis des Vermittlungsausschusses, bei dem man wegen der massiven Einkommenseinbußen aller Steuerpflichtigen nur die große Inszenierung unterschlagen hat", erklärte der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Dr. Günter Haber.

Bei den Gebäudeabschreibungen ergeben sich folgende Änderungen:

a. der Anfangssatz der degressiven AfA für den Mietwohnungsbau wird von 5 auf 4 Prozent abgesenkt, dafür wird die erste Abschreibungsstufe von 8 auf 10 Jahre verlängert;

b. die vollständige Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen in Gebieten mit Sanierungs- oder Entwicklungssatzungen sowie bei Baudenkmalen tritt eine degressive Abschreibung mit bis zu 9 Prozent über 8 Jahre und bis zu 7 Prozent über 4 Jahre mit ggf. erfolgender Restwertabschreibung.

Auf den ersten Blick haben sich die Investitionsbedingungen bei Immobilien nur wenig verändert, erklärte Haber. "Wenn es Impulse für den daniederliegenden Mietwohnungsneubau geben soll, bedeutet eine Herabsetzung der Anfangsabschreibung jedoch die Einbuße von einem halben Renditeprozentsatz und damit eine Schwächung der Konkurrenzfähigkeit der Kapitalanlage in Immobilien". Das zentrale Problem bestehe jedoch darin, dass kurz vor Jahresschluss binnen 24 Stunden wichtige steuerliche Regelungen geändert werden. Wenn Bauland angekauft worden ist und die Planungen schon weit fortgeschritten sind, ohne dass man bereits einen Antrag auf Baugenehmigungen stellen kann, ist der Investor plötzlich mit veränderten Rentabilitätsbedingungen konfrontiert. Auf das erste Vermittlungsergebnis habe man einfach eine zweite steuerliche Verschlechterung ohne Vorlaufzeit draufgesattelt. Der Immobilienstandort Deutschland sei dringend auf Impulse angewiesen, die auch durch verschiedene Anlageformen von ausländischem Kapital ausgehen. "Solange bei uns Steuerpolitik im Stundentakt betrieben wird, verliert der Standort Deutschland im Inneren wie im Äußeren weiterhin an Ruf", meinte Haber.

Quelle: BFW

Wann Anspruch auf Eigenheimzulage besteht

Die Eigenheimzulage kann im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und in den 7 folgenden Jahren beansprucht werden. Wird die Immobilie erst im Jahr nach der Herstellung oder Anschaffung bezogen, beträgt der Begünstigungszeitraum nur noch 7 Jahre.

Bei der Berechnung der Einkommensgrenze ist auch das Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung zu betrachten. Es kommt nicht auf das Jahr des Einzugs an.

Bundesfinanzhof, Urteil Az. III R 55/00 vom 20.3.2003

Neue BA für Immobilienaufgaben kommt bald

Der Bund will seinen gesamten Immobilienbesitz mit mehreren zehntausend Wohnungen, vielen Grundstücken und Wäldern noch vor der Sommerpause in einer "Bundesanstalt für Immobilienaufgaben" zusammenfassen. Dies meldet heute die "Hannoversche Allgemeine Zeitung".

Die Bundesanstalt soll nach unternehmerischen Grundsätzen arbeiten und nur beim Bund Kredite aufnehmen dürfen. Sitz der Einrichtung mit mehreren hundert Bediensteten soll Bonn sein. Eine entsprechender Gesetzentwurf lag der Hannoverschen Allgemeinen vor.

Wie es weiter heißt, teilt die Bundesregierung der neuen Bundesanstalt die bisherigen Aufgaben der 37 Bundesvermögensämter, der 36 Bundesforstämter und der neun Bundesvermögensabteilungen der Oberfinanzdirektionen zu. Die Einrichtung soll - wie die Bundesagentur für Arbeit - von einem Vorstandssprecher und zwei weiteren Vorstandsmitgliedern geleitet werden, die für jeweils fünf Jahre eigenverantwortlich handeln können.

Aufgabe der neuen Einrichtung sei "die Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke und die Wohnungsfürsorge sowie die Verwaltung und Verwertung von Grundstücken", die der Bund nicht braucht, zu erledigen. Des weiteren gehe es um den "schnelleren Verkauf, insbesondere der unrentablen Immobilien und solcher Liegenschaften, die am Markt über ihrem Ertragswert liegende Erlöse erwarten" lassen.

Immonet + Wohnfinder kooperieren

Das Immobilienportal Immonet kooperiert exklusiv mit der "Wohnfinder AG".

Die "Wohnfinder AG" ist ein Beteiligungsunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe in Leipzig und betreibt unter www.wohnfinder.de das führende regionale Immobilienportal in Ostdeutschland. Im Mittelpunkt der Kooperation steht die gemeinsame Vermarktung von Immobilien im Internet.

Mit Umsetzung der strategischen Partnerschaft Mitte Februar baut Immonet seinen Bestand aktueller Immobilien um mehr als 30.000 auf über 150.000 Wohnungen und Häuser aus. Zeitgleich erhalten die gewerblichen Kunden der "Wohnfinder AG" in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen direkten Zugang zum bundesweiten Immonet-Netzwerk. Auch den Nutzern von www.wohnfinder.de steht für die überregionale Suche nach Immobilien das gesamte Angebot von Immonet zur Verfügung.

Das Angebot der beiden Partner ist darüber hinaus über die reichweitenstarken Portale von Web.de, Microsoft MSN, Focus Online, die Online-Angebote der Tageszeitungen von Axel Springer und bedeutende Stadtportale abrufbar.

Kündigungsfrist MV, der noch nicht begonnen hat

Mangels abweichender vertraglicher Regelung beginnt die Kündigungsfrist eines noch nicht begonnenen Mietverhältnisses bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter zu laufen und nicht erst mit dem Datum des vereinbarten Mietbeginns, so das LG Krefeld, Urteil vom 26. 2. 2003 - 2 S 98/02 (nicht rechtskräftig).

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter bereits mit Schreiben vom 30.10.2001 zum nächstmöglichen Termin gekündigt. Mietbeginn sollte der 1.1.2002 sein. Unter Zugrundelegung der Dreimonatsfrist war das Mietverhältnis daher zum Ende des Monats Januar 2002 beendet.

Denn:

Der Lauf der Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Vermieter. Dies gilt unabhängig von der Tatsache, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht begonnen hatte.
Es hängt zunächst von den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen ab, ob die Frist für eine vor Beginn des Mietvertrags ausgesprochene ordentliche Kündigung bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beginnt.

Haben die Parteien eine Abrede hierüber nicht getroffen und kann eine solche auch nicht im Wege der Auslegung des Vertrags erfolgen, dann beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigung, vgl. nur BGHZ 99, 54 ff.

Der Zweck der Kündigungsfrist ist es, dem Vermieter im Falle einer Mieterkündigung Zeit für die Planung von Renovierungsarbeiten und die Suche eines neuen Mieters zu verschaffen. Dieser Zweck ist auch hier gewahrt, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat, da dem Vermieter der zur Verfügung stehende Zeitraum für seine Dispositionen erhalten bleibt.

Weniger Disagio

Vermieter, die möglichst viel Finanzierungskosten auf einen Schlag bei den Mieteinkünften absetzen wollen, vereinbaren mit der Bank ein hohes Disagio und im Gegenzug niedrigere Nominalzinsen. Für Darlehensverträge ab 2004 gilt:

Das Finanzamt akzeptiert höchstens fünf Prozent Disagio, wenn die Zinsen für mindestens fünf Jahre festgeschrieben sind. Bisher waren bis zu 10 Prozent Abgeld bei der Steuer drin.

Notarbestätigung statt Treuhandkonto

Wie Sie als Käufer Notargebühren sparen

Egal ob Architektenkosten, Sachverständigenhonoraren oder Maklercourtage: Clevere Bauherren und Käufer lassen keine Chance ungenutzt, um finanzielle Vorteile herauszuhandeln. Ganz klar: Jeder ersparte Euro ist der beste Euro. Lediglich dann, wenn es um die Notargebühren geht, wird anstandslos gezahlt. Dabei lässt sich auch hier mancher Euro sparen.

Die meisten Immobilienkäufer versuchen es gar nicht erst, weil sie wissen: Der Notar ist verpflichtet, nach der Kostenordnung abzurechnen.

Fast für jede Art der Beurkundung gibt es genaue Gebührenvorschriften. In denen wird exakt vorgeschrieben, was ein Notar führ seine Tätigkeiten verlangen darf. Kein Notar lässt sich auf einen Deal über die Notargebühren ein.


Trotzdem ist es oftmals problemlos möglich, mehrere hundert Euro Notargebühren zu sparen. Ein typisches Beispiel dafür bietet das Notaranderkonto. Das so genannte Notaranderkonto ist ein vom Notar bei einer Bank eingerichtetes Treuhandkonto. Aber das Geld, das hier gezahlt wird, darf der Notar nur unter bestimmten Bedingungen verfügen. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 250.000 Euro erhält der Notar eine Gebühr in Höhe von 768 Euro.


In den meisten Fällen muss die Gebühr der Käufer tragen, obwohl die Einrichtung des Kontos in den meisten Fällen durch die finanzielle Situation des Verkäufers ausgelöst wird. Die wenigsten Käufer wissen, was es bedeutet, wenn der Notar meist ohne weitere Erläuterungen zum Kostenfaktor im Beurkundungstermin ein Anderkonto einrichtet.


Unscheinbare Reglung kann teuer werden
Die mit der Durchführung des Vertrages verbundenen Kosten trägt der Käufer, er verpflichtet sich automatisch, auch die Kosten für das Treuhandkonto zu übernehmen.

Achtung: Die komplizierten Voraussetzungen für die Einrichtung eines Treuhandkontos lassen die Mehrzahl der Käufer in dem Glauben, sie müssen diese Gebühr tragen. Aber das so genannte Notaranderkonto oder Anderkonto muss in den meisten Fällen nur deshalb eingerichtet werden, weil der Verkäufer noch valutierende Grundschulden im Grundbuch eingetragen hat, die vom Kaufpreis abgelöst werden müssen. Das ist ein Umstand, der nicht zu Lasten des Käufers gehen kann.

Beispiel: Auf dem Grundstück des Verkäufers sind keine Grundschulden eingetragen. Sie finanzieren Ihren Kaufpreis aber über ein Kreditinstitut. Natürlich gibt Ihnen Ihre Bank das Geld nicht ohne Sicherheit.


Wenn eine Grundschuld eingetragen werden soll
Als Gegenleistung für das Darlehen wird von Ihrem Kreditgeber die Eintragung einer Grundschuld auf Ihrem neuen Grundstück verlangt. Eine Forderung, die Sie natürlich nicht erfüllen können, da Sie ja noch nicht Besitzer des Grundstücks sind. Das werden Sie erst, wenn Sie den Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt haben.


Ein unlösbares Problem?
Nein, denn an dieser Stelle tritt nun der Notar in Aktion. Der Notar hat durch sein öffentliches Amt vom Staat einen besonderen Status verliehen bekommen, der ihn gegenüber Banken und Kreditinstituten zu einer Vertrauensperson macht. Auf Grund einer entsprechenden Bestätigung des Notars zahlt deshalb Ihre Bank den Kaufpreis auf das gewünschte Konto.


Der Ablauf ist in diesen Fällen folgendermaßen: Liegen dem Notar alle Unterlagen für die Eigentumsumschreibung vor, reicht er diese beim Grundbuchamt ein. Zugleich schickt der Notar an Ihre Bank eine entsprechende Bestätigung, auch Notarbestätigung genannt. Auf Grund dieser Erklärung zahlt nun Ihre Bank die Kaufpreissumme direkt auf das im Kaufvertrag angegebene Konto des Verkäufers.


Für die Notarbestätigung nimmt der Notar lediglich eine 5/10-Gebühr, bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das 250 Euro. Diese Gebühr ist von Ihnen als Käufer zu tragen. Im Vergleich zu der Gebühr für das Anderkonto haben Sie in diesem Fall 518 Euro gespart.


Immobilien-Berater-Tipp
Richtet Ihr Notar ein Treuhandkonto ein, fragen Sie unbedingt nach dem Grund. Ist der einzige Grund der, dass von Ihrem Kaufpreis die Schulden des Verkäufers abgegolten werden sollen, bestehen Sie darauf, dass die Kosten des Kontos vom Verkäufer getragen werden, etwa mit folgender Formulierung: Der Verkäufer trägt die Kosten des Notaranderkontos.
(Aus: Der Immobilien-Berater, Spezial 2003/2004)

Sonderabschreibung für Anzahlung ...

BFH, Urteil v. 14.1.04, IX R 33/03 (veröffentlicht am 10.3.04)

Das FördG begünstigt als Anzahlungen auf Anschaffungskosten die volle Vorauszahlung des Kaufpreises jedenfalls dann, wenn die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 MaBV vorliegen (gegen BMF-Schreiben vom 29. März 1993, BStBl I 1993, 279, Tz. 8).

Ein Stpfl. (A) hatte im Oktober 1994 ein Grundstück in Sachsen-Anhalt erworben, auf dem der Grundstücksverkäufer für A ein Alten- und Pflegeheim errichten sollte. Der Kaufpreis (28 500 000 DM) war am 1.11.1994 - Zug um Zug gegen Gestellung einer Bankbürgschaft - zur Zahlung fällig.

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war der Grundstücksverkäufer noch nicht Eigentümer des Grundstücks; er erwarb es am 21.12.1994. A entrichtete den vollen Kaufpreis am 30.12.1994. Im März 1995 begannen die Bauarbeiten. Das Objekt wurde vertragsgemäß am 1.9.1996 an A übergeben. - Für die geleistete Kaufpreiszahlung begehrte A für das Streitjahr (1994) die Sonderabschreibung gem. § 4 Abs. 2 FördG (AfA-Bemessungsgrundlage: 26 400 000 DM) Diesem Antrag gab das FA nur teilweise statt.

Nach seiner Ansicht können Sonderabschreibungen auf Anzahlungen nur insoweit gewährt werden, als der geplante Herstellungsaufwand im Jahr der Anzahlung und im Folgejahr anfalle (BMF, Schreiben v. 29.3.1993, BStBl 1993 I S. 279, Tz. 8); im Streitfall seien dies nur 70 v.H. der Bemessungsgrundlage gewesen. - Dem ist der BFH nicht gefolgt.

Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz (§ 4 Abs. 2 FördG) können auch bereits für Anzahlungen auf Anschaffungskosten in Anspruch genommen werden (§ 4 Abs. 1 Satz 5 FördG). Diese Vorschrift ist kein selbständiger Begünstigungstatbestand. Sie setzt vielmehr die Erfüllung der Tatbestände der §§ 1 bis 3 FördG voraus; dementsprechend muss das betreffende Wirtschaftsgut auch wirklich angeschafft werden. Anzahlungen auf Anschaffungskosten sind Vorleistungen auf ein zu einem späteren Zeitpunkt noch zu vollziehendes Anschaffungsgeschäft, und zwar auch dann, wenn sie in Höhe des geschuldeten Kaufpreises erbracht werden. - Einschränkungen für die Gewährung der beantragten Sonderabschreibung hält der BFH im Streitfall nicht für geboten. Insbesondere liegt nach seiner Ansicht kein Gestaltungsmissbrauch (§ 42 Satz 1 AO) vor.

Der BFH folgt nicht der vom BMF in seinem Schreiben v. 29.3.1993 (BStBl 1993 I S. 279, Tz. 8) vertretenen Auffassung, nach der die Begünstigung von Anzahlungen auf schlüsselfertige Bauvorhaben vom jeweiligen Baufortschritt abhängig zu machen ist. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Grundstücksverkäufer zwar in der Regel Anzahlungen nur nach Baufortschritt entgegennehmen; er darf jedoch die volle Vertragssumme dann vereinnahmen, wenn er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte geleistet hat (§ 7 Abs. 1 MaBV). Dies war hier der Fall: A hatte die Vorauszahlung gegen Gestellung einer Bankbürgschaft gezahlt. Diese Zahlungsweise war mithin rechtlich möglich und deshalb nicht missbräuchlich.

Wichtige Infos zur "neuen" Eigenheimzulage!

Sie können durchatmen - als potenzieller Bauherr oder Immobilienkäufer. denn die Eigenheimzulage wurde 2003 nicht wie ursprünglich geplant abgeschafft. Sie wurde dafür aber in einigen Punkten geändert.

Gleiches Geld für alle

Seit dem 01.01.2004 werden Alt- und Neubauten in gleicher Höhe gefördert. 8 Jahre lang gibt es pro Jahr eine Grundförderung von 1 % des Kaufpreises oder der Baukosten, nach oben begrenzt auf 1.250,- €.

Wichtig: Diesen Höchstbetrag gibt es nur, wenn der Hausbau- oder Hauskauf mindestens 125.000,- € zu Buche geschlagen hat. Erwerben Sie z. B. eine Wohnung für "nur" 80.000,- €, bekommen Sie lediglich 800,- € (1 % von 80.000,- € jährlich) als Zulage im Jahr.

Ein weiterer Einschnitt: Ausbauten und Erweiterungen werden - anders als früher - nicht mehr gefördert. Neben der Grundförderung gibt es außerdem eine Kinderzulage von 800,- € (früher 767,- €) pro Kind im Haushalt.

Vorsicht Falle

Eine wichtige Neuerung: Bis zum letzten Jahr war bei der Einkommensgrenze immer der Gesamtbetrag der Einkünfte entscheidend. Das hatte vor allem für Selbstständige und Freiberufler einen entscheidenden Vorteil: Sie konnten gezielt Verluste machen, um die Einkommensgrenze zu unterschreiten. Das ist jetzt nicht mehr möglich: Verluste werden nicht mehr berücksichtigt.

Die neuen Verdienstgrenzen

Wichtig ist immer das Einkommen aus 2 Jahren, nämlich dem Jahr des Baus oder Kaufs und dem Jahr davor. dabei gilt: Alleinstehende dürfen 70.000,- € in diesen 2 Jahren verdienen, Verheiratete 140.000,- €, bei Beiden gibt es pro Kind einen einmaligen Zuschlag von 30.000,- €.

Wichtige Neuregelung!

Ein trauriger Fall: Verstirbt ein Ehegatte, war es bisher unklar, was mit der gemeinsamen Eigenheimzulage passiert, wenn der überlebende Ehegatte bereits früher einmal für eine andere Immobilie Zuschüsse bekommen hatte.

Einige Gerichte hatten sich auf den Standpunkt gestellt:

Die Eigenheimzulage wird dann nicht weitergezahlt, weil jeder für sich im Leben nur einmal die Zulage bekommt und nur der verstorbene Ehegatte noch Anspruch hatte. Jetzt wurde endlich geregelt, dass der überlebende Ehegatte bei Tod des Partners weiterhin die Eigenheimzulage in bisheriger Höhe bekommen soll (§ 6 Abs. 2 Satz 3 Eigenheimzulagegesetz).

Das gilt übrigens auch für alte Fälle, bei denen die Eigenheimzulage einmal abgelehnt wurde. Stellen Sie als Betroffener einen neuen Antrag!

Richtfest-Besucher stürzte, keine Haftung ...

Beim Richtfest eines Hauses erlitt eine Besucherin auf notdürftig gesichertem Gelände einen Unfall. Das Oberlandesgericht Hamm hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Verantwortung des Bauunternehmers in einem Urteil stark eingeschränkt. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 6 U 145/00)

Der Fall:

Zum Richtfest für ein Einfamilienhaus hatten die stolzen Bauherren nicht nur Handwerker, sondern auch Bekannte eingeladen. Eine verspätet erschienene Freundin wollte gerne durch den Rohbau geführt werden. Die Eigentümer übernahmen diese Aufgabe - um kurze Zeit danach schockiert nach dem Notarzt zu rufen. Die Besucherin war in ein 60 Zentimeter breites Loch gestürzt, das wegen laufender Arbeiten noch nicht geschlossen war. Sie zog sich bei dem Unfall einen Bruch des Lendenwirbels zu. In einem Zivilprozess musste die Justiz später darüber entscheiden, ob die zuständige Baufirma ein Verschulden traf, weil sie nicht für eine ausreichende Absicherung der "Falle" gesorgt habe.

Das Urteil: Jedem Menschen sei bekannt, so die Richter, dass es auf Rohbauten gefährlich zugehe. Nicht umsonst könne man überall Schilder wie "Unbefugten ist das Betreten der Baustelle verboten" lesen. Mit dieser Maßnahme hätten die Handwerker ihre Pflichten erfüllt. Wer trotzdem solch ein halbfertiges Haus betrete, der könne später nicht das Bauunternehmen für die Folgen haftbar machen. Anders liege der Fall nur, wenn außergewöhnlich riskante Gefahrenquellen geschaffen worden seien, die einer besonderen Absicherung bedürften. Im konkreten Fall aber habe jeder Besucher das Loch gut erkennen können, schließlich seien zuvor schon etliche andere Gäste von ihrem Ausflug heil zurückgekehrt.

Countdown für alte Heizkessel.

Bald ist es soweit: Ab dem 1. November 2004 regelt die Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV), dass alle Heizungen niedrigere Grenzwerte für Abgasverluste einhalten müssen. Ein Muss vor allem für Hausbesitzer: Denn sie müssen mit einer Geldstrafe rechnen, wenn sie diese Frist verpassen.

Tipp: Lassen Sie Ihren Schornsteinfeger checken, ob Ihre Anlage gegen die Bundesimmissionsschutzverordnung verstößt. Für diesen Fall sind die Regularien in den Bundesländern höchst unterschiedlich.

Beispiel Nordrhein-Westfalen: Hier müssen Hausbesitzer bei einem Verstoß ein Bußgeld wegen Ordnungswidrigkeit zahlen.

Laut Statistik des Schornsteinfeger-Handwerks sind rund 650.000 veraltete Heizkessel von dieser Vorschrift betroffen. Da kurz vor dem Ablaufen der Frist mit einem Auftragsstau bei den Heizungsfirmen zu rechnen ist, sollten eventuelle Arbeiten möglichst bald erfolgen, so eine Empfehlung des Initiativkreis Erdgas & Umwelt. Weitere Infos unter Initiative Erdgas und Umwelt www.ieu.de.

Dachrinnen - Bodyguards für Fassaden

Eigentlich haben wir ja alle genug von Regen und nasskaltem Wetter. Dennoch muss man sich - gerade im Interesse der Hausfassade - eingehend mit dem leidigen Thema befassen. Beim Schutz der Haushülle spielen Dachrinnen eine entscheidende Rolle.
Denn werden Fassaden häufig nass, kann der Putz Schaden nehmen und das Mauerwerk wird schließlich durchfeuchtet. Hier ein paar Tipps, damit Fassaden nicht im Regen stehen:

- Halten Sie die Rohre sauber.
- Dachrinnen sollten einmal im Jahr gesäubert werden. Dabei Laub, Vogelnester oder andere Stoffe entfernen.
- Lassen Sie von einem Dachdecker ein Schmutzfangsieb anbringen, dieses hilft im voraus bei der Vorbeugung.

Gründlicher sollte man nach fünf Jahren checken: Achten Sie hier vor allem auf mögliche Risse oder Löcher und überprüfen Sie sämtliche Befestigungen bzw. lassen Sie dies von einem Dachdecker erledigen.

VDM: Warnung vor Exposé-Anforderungen

Warnung vor Anforderung von Exposes über hochwertige Immobilien

In diesem Newsletter haben wir an verschiedenen Stellen Warnhinweise wegen schädigender Geschäftspraktiken verbreitet. Das müssen wir nun wiederholen. Ein Mitglied verweist uns darauf, dass es schlechte Erfahrungen mit der Anforderung von Exposes aus Russland gemacht hat.

Hierbei tritt ein angeblich solventer Interessent auf und lässt sich Exposes für hochwertige Immobilien senden. Es scheint so zu sein, dass sogar ein deutsch klingender Name für diese Anforderung verwendet wird.

Wie bereits in zurückliegenden Fällen, wird auch hier nach der Methode Unterschriftenfälschung verfahren. Die Unterschrift unter dem Anschreiben oder dem Expose in Verbindung mit Bankdaten wird für gefälschte Überweisungen verwendet. Im konkreten Fall ging es dann um Abbuchungen vom Unternehmenskonto in Höhe von ca. 8.300,- EURO.

Also VORSICHT, unsere Hinweise:

Senden Sie mit dem Expose keine Bankdaten ab. Diese Informationen gehören wirklich nur auf Rechnungen aber nicht auf einen normalen Briefbogen oder ein Expose. Vorsicht auch mit der Verwendung von Unterschriften. Nutzen Sie verschiedene Unterschriften für Firmenbriefe und für Überweisungen.

Quelle: VDM - Verband Deutscher Makler

USt. für Geschäfspartner einbehalten + abführen

Wann Sie für Ihren Geschäftspartner die Umsatzsteuer einbehalten und abführen müssen.

In bestimmten Fällen darf Ihr Geschäftspartner keine Umsatzsteuer in seiner Rechnung ausweisen. Sie zahlen ihm den Nettobetrag und sind verpflichtet, die daraus entstehende Umsatzsteuer dem Finanzamt anzumelden und zu bezahlen. Fachleute nennen dies "die Umsatzsteuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers". Geregelt wird sie in § 13 b Abs. 1 UStG.

Betroffen sind:

Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen
Dazu zählen alle Geschäfte mit bebauten oder unbebauten Grundstücken, bei denen der Eigentümer auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichtete, das heißt –optiert – hat. Im den Umsatzsteuerrichtlinien in Abschnitt 71 sind die einzelnen dazugehörenden Umsätze aufgeführt.

Bestimmte Bauleistungen
Darunter versteht man alle Werklieferungen und sonstigen Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.

Das Bundesfinanzministerium hat in einem 8-seitigen Schreiben genau definiert, welche Umsätze im Einzelnen zur Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers führen (BMF-Schreiben vom 31.3.2004, IV D S 7279 107/04). Da sie erst seit dem 1.4.2004 auf Bauleistungen ausgeweitet worden ist, gilt ein Großteil dieses Schreibens eben diesen Leistungen.

Außerdem wurden umfassende Übergangsregelungen geschaffen. Unter anderem: Die Finanzverwaltung beanstandet nicht, wenn die Vertragspartner für Umsätze zwischen dem 1.4.2004 und dem 30.6.2004 noch von der Steuerschuldnerschaft des leistenden Unternehmers ausgegangen sind.

Praxis-Tipp

Von der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei bestimmten Bauleistungen sind Sie nicht betroffen, wenn Sie ausdrücklich nur Planungs- und Überwachungsleistungen vereinbart haben.

Hierzu zählen ausschließlich planerische Leistungen z.B. von Statikern, Architekten, Garten- und Innenarchitekten, Vermessungs-, Prüf- und Bauingenieuren,

Labordienstleistungen, wie chemische Analyse von Baustoffen, reine Leistungen zur Bauüberwachung, zur Prüfung von Bauabrechnungen und zur Durchführung von Ausschreibungen und Vergaben.

Quelle: Steuernetz.de

Grundbuch und Kataster: Bundesrat plant Änderungen

Der Bundesrat möchte die als Abteilungen der Amtsgerichte eingerichteten Grundbuchämter und die bei den Landkreisen und Oberbürgermeistern bestehenden Katasterämter zu einer neu einzurichtenden Bodenmanagement-Behörde zusammenfassen. Dazu wurde ein Gesetzentwurf (15/3148) vorgelegt.

Die hierdurch zu erwartenden positiven Wirkungen sollen dazu führen, dass eine einheitliche Beratung und Bedienung der Grundstückseigentümer und Investoren angeboten werden kann. Die Länderkammer führt weiter aus, dass der Gesetzentwurf gleichzeitig die technische Entwicklung der vergangenen Jahre im Bereich Grundbuchwesen und Katasterverwaltung fortsetze. Er bezwecke die Öffnung des Bundesrechts im erforderlichen Umfang, um den Ländern, die davon Gebrauch machen wollen, die Möglichkeit zu geben, Vorteile zu nutzen.

Der Entscheidung darüber, ob und wie ein Land diese Option künftig nutzen werde, solle hierdurch nicht vorgegriffen werden. Der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten solle künftig auch für den Fall bestehen bleiben, dass das Grundbuch von der durch Landesrecht bestimmten Stelle geführt wird, so der Bundesrat.

Nach Ansicht der Bundesregierung stößt dieser Gesetzentwurf aus grundbuchrechtlicher Sicht auf "erhebliche Bedenken". Die behaupteten positiven Effekte seien sehr fraglich, da eine Zusammenlegung von Grundbuch und Kataster nicht zu einer Entlastung, sondern nur - aufgrund der unterschiedlichen wahrzunehmenden Aufgaben - zur Verlagerung der praktisch gleichbleibenden Arbeiten auf eine neue Behörde führen würde.

Dieselbe Erfahrung habe man seinerzeit auch in der ehemaligen DDR gemacht. Auch der zur Begründung angeführte Aufbau eines umfassenden Informationssystems durch die Verschmelzung der Daten des elektronischen Liegenschaftskatasters und des ebenfalls elektronischen Grundbuchs sei bereits jetzt rechtlich zulässig, so die Regierung.

Zudem würde die Einheitlichkeit des Grundbuchwesens aufgegeben und damit ein wichtiger Teilbereich der Rechts- und Wirtschaftseinheit im Bundesgebiet gefährdet. Auch die beabsichtigten Änderungen des Rechtspflegergesetzes stoßen auf Bedenken.

Quelle: Haufe Mediengruppe

Maklerprovisionen nur bei ursächlichem Nachweis

Suchen Sie eine Immobilie, kontaktieren Sie oft mehrere Makler. Viele Objekte sind von vornherein zu teuer. Die Angebote häufen sich. Verworfene Immobilien werden interessant, wenn man sie billiger anbietet. Je länger die Suche dauert, desto wahrscheinlicher wird es, dass Sie irgendwann den Überblick verlieren. Dann kaufen Sie das Objekt und stellen fest, von mehreren Maklern ein Exposé erhalten zu haben.

Bezahlen müssen Sie nur für den Makler, dessen Nachweis bei Ihnen zum Kaufentschluss geführt hat. Es muss ein "ursächlicher Zusammenhang" zwischen Nachweisleistung und dem Kauf gegeben sein. Dabei kann gemäß Oberlandesgericht Frankfurt/M. auch ein langer Zeitablauf von Bedeutung sein. Ein Kauf 15 Monate nach einer Auftragserteilung spricht gegen eine Provision (Az. 24 U 5/02).

Änderung bei Rechnungsstellung für Subunternehmer

Sind Sie als Bauhandwerker für ein anderes Bauunternehmen als Subunternehmer tätig, müssen Sie seit 1. Juli Rechnungen netto stellen und darauf in der Rechnung hinweisen ("gem. § 13 b Abs. 1 Nr. 4 UStG schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer").

Die Neuregelung gilt nur, wenn Sie als Bauhandwerker (Zimmermann, Elektriker etc.) Rechnungen an Bauunternehmen stellen, in denen Sie

° die Herstellung
° Instandsetzung und -haltung
° Änderung oder Beseitigung

von Gebäuden abrechnen. Bei Rechnungen an Privatpersonen oder Betriebe, die nicht selbst aus dem Baubereich stammen, müssen Sie auch künftig die Umsatzsteuer berechnen und an das Finanzamt zahlen.

Quellenangabe: Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG

Neue Vordrucke für den Antrag auf Eigenheimzulage

Das Bundesfinanzministerium hat die neuen Vordrucke für den Antrag auf Gewährung einer Eigenheimzulage mit dazu gehöriger Anleitung veröffentlicht. Die Unterlagen liegen bei den Finanzämtern bereit oder können unter www.finanzamt.de herunter geladen werden.

BMF-Schreiben Az. EZ 1020 vom 07.04.2004

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